Lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc
Luật sư, Ths Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội phân tích, trong quá trình các doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản, việc lập, khớp nối được các quy hoạch (bao gồm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chuyên ngành...) cùng với các thủ tục về đất đai (bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất) là những thủ tục mất nhiều thời gian, chi phí tuân thủ và cũng là các thủ tục phức tạp nhất của nhà đầu tư.
Cụ thể, Điều 19 Luật quy hoạch đô thị 2009 (sửa đổi) quy định trách nhiệm lập quy hoạch đô thị của các chủ thể, trong đó vai trò lập quy hoạch đô thị chủ yếu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”.
Như vậy, với các khu vực dự án có sử dụng đất không tổ chức đấu thầu, đấu giá, hiện nay các doanh nghiệp muốn đề xuất dự án tại khu vực cụ thể (chưa có quy hoạch 1/500) và phù hợp với quy hoạch cấp trên (quy hoạch phân khu, quy hoạch chung) thì phát sinh thủ tục về việc doanh nghiệp chưa là chủ thể “được giao đầu tư” theo khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 (sửa đổi).
Do đó, thực tế, doanh nghiệp phải lựa chọn: (i) “đợi” cơ quan nhà nước lập QH 1/500 khu vực dự án hoặc (ii) xin tài trợ lập quy hoạch đô thị hoặc nông thôn để làm cơ sở lập dự án đầu tư. Tuy nhiên, việc tài trợ lập quy hoạch hiện nay của doanh nghiệp đang gặp khó khăn do không có cơ chế pháp lý rõ ràng.
Ngay cả trong Dự thảo Luật quy hoạch đô thị và nông thôn đang trình quy hoạch cho ý kiến tháng 6.2024 cũng chưa có quy định cho phép các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được lập quy hoạch chi tiết 1/500 trong trường hợp khu vực lập quy hoạch chi tiết.
Tương tự, với các dự án tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu, Luật đất đai 2024 (Điểm b khoản 3 Điều 126 và điểm b khoản 7 Điều 126) quy định UBND cấp tỉnh “tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000”.
Như vậy, về cơ bản trong trường hợp dự án đầu tư thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của UBND và cơ quan có thẩm quyền.
Thực tế thẩm định các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án nhà ở thương mại, các địa phương đều yêu cầu phải có quy hoạch 1/500 đã duyệt làm căn cứ đánh giá. Như vậy, nếu không có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt thì doanh nghiệp sẽ không có cơ sở và căn cứ để trình hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Trong khi đó, do nguồn lực hạn chế các địa phương nhiều khu vực tại địa phương mới chỉ có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt và “phủ”; nhiều khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Do chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, chưa có dự án đầu tư nên doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hợp pháp chưa được xác định là “chủ đầu tư dự án” nên không thuộc đối tượng được lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Đề xuất tháo gỡ
Để “tháo gỡ” cho các tình huống vướng mắc trên thực tế như trên, Ths Phạm Thanh Tuấn đề xuất cần có quy định cho phép doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được lập quy hoạch chi tiết 1/500 với các khu vực doanh nghiệp đang có quỹ đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai (để loại trừ trường hợp dự án phải đấu thầu, đấu giá khi đó trách nhiệm lập quy hoạch sẽ của cơ quan nhà nước).
Điều này góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc “phủ” quy hoạch và cũng không tạo nên tình trạng lợi ích nhóm.
Do đó, sửa đổi Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009. Cụ thể, đề xuất nội dung mới trong Luật quy hoạch đô thị và nông thôn đang trình Quốc hội xem xét nội dung sau (nội dung mới).
“Đối với các khu vực đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được duyệt, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được đề xuất ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận để tổ chức lập nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết trong trường hợp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai mà dự án không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu đấu giá, trừ trường hợp quy định của pháp luật”, Ths Phạm Thanh Tuấn cho biết.
