Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất là chủ đề thu hút nhiều ý kiến trong thời gian qua. So với quy định hiện hành, các dự thảo trên đã loại bỏ phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ, chỉ giữ lại 3 phương pháp, gồm: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Lý giải điều này, Bộ Tài nguyên và Môi trường (đơn vị soạn thảo) cho rằng, phương pháp thặng dư rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương. Tuy nhiên, các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư cần được cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng, bởi nếu bỏ phương pháp này thì việc định giá đất sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Lâu nay, xác định tiền sử dụng đất được ví như là “căn bệnh trầm kha” của thị trường bất động sản. Chỉ tính riêng tại TP Hồ Chí Minh, số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP (HoREA) cho thấy, có 112 dự án bất động sản chưa thể triển khai tiếp do vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, chiếm khoảng 1/4 tổng số dự án đang ách tắc trên địa bàn thành phố hiện nay.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh kiến nghị nên giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế. Thực tế, tuy còn một số vướng mắc, nhưng thực tế tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất, do các phương pháp khác không có thông tin, như giá mua căn hộ, chi phí, như vậy, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá không thực tế, không hiệu quả, Nhà nước không thể thu được khoản tiền phù hợp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, phương pháp thặng dư được thực hiện tại 87.5% dự án bất động sản ở TP Hồ Chí Minh, đây là phương pháp định giá đất chủ yếu trong hơn 8 năm qua, từ khi Nghị định 44 có hiệu lực. Nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn là rất khó áp dụng các phương pháp khác.
Theo kiến nghị của ông Lê Hoàng Châu, trường hợp vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị dưới 200 tỉ đồng thì rất cần thiết phải giữ lại phương pháp thặng dư tại Điều 4 Dự thảo Nghị định 44 để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn, có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỉ đồng do không được phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án này. Loại bỏ phương pháp thặng dư làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã rất phức tạp. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản và các dự án đầu tư có liên quan đến đất đai sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.
