Điều đáng lo ngại nhất là tình hình nguồn cung dự án mới vẫn đang ngày càng eo hẹp. Dữ liệu của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản mới nhất cho thấy, quý I/2023, cả nước chỉ có 14 dự án nhà ở thương mại hoàn thành. Trong đó, miền Bắc có 9 dự án với 5.679 căn, miền Trung có 3 dự án với 137 căn, miền Nam có 2 dự án với 93 căn. Điều đáng chú ý là số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, đang xây dựng lẫn đã hoàn thành tại miền Nam trong quý I/2023 đều xếp cuối bảng, nhất là dự án được cấp phép mới chỉ có 3 dự án, trong khi đây là khu vực sôi động nhất của thị trường bất động sản thời gian qua.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022, các dự án bất động sản mới được cấp phép giảm mạnh so với năm 2021. Điều này khiến nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế trong năm 2023, nguồn cung chủ yếu hiện nay đang giao dịch trên thị trường là hàng tồn của các dự án đã mở bán trước đó.
Theo Bộ Xây dựng, nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá “thị trường”, chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án. Ngoài ra, nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và các vướng mắc khác liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, giao đất, đất công xen cài trong dự án… Một số dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định.
Và trong bối cảnh nguồn cung không được cải thiện thì câu chuyện hạ giá bất động sản vẫn là rất khó. Báo cáo nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 3 tháng đầu năm 2023, thanh khoản nhà đất suy giảm mạnh, nhu cầu mua bất động sản tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh giảm lần lượt 30% và 22% so với cuối năm trước. Dù là vậy, giá bán căn hộ tại 2 thành phố này vẫn ghi nhận động thái tăng. Mức tăng diễn ra khác nhau ở các khu vực và phân khúc. Theo đó, giá rao bán căn hộ trung cấp, bình dân tại Hà Nội tăng 3-4%, còn tại TP Hồ Chí Minh là 13% trong quý vừa qua.
Giá bán nhà liền thổ tại cả hai thành phố này cũng ghi nhận tăng 10% so với cuối năm 2022. Còn theo báo cáo của CBRE Việt Nam, mức giá bán căn hộ TP Hồ Chí Minh trong quý I/2023 tăng 2% so với quý trước và tăng 10,2% so với cùng kì năm ngoái, nằm ở mức trên 60 triệu đồng/m2.
Nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, việc giá bất động sản chỉ tăng khó giảm xuất phát từ nhiều yếu tố, nhiều điểm nghẽn trong thủ tục pháp lí khiến dự án bị chậm trễ tiến độ triển khai, bị kéo dài thời gian xây dựng khiến chi phí dội lên cao. Trong khi ngồi chờ pháp lí, doanh nghiệp vẫn phải trả lãi ngân hàng 14-15%, thậm chí 16%, vì vậy khi bán ra cũng phải tính vào giá vốn. Doanh nghiệp phải gánh đủ chi phí nên không bán giá thấp, trong khi người mua chỉ tìm sản phẩm giá rẻ, không xuống tiền cho những sản phẩm giá cao. Ngoài ra, cũng phải kể đến tình trạng giới đầu cơ, đầu tư lướt sóng “làm giá” ở thị trường thứ cấp khiến giá nhà liên tục tăng cao qua các năm.
Trong bối cảnh này, khả năng tài chính là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng. Nếu chỉ áp dụng các chính sách bán hàng như trước kia thì với mức lãi suất lên tới 13-14%/năm hiện nay, nhiều người sẽ “chùn chân” vì áp lực trả lãi quá lớn. Vậy nên, các chính sách ưu đãi vừa là cách thức hỗ trợ người mua, vừa là giải pháp tự thoát khó của chủ đầu tư dự án.
