Giá chung cư cũ "leo thang"
Nguồn cung eo hẹp, đặc biệt là thiếu căn hộ giá rẻ dẫn đến tình trạng nhiều chung cư cũ đã sử dụng 5 - 10 năm trước tăng giá mạnh. Ghi nhận của PV Lao Động tại một chung cư trên đường Nguyễn Xiển (huyện Thanh Trì - Hà Nội), một căn hộ diện tích 95m2, có 3 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, lắp đủ nội thất đang được môi giới rao bán với giá 5 tỉ đồng.
Được biết, chung cư này chính thức đi vào hoạt động từ cuối năm 2017. Thời gian chung cư này được khai thác, sử dụng đã 7 năm nhưng giá bán lên đến gần 53 triệu đồng/m2, xấp xỉ giá của những chung cư mới được xây dựng.
Chị Nguyễn Thị Dung (cư dân Khu đô thị Ngoại giao đoàn - Hà Nội) cho biết, vì có lý do cá nhân nên chị đã bán căn hộ tại đây vào năm 2022 và thu về khoản lãi đến 300 triệu đồng sau 4 năm sử dụng. Tuy nhiên đến nay chị rất tiếc vì giá căn hộ tại đây vẫn tăng mạnh.
"Tôi mua căn hộ ở Khu đô thị Ngoại giao đoàn từ năm 2018. Năm 2022, tôi quyết định chuyển qua Tòa nhà 789 Bộ Quốc phòng tại 147 Hoàng Quốc Việt (quận Cầu Giấy - Hà Nội) để sinh sống. Thời điểm đó khi bán căn hộ ở Khu đô thị Ngoại giao đoàn tôi lãi đến 300 triệu đồng. Bản thân tôi cũng ngạc nhiên vì chung cư cũ chưa có sổ hồng vẫn có lãi, nhưng nếu chọn lại thì tôi sẽ chưa bán vì căn hộ tại đây vẫn tăng giá mạnh" - chị Dung chia sẻ.
Tương tự, anh Nguyễn Văn Tú (32 tuổi) cho biết, đã mua một căn chung cư tại phường Đại Mỗ (Nam Từ Liêm - Hà Nội) với giá 1,7 tỉ đồng vào năm 2021. Đến nay căn hộ anh đang ở được trả giá lên tới 2,5 tỉ đồng, tức lãi 800 triệu đồng.
"Từ khi mua chung cư đến nay, giá căn hộ tại nơi tôi ở tăng khá nhanh. Ngay như chung cư tôi đang ở dù đã chuyển về được 3 năm nhưng vẫn có người đồng ý chi 2,5 tỉ đồng để mua" - anh Tú cho biết.
Tại sao chủ đầu tư không "mặn mà" với phân khúc giá rẻ?
Trao đổi với PV Lao Động, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, việc đầu tư vào một dự án bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM thực tế rất khó.
"Đầu tiên là khó về pháp lý, quá trình triển khai dự án. Sau đó là các chi phí đầu tư rất lớn, từ khâu chuẩn bị đầu tư đến khâu giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất đều rất cao. Vì vậy khi quỹ đất hạn hẹp dần, gần như trong nội thành không còn quỹ đất, các vùng ven quỹ đất cũng bắt đầu hạn chế thì việc đầu tư vào nhà ở giá rẻ sẽ không hiệu quả. Nguyên nhân là vì trong cùng một khu đất thì khi các nhà đầu tư có thể nâng một chút về tiện ích rồi, chất lượng xây dựng mà họ bán giá cao thì lợi nhuận cao hơn rất nhiều.
Việc này là bài toán lợi ích của các nhà đầu tư. Còn việc làm nhà ở giá rẻ, bản chất bây giờ cũng không thể làm giá rẻ được. Nguyên nhân là vì tất cả các chi phí khác đều tăng, kỳ vọng làm nhà ở giá rẻ thì chỉ có Nhà nước đứng ra làm và thông qua hình thức nhà ở xã hội. Còn nếu làm nhà thương mại giá rẻ bây giờ không hiệu quả đối với các nhà đầu tư".
Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing cho thấy, tính đến quý II/2024 mặt bằng giá căn hộ toàn thị trường tại Hà Nội hiện đạt trung bình lên tới khoảng 65 triệu đồng/m2. Việc hàng loạt dự án thuộc phân khúc trung cấp được thay thế dần bằng những dự án cao cấp, hạng sang đã kéo mặt bằng giá trung bình của chung cư tăng mạnh nhất từ năm 2021 đến nay.
Nói về nguyên nhân khiến chung cư tăng giá, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá chung cư đang tăng cao đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu là vì thiếu nguồn cung.
Ví dụ, tại thị trường Hà Nội trong mấy quý vừa qua, không có nhiều dự án chung cư mới trong nội đô được triển khai, nên phân khúc sôi động nhất với loại hình căn hộ chung cư vẫn là hàng cũ, mua đi, bán lại ở thị trường thứ cấp. Một số dự án mới đang triển khai, chủ đầu tư còn chưa mở bán, một số dự án thì ngưng trệ.
