Đây là tình huống diễn ra khá phổ biến trên thị trường hiện nay. Trao đổi với PV Báo Lao Động, luật gia Nguyễn Gia Hải (Công ty Luật TNHH Thái Hà) cho biết, đặt cọc là một giao dịch dân sự, đòi hỏi sự tự nguyện các các bên. Tuy nhiên, nếu không đọc kỹ các điều khoản, người nhận đặt cọc có thể chịu nhiều thiệt thòi.
Ví dụ trong hợp đồng đặt cọc "gài" điều khoản, quá thời điểm thanh toán, người mua không được chuyển nhượng tài sản cho người khác mà phải hỏi ý kiến của người đặt cọc. Đây là điều khoản rất bất lợi nếu người nhận đặt cọc không để ý có thể bị "sập bẫy".
Do đó, trước khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc, người mua và người bán cần đọc kỹ các điều khoản, tránh phát sinh tranh chấp sau này.
Luật gia Nguyễn Gia Hải thông tin thêm, khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Dù là một trong các biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao dịch, nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc. Việc đặt cọc cũng phải dựa trên tinh thần tự nguyện của cả hai bên và không trái đạo đức, thuần phong mỹ tục. Và nếu có sự đặt cọc, thì phải có điều khoản phạt tiền cọc trong hợp đồng đặt cọc để làm bật lên trách nhiệm của cả bên bán và bên mua. Ngoài ra, dù không bắt buộc, nhưng để có tính pháp lý tốt nhất, hợp đồng nên được công chứng, chứng thực.
“Dù số tiền cọc là bao nhiêu vẫn chưa được quy định, nhưng người mua tốt nhất nên chỉ cọc ở mức giới hạn là 20% giá trị căn nhà hoặc mảnh đất để có thể tự đảm bảo được quyền lợi. Thực tế cho thấy, có rất nhiều người bán - từ cá nhân cho đến tổ chức, doanh nghiệp - đã đưa ra những lý do rất vô lý để khách phải xuống tiền cọc cao hơn. Để rồi sau đó, có trường hợp còn bị mất hẳn tiền cọc” - ông Hải nói.
Theo đó, khách mua nhà cần phải lưu ý một số rủi ro trước khi xuống tiền như sau:
Thứ nhất là những rủi ro có liên quan đến thủ tục pháp lý đất đai. Ví dụ, quy hoạch. Có nhiều quy hoạch được công bố sau khi xác lập việc đặt cọc khiến người bán - mua phải hủy đi dự định. Ngoài ra, còn có trường hợp thủ tục pháp lý chưa được hoàn chỉnh khi mua nhà đất. Ví dụ nhà chưa hợp thức hóa xây dựng, chưa hóa giá hoặc chưa giải quyết xong vấn đề về đồng sở hữu.
Thứ hai, bên bán không thể xuất trình giấy tờ thủ tục (có thể đang phải thế chấp).
Thứ ba, rủi ro có thể bắt nguồn do trạng thái sở hữu bị chuyển dịch, điển hình là việc bên mua bán lại ngay trong quá trình mua.
Thứ tư là rủi ro về tranh chấp, chủ yếu từ việc đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh.
Thứ năm là rủi ro bởi tư cách bán hàng, có thể có các trường hợp như thay đổi ý kiến trong quá trình bán hoặc phía bán nhà mắc nợ.
Thứ sáu, là rủi ro bắt nguồn từ chính bên mua thay đổi ý định hoặc khả năng thanh toán của người mua có biến động.
Thực tế, có rất nhiều nguy cơ rủi ro cho việc mua bán nhà đất mà nguyên nhân bắt đầu từ khách hàng. Có thể kể đến một trường hợp sau sau: Khách mua nhà và có đặt cọc trước với bên bán, nhưng đến hạn thanh toán thì chính người mua cố tình trây ỳ, không trả nốt số tiền. Tiếp đến, sau khi ngôi nhà được bán cho một người khác, người đặt cọc trước đây lại ủy quyền cho luật sư đâm đơn kiện vì bên bán vi phạm hợp đồng, bắt bên bán phải bồi thường.
Việc chậm nộp tiền của khách không những gây ảnh hưởng đến bên bán mà liên quan đến cả quyền lợi của những người có nhu cầu mua nhà khác. Đối với các dự án bất động sản được hình thành trong tương lai, phải có tiền (từ đi vay và từ huy động từ khách hàng) mới có thể hoàn thành đúng tiến độ.
