Hàng trăm dự án bất động sản tại TP Hồ Chí Minh phải ngừng triển khai nhiều năm chỉ vì chưa thể đóng tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư rất sẵn sàng đóng tiền. Bởi theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), chỉ riêng vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài đã chiếm khoảng 1/4 tổng số dự án ách tắc trên địa bàn thành phố hiện nay. Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, hơn 50% vướng mắc của các dự án triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá thị trường.
Cũng liên quan đến việc tiền sử dụng đất hay nghĩa vụ tài chính bổ sung của các dự án bất động sản đã xây dựng và bàn giao vẫn là “nút thắt” lớn cần sớm được tháo gỡ. Báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh cho thấy có đến 39 dự án với 19.958 căn chưa cấp giấy chứng nhận chủ quyền do đang phải chờ thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Mới đây Sở cũng tìm giải phải để có thể cấp giấy chứng nhận bảo vệ quyền lợi cho người dân bằng cách, đối với 23/39 dự án đang được các đơn vị tư vấn thực hiện thẩm định giá. Sau khi nhận được chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn, khẩn trương thực hiện tổng hợp trình Hội đồng Thẩm định giá đất TP Hồ Chí Minh xem xét, thẩm định.
Đối với 16/39 dự án còn vướng mắc sẽ thực hiện nghiên cứu nhằm xác định những khó khăn, bất cập để đề ra biện pháp giải quyết phù hợp, trường hợp vượt thẩm quyền sẽ báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, giải quyết. Phối hợp chặt chẽ với Sở Tài chính trong quá trình tổng hợp, trình Hội đồng thẩm định giá đất TP Hồ Chí Minh xem xét, thẩm định phương án giá đất các dự án.
Như vậy, có thể thấy những giải pháp chỉ là tình thế trong khi đó vẫn cần một hướng tháo gỡ cụ thể hơn. Theo đánh giá của luật sư Nguyễn Thanh Nhã, Văn phòng luật DBS, hiện tại khoản 4 điều 160 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không quá 6 tháng. Quy định này đang còn một số bất cập nhất định.
Cụ thể, hiện nay, giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể là giá thị trường thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc có thể là giá cụ thể và cả hai loại giá này. Đặc biệt giá đất cụ thể dù do Nhà nước ban hành đều có khả năng biến động rất cao trong thời gian ngắn, dưới sự tác động của các yếu tố cung - cầu trên thị trường. Nếu giữ nguyên thời hạn được quyết định giá đất “không quá 6 tháng” trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ dễ dẫn đến việc cố tình xử lý giá, hoặc có sự lựa chọn thời điểm thị trường bất động sản thấp để trục lợi, mang lại lợi ích nhóm, cá nhân.
Đề xuất thời điểm xác định giá đất là tại thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, luật sư Nhã nêu quan điểm.
