Đề xuất tiền đặt cọc không quá 30% giá trị
Mới đây, cử tri TP.Hồ Chí Minh đã có kiến nghị gửi Bộ Xây dựng khi xem xét Đề án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cần luật hóa các nội dung của khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP với các quy định về: “phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của căn hộ du lịch (condotel)”; “việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong tòa nhà căn hộ condotel”.
Bên cạnh đó là các quy định về Hội nghị tòa nhà căn hộ condotel; Quản lý vận hành, bảo trì tòa nhà căn hộ condotel. Đồng thời, bổ sung quy định đặt cọc vào Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về “Hợp đồng kinh doanh BĐS”. Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết Hợp đồng kinh doanh BĐS; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị; Hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.
Trước vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Nghị định chỉ được quy định chi tiết những nội dung, điều, khoản của Luật giao Chính phủ quy định chi tiết.
Cụ thể, trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chưa có quy định hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về đặt cọc. Do vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, chưa có cơ sở xem xét đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung các nội dung này vào quy định của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS.
Tuy nhiên, đối với các kiến nghị nêu trên Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) thời gian tới.
Trên thực tế, đã có nhiều phát sinh từ những giao dịch đặt cọc BĐS, các dự án không đảm bảo tiến độ, không đảm bảo tính pháp lý, chiếm dụng vốn của chủ đầu tư với các khách hàng đặt cọc… Do đó, Luật Kinh doanh BĐS 2014 không đưa hoạt động đặt cọc BĐS vào quy định, yêu cầu dự án BĐS khi đủ điều kiện được cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận mới có thể mở bán, huy động vốn.
Tình trạng chủ đầu tư dự án BĐS lách luật, huy động vốn trái phép diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương. Các hợp đồng đặt cọc, góp vốn, cho vay… với khách hàng mua sản phẩm dự án BĐS ở thời điểm chưa được mở bán vẫn diễn ra.
Có thể nhận thấy, các doanh nghiệp BĐS huy động vốn trái phép đa phần là năng lực tài chính yếu, “hụt hơi” trong quá trình triển khai các dự án, cần huy động một phần tài chính để thực hiện dự án. Điều này cũng đẩy khách hàng vào những nguy cơ rủi ro cao.
Không biến tiền đặt cọc thành huy động vốn
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) - cho biết, những dạng hợp đồng đó diễn ra nhiều và cũng xuất hiện hàng loạt tranh chấp. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc đặt cọc để chiếm dụng vốn.
Ví dụ, căn nhà có giá trị 1 tỉ đồng nhưng có trường hợp yêu cầu đặt cọc đến 900 triệu đồng. Đặc biệt, các nền đất, căn hộ chưa đủ pháp lý nhưng đã được “vẽ” ra để đem huy động vốn nên phải được thực hiện dưới các dạng “hợp đồng hứa” như trên.
Trong khi hiện nay, luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, như đặt cọc, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”…
Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền đặt cọc, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp tại Công ty Alibaba.
Chia sẻ về vấn đề này, luật sư Nguyễn Doãn Hùng - Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam - cho rằng, việc đưa quy định đặt cọc BĐS vào luật cần có những quy định cụ thể. Trong đó, tiền đặt cọc phải được để vào một tài khoản phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng ngay, chỉ khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện, tiến độ của dự án mới được bỏ phong tỏa.
“Số tiền đặt cọc của khách hàng khi đó cũng có quyền được đảm bảo. Trường hợp rủi ro, dự án chậm tiến độ hoặc vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai thì tiền đặt cọc của khách hàng vẫn còn nguyên” - luật sư Hùng nói.
Theo một lãnh đạo doanh nghiệp BĐS ở Hà Nội, luật hóa tiền đặt cọc BĐS phải quy định chặt chẽ nếu không sẽ chỉ có lợi cho doanh nghiệp và “doanh nghiệp cầm đằng chuôi” không có lợi cho khách hàng.
“Tiền đặt cọc thực chất là khoản huy động vốn trước của doanh nghiệp trong khi triển khai dự án, đã có nhiều dự án nhận tiền đặt cọc xong không triển khai, chậm tiến độ, điều này nảy sinh những tranh chấp dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng, khách hàng sẽ bị thiệt vì đặt cọc có thể mất trắng tiền” - vị lãnh đạo này nói.
Nếu tiền đặt cọc BĐS được luật hóa thì phải có thêm những quy định về bảo đảm của ngân hàng, có những đơn vị giám sát tiến độ dự án, xử lý dự án khi chậm tiến độ một cách cụ thể, để dự án thực hiện đúng kế hoạch, giai đoạn trong hợp đồng, cần các điều kiện kèm theo khép kín lại nhằm bảo vệ người mua.
Còn nếu tiền đặt cọc để trong tài khoản phong tỏa doanh nghiệp không sử dụng được thì tiền đặt cọc không còn giá trị gì với doanh nghiệp, vị lãnh đạo doanh nghiệp BĐS phân tích thêm.
