Khó khăn bủa vây, thị trường bất động sản chờ tín hiệu tích cực

11:00: Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - kết luận Hội thảo

Hội thảo ngày hôm nay đã nhận về rất nhiều tham luận có giá trị, mang nhiều ý nghĩa với Ban tổ chức, cũng như các cơ quan, bộ ngành, các cơ quan Chính phủ và cả góc độ của những người thực thi trong quá trình triển khai thực hiện.

Liên quan đến những khó khăn vướng mắc, rào cản trong việc triển khai thực hiện trên thị trường bất động sản trong thời gian qua, chúng ta đã nhìn nhận được những vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý. Ở đây có tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, việc triển khai từ thủ tục của dự án bất động sản thường rất phức tạp, kéo dài, thực hiện không đồng bộ, giữa các bộ ngành cũng như địa phương.

Bên cạnh đó là các vấn đề khó khăn liên quan đến việc phát triển nhà ở, chuyển đổi nhà ở, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư, cơ cấu các loại bất động sản nhà ở. Trong đó nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội dành cho các đối tượng khó khăn của khu vực đô thị gặp khó khăn nhất về mặt pháp lý.

Ông Vương Duy Dũng cho rằng, với những nhìn nhận về khó khăn vướng mắc đó, Quốc hội, Chính phủ và các bộ ngành đã sửa đổi, ban hành luật mới cũng như các Nghị định mới.

Theo đó, việc xây dựng luật, hệ thống pháp luật từ nghị định đến thông tư trong thời gian vừa qua đã được thay đổi và cải thiện.

Thứ nhất là giải quyết tính đồng bộ, thứ hai là tất cả các nghị định đối với Luật Đất đai đã được hoàn thiện, sẵn sàng để trình Chính phủ, đảm bảo có hiệu lực khi luật có hiệu lực.

Đối với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản thì Bộ Xây dựng được giao năm Nghị định gồm có nghị định quy định chung Luật Nhà ở; Phát triển nhà ở xã hội; Cải tạo chung cư cũ; Luật kinh doanh bất động sản; Hệ thống thông tin về thị trường bất động sản. Năm Nghị định này đã được hoàn chỉnh và sẵn sàng trình ban hành, đảm bảo thực thi khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 1.8.

Tới đây, dưới góc độ của các cơ quan quản lý Nhà nước, sau khi ban hàng luật sẽ có hướng dẫn tới các địa phương, đồng hành cùng hiệp hội, doanh nghiệp triển khai thực hiện. Mục tiêu cuối cùng là thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động tốt hơn.

10h50: GS.TSKH Nguyễn Mại - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Đầu tư nước ngoài trình bày tham luận “Tiềm năng và giải pháp thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam”

Theo GS.TSKH Nguyễn Mại, các tổ chức quốc tế và nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao môi trường đầu tư của Việt Nam do ổn định chính trị, kinh tế vĩ mô, an ninh, an toàn xã hội, thị trường mở rộng nhờ thu nhập của người dân tăng nhanh, khoảng 25 - 30 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu, chất lượng nguồn nhân lực đáp ứng đòi hỏi của chuyển đổi sang tăng trưởng xanh, kinh tế số, trong khi tiền công chỉ bằng khoảng 1/2 một số nước ASEAN; Nhà nước kiên định cải cách nền hành chính quốc gia, do đó nhiều doanh nghiệp FDI liên tục tăng vốn đầu tư, nhiều tập đoàn kinh tế hàng đầu thế giới như Apple, Goertek, Foxconn, Luxshare đang có kế hoạch chuyển các hoạt động sản xuất và tăng vốn đầu tư vào Việt Nam trong các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn, năng lượng mặt trời, điện gió, AI, Fintex.

Tuy vậy, môi trường đầu tư và kinh doanh của nước ta vẫn còn nhiều vấn đề cần được cải thiện nhanh hơn và đồng bộ hơn đối với ba nội dung chính:

Một là, hoàn thiện thể chế, luật pháp.

Năm 2023, Quốc hội đã sửa đổi, bổ sung, ban hành nhiều luật có liên quan đến đầu tư nước ngoài như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Tín dụng, Nghị quyết về thực thi quy định Thuế tối thiểu toàn cầu, Chính phủ đã ban hành một số chính sách mới và chuẩn bị mọi điều kiện để thu hút FDI thế hệ mới. Các doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài đánh giá là bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế, luật pháp của nước ta.

Vấn đề nổi lên hiện nay là làm thế nào để các luật, chính sách mới có thể được đưa nhanh vào đời sống kinh tế - xã hội, được thực thi nghiêm chỉnh trong các cấp, các ngành, trở thành động lực tăng trưởng kinh tế, thu hút và sử dụng vốn đầu tư quốc tế có chất lượng hơn.

Đối với các luật thì người dân và doanh nghiệp đang mong chờ nhanh chóng hoàn thành hàng trăm nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ, ngành hướng dẫn thi hành luật pháp. Kinh nghiệm của hàng chục năm vừa qua, có 4 vấn đề cần được lưu ý khi soạn thảo và ban hành nghị định và thông tư:

1) Một số nội dung của nghị định và thông tư không phù hợp, thậm chí trái với luật; nhiều nghị định quá dài do lặp lại một số nội dung đã được luật quy định khá rõ ràng;

2) Nhìn chung các bộ, ngành quá chậm trễ khi soạn thảo nghị định và thông tư, nên một số luật đã đến thời hiệu thi hành vẫn chưa có giá trị pháp lý;

3) Vẫn còn tình trạng “phép vua thua lệ làng” do một số quy định của bộ, ngành, chính quyền tỉnh, thành phố trái với luật pháp, vượt quá thẩm quyền, khi được phát hiện thì không xử lý trách nhiệm người đứng đầu cơ quan;

4) Việc thực thi luật pháp chưa nghiêm, nên tình trạng vi phạm vẫn còn nhiều, chậm được phát hiện và xử lý. Một số hiệp hội nước ngoài cho rằng, Nhà nước không cần đề ra chính sách mới mà nên xây dựng chỉ số đo lường về mức độ thực thi chính sách đã có, cái gì đã làm tốt, cái gì cần xem xét lại.

Từ đó, xin lưu ý một số văn bản cần được ban hành càng nhanh càng tốt:

1) Nghị định thi hành Quyết định của Quốc hội về thực thi Quy định Thuế tối thiểu toàn cầu tại Việt Nam, nghị định sửa đổi, bổ sung chính sách ưu đãi đầu tư và nghị định thuế tối thiểu quốc gia và các văn bản hướng dẫn việc trao đổi với các đối tác trực tiếp chịu tác động để bảo đảm hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa nước ta và nhà đầu tư nước ngoài.

2) Các nghị định và thông tư hướng dẫn Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Tín dụng không những liên quan đến doanh nghiệp trong nước, mà còn liên quan đến thu hút FDI vào các ngành, lĩnh vực trong đó có FDI vào KKT, KCN, bất động sản.

3) Các bộ, ngành cần ban hành thông tư hướng dẫn chuyển đổi sang kinh tế, tuần hoàn, kinh tế số, doanh nghiệp số, tăng trưởng xanh, sản xuất và xuất khẩu sản phẩm xanh dựa trên quy định tại FPTs thế hệ mới mà năm 2023 một số sản phẩm xuất khẩu đã không đáp ứng yêu cầu nên tác động tiêu cực đến kim ngạch xuất khẩu.

Hoàn thiện thể chế, luật pháp liên quan đến chủ trương chuyển đổi số quốc gia, thúc đẩy việc xây dựng, phát triển hệ sinh thái công dân số, lựa chọn trọng tâm, trọng điểm, có chính sách ưu tiên: đẩy mạnh dịch vụ công trực tuyến cho người dân, doanh nghiệp; phát triển hạ tầng chuyển đổi số, nền tảng chuyển đổi số; bảo đảm an toàn thông tin, an ninh mạng.
Xây dựng, phát triển hệ sinh thái công dân số là nền tảng quan trọng của chuyển đổi số quốc gia, kinh tế số là động lực quan trọng phát triển kinh tế Việt Nam, xã hội số là một nền tảng của xã hội Việt Nam, văn hóa số là một phần quan trọng của nền văn hóa đậm đà bản sắc dân tộc Việt Nam. Các cơ sở dữ liệu quốc gia là nguồn tài nguyên mới và là nền tảng quan trọng trong chuyển đổi số quốc gia nên phải có tính liên thông, liên kết, chia sẻ cao giữa các bộ, ngành, địa phương, giữa các cấp chính quyền, giữa công và tư.

Cải cách thể chế, phân cấp, phân quyền, cá thể hóa trách nhiệm và đề cao trách nhiệm của người đứng đầu. Tăng cường phân cấp, phân quyền phải đi đôi với kiểm tra, giám sát, phân bổ nguồn lực, nâng cao năng lực thực thi của các đơn vị được phân cấp, phân quyền.

Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các văn bản quy định về quy trình, quy phạm, định mức quốc gia về sử dụng đất đai, bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ…, công khai trên các phương tiện truyền thông, cổng thông tin trực tuyến để doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân chủ động thực hiện.

Bộ KHĐT đã đề xuất Bộ tiêu chí đánh giá hiệu quả FDI gồm 36 chỉ tiêu, trong đó có 25 chỉ tiêu về kinh tế, 7 chỉ tiêu về xã hội và 4 chỉ tiêu về môi trường, đã lấy ý kiến của một số bộ, ngành và chuyên gia kinh tế. Kiến nghị Bộ KHĐT sớm ban hành để khắc phục tình trạng do thiếu Bộ tiêu chí này nên một số địa phương, Ban Quản lý KKT, KCN không quan tâm lựa chọn dự án, nhà đầu tư để bảo đảm định hướng nâng cao chất lượng thu hút và sử dụng FDI.

Hai là, hiện đại hóa hạ tầng kinh tế - xã hội.

Để thực hiện các mục tiêu chuyển đổi số cần:

1) Chính phủ ban hành chính sách khuyến khích và bắt buộc sử dụng các nền tảng số quốc gia dùng chung, thúc đẩy việc kết nối, liên thông dữ liệu; đồng thời cho phép trung tâm dữ liệu được áp dụng cơ chế mua điện trực tiếp tại nguồn, các trung tâm dữ liệu khu vực (Digital Hub) được áp dụng các cơ chế đặc thù;

2) Hoàn thiện các cơ sở dữ liệu (CSDL) hiện có, đảm bảo kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các bộ, ngành, địa phương với CSDL quốc gia về dân cư theo đúng lộ trình, đẩy mạnh triển khai nền tảng số trong thanh toán không dùng tiền mặt, thương mại điện tử, bảo đảm an ninh, an toàn các hệ thống thông tin, CSDL, bảo vệ dữ liệu cá nhân theo đúng quy định;

3)Xây dựng các phòng thí nghiệm trọng điểm nhằm phát triển các sản phẩm "made in Viet Nam" phục vụ Chính phủ số, kinh tế số, xã hội số, chuyển đổi số, sản xuất thông minh, nông nghiệp hữu cơ.

Để thúc đẩy chuyển đổi số của doanh nghiệp, khuyến nghị:

1)Thúc đẩy việc sử dụng công nghệ số trong chuỗi cung ứng để đảm bảo tính minh bạch tối đa bao gồm hệ thống theo dõi thời gian thực để tìm nguồn cung ứng nguyên liệu, quy trình sản xuất và mạng lưới phân phối;

2) Tích hợp các thông số về tính bền vững trong giám sát chuỗi cung ứng, vào hệ thống theo dõi kỹ thuật số cho phép các công ty và cơ quan quản lý đo lường, kiểm soát và báo cáo hiệu quả hơn tác động môi trường của các hoạt động công nghiệp trong toàn bộ chuỗi cung ứng;

3)Triển khai các cơ chế kỹ thuật số để bảo vệ sở hữu trí tuệ, cụ thể là thiết lập hệ thống theo dõi và ghi hồ sơ kỹ thuật số tiên tiến cho tất cả các hoạt động liên quan đến sở hữu trí tuệ, áp dụng các giao thức mã hóa và môi trường dữ liệu an toàn phải là ưu tiên hàng đầu để đảm bảo những người có thẩm quyền mới được phép truy cập vào dữ liệu IP nhạy cảm.

Ba là, hạ tầng giao thông

Xây dựng đồng bộ, hiện đại giao thông đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường hàng không đáp ứng đòi hỏi của phát triển kinh tế - xã hội là một định hướng quan trọng của nước ta trong quá trình chuyển đổi số, tăng trưởng xanh và bền vững.

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Giao thông Vận tải rà soát, xây dựng, hoàn thiện thể chế, cơ chế, chính sách; đẩy mạnh hơn nữa công tác phân cấp, phân quyền, nhất là những nội dung còn chồng chéo, gây khó khăn cho hoạt động của người dân, doanh nghiệp, những vướng mắc trong đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giao thông.

Kiến nghị:

1) Nhà nước chú trọng đầu tư để có cơ cấu hợp lý hạ tầng giao thông, xây dựng hệ thống đường sắt hiện đại, phát triển vận tải đường sông và đường biển để giảm tải vận chuyển đường bộ và hàng không;

2) Ban hành chính sách khuyến khích các doanh nghiệp vận tải chuyển nhanh sang kinh tế xanh, sử dụng nhiên liệu ít khí thải gây hiệu ứng nhà kính, đề ra mục tiêu từng năm, trung hạn và thời hạn chấm dứt sản xuất, lưu thông các phương tiện vận tải sử dụng nhiên liệu hóa thạch; khuyến khích áp dụng các phương thức vận tải có hiệu quả kinh tế; xây dựng một số Trung tâm logistic tại các Vùng kinh tế;

3) Các bộ tham mưu cho Chính phủ sửa đổi, hoàn thiện Phương thức Hợp tác Công- Tư để thu hút vốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài và trong nước, đồng thời đôn đốc giải ngân vốn đầu tư công, hoàn thành đúng thời hạn, bảo đảm chất lượng công trình với chi phí hợp lý;

4) Bộ Giao thông Vận tải tăng cường quản lý chặt chẽ tiến độ, chất lượng các công trình, dự án; tuyệt đối không để xảy ra tình trạng tham nhũng, thất thoát, lãng phí; kiên quyết xử lý nghiêm những tổ chức, cá nhân vi phạm làm ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng dự án; khen thưởng kịp thời để cổ vũ, động viên những tổ chức, cá nhân hoàn thành tốt nhiệm vụ.

Như vậy cần thúc đẩy cải cách nền hành chính quốc gia.

Để thực hiện mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ, chuyên nghiệp, hiện đại, hiệu lực, hiệu quả cần đẩy nhanh việc sắp xếp, tinh gọn bộ máy, giảm biên chế, nâng cao trình độ chuyên môn và đạo đức của đội ngũ công chức, viên chức, đề cao trách nhiệm cá nhân trong việc thực hiện Chính phủ kiến tạo, Chính phủ số, thực hiện nghiêm túc Nghị quyết Trung ương 6 khóa XIII, GS.TSKH Nguyễn Mại kiến nghị:

1) Các cấp ủy lãnh đạo cơ quan chính quyền xây dựng chương trình, kế hoạch cải cách hành chính, thông qua kết quả cải cách hành chính để xem xét, đánh giá cán bộ, đảng viên. Tăng cường kỷ luật, kỷ cương trong các cơ quan hành chính nhà nước các cấp; lấy kết quả cải cách hành chính hằng năm làm tiêu chí đánh giá chất lượng hoạt động của cơ quan, người đứng đầu cơ quan; thi đua, khen thưởng gắn với kết quả, hiệu quả cải cách hành chính;
2) Xây dựng hệ thống pháp luật dân chủ, công bằng, nhân đạo, đầy đủ, kịp thời, đồng bộ, thống nhất, công khai, minh bạch, ổn định, khả thi, dễ tiếp cận, đủ khả năng điều chỉnh các quan hệ xã hội, lấy quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp làm trung tâm, tạo môi trường pháp lý bình đẳng, thông thoáng, thuận lợi, khuyến khích đổi mới sáng tạo, cạnh tranh lành mạnh.

3) Ðổi mới quản trị quốc gia theo hướng hiện đại, hiệu lực, hiệu quả, tập trung quản lý phát triển; bảo đảm thượng tôn Hiến pháp và pháp luật, nâng cao tính minh bạch, trách nhiệm giải trình và sự tham gia của người dân. Hoàn thiện tổ chức chính quyền địa phương phù hợp với các địa bàn. Ðẩy mạnh phân cấp, phân quyền khoa học, hợp lý, đi đôi với nâng cao trách nhiệm, gắn với bảo đảm nguồn lực, năng lực thực hiện pháp luật cho các địa phương và các bộ. Tiếp tục sắp xếp lại đơn vị sự nghiệp công lập theo hướng tinh gọn, bảo đảm chất lượng, hiệu quả. Thực hiện việc chuyển giao một số chức năng, nội dung công việc cho các tổ chức xã hội, tổ chức phi chính phủ, tổ chức sự nghiệp dịch vụ công.

4) Tiếp tục cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp, định ra thời hạn buộc các địa phương, cơ quan hành chính thực hiện các thủ tục hành chính tại một Trung tâm bằng trực tuyến theo Chính phủ số; đổi mới, nâng cao chất lượng, hiệu quả thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động cung ứng dịch vụ công của bộ máy hành chính nhà nước trong bối cảnh hội nhập sâu rộng với thế giới.

5) Hoàn thiện thể chế, chính sách về một nền công vụ minh bạch, trách nhiệm, công bằng và liêm chính. Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn chức danh, vị trí việc làm, tiêu chuẩn nghiệp vụ, tiêu chí đánh giá cán bộ, công chức, viên chức dựa trên kết quả thực hiện nhiệm vụ được giao bằng sản phẩm cụ thể và sự hài lòng của người dân, doanh nghiệp. Sàng lọc, thay thế kịp thời những người không hoàn thành nhiệm vụ, vi phạm pháp luật, kỷ luật, đạo đức công vụ, đạo đức nghề nghiệp, không còn uy tín với nhân dân. Thực hiện chủ trương cải cách tiền lương để đảm bảo công bằng và hợp lý, công chức, viên chức có thể sống bằng tiền lương và thu nhập hợp pháp.

Thực hiện có kết quả các giải pháp trên đây sẽ góp phần thực hiện định hướng thu hút FDI có chất lượng và hiệu quả cao hơn để thực hiện chuyển đổi sang kinh tế tuần hoàn, kinh tế số, doanh nghiệp số, xã hội số, biến khát vọng thịnh vượng của dân tộc sớm trở thành hiện thực.

10h30: Ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Giải pháp thúc đẩy nhanh thực hiện đề án nhà ở xã hội

Ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, theo đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội kèm theo Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3.4.2023, mục tiêu đến năm 2030, nước ta sẽ hoàn thành 1,06 triệu căn nhà ở xã hội.

Trong quá trình thực hiện đề án này, ông Chiến cho biết, có một số thuận lợi như: Luật Nhà ở và các luật liên quan đã được Quốc hội thông qua; Nghị quyết của Quốc hội đã rút ngắn thời gian có hiệu lực của các điều luật. Đồng thời, theo ông Chiến, hiện nay nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp rất lớn. Bên cạnh đó, nhiều địa phương đã quan tâm, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo như quy định trong luật.

Đặc biệt, theo ông Chiến, nhà đầu tư được ưu đãi tiền thuê đất, sử dụng đất, giảm các loại thuế để có thể sớm thu hồi vốn và sinh lời khi tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng đến nay, các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội thực hiện các dự án vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận đất đai (quy hoạch bố trí quỹ đất, công khai dự án); nguồn vốn và khả năng tiếp cận tín dụng; thủ tục hành chính (trong đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt giá bán nhà)…

Để tháo gỡ những khó khăn đó, ông Chiến đã đưa ra một số kiến nghị, giải pháp cụ thể.

Thứ nhất các bộ, ngành, địa phương cần thực hiện đầy đủ chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính về việc phát triển nhà ở xã hội trong đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Tiếp tục rà soát, bám sát thực tế để giải quyết khó khăn cho nhà đầu tư.

Đồng thời, các địa phương cần điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, trong đó cụ thể về số lượng, chỉ tiêu nhà ở xã hội 2024-2025 và công khai danh mục dự án đầu tư nhà ở xã hội độc lập để nhà đầu tư đăng ký.

Rà soát quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội và làm việc với chủ đầu tư để giải quyết các dự án nhà thương mại tồn đọng, nếu có thể cho điều chỉnh cơ cấu căn hộ… và chuyển đổi sang nhà ở xã hội.

Đặc biệt, ông Chiến cho rằng, cần sớm hình thành quỹ đầu tư nhà ở xã hội với mục tiêu cuối cùng là giải bài toán mất cân đối cung cầu để sớm bình ổn thị trường và tiếp tục phát triển loại hình nhà ở này.

Phiên thứ 2: Những điểm sáng kỳ vọng phục hồi thị trường bất động sản

10h05: Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) trình bày tham luận “Vướng mắc và giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam”

Thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua khoảng thời gian gần 4 năm trong trạng thái khó khăn triền miên. Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản. Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản: Phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc… Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Về thực trạng sức khỏe các DN kinh doanh BĐS, bên cạnh các khó khăn, vướng mắc về pháp lý thì “thiếu vốn” là nguyên nhân chính yếu khiến các doanh nghiệp lâm vào tình trạng “kiệt quệ”.

Khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung BĐS sụt giảm nghiêm trọng, do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180 ngàn sản phẩm, nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110 ngàn, năm 2020 chỉ còn hơn 90 ngàn sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để, khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50 ngàn sản phẩm. Năm 2023, nguồn cung có sự cải thiện nhẹ lên 55.000 sản phẩm và nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…). Đây cũng là ngành có ảnh hưởng sâu rộng tới rất nhiều ngành nghề liên quan khác. Theo thống kê, bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó có 4 nhóm ngành lớn là tài chính ngân hàng, du lịch, xây dựng, lưu trú. Sự tắc nghẽn dòng tiền trên thị trường bất động sản, vô hình chung cũng khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh các doanh nghiệp của ngành nghề liên quan khác bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Làn sóng thất nghiệp cũng lan rộng từ bất động sản sang rất nhiều ngành nghề, gây ảnh hưởng rất lớn tới vấn đề an sinh xã hội nói chung.

Từ những con số trên, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống

Nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là “áp lực” đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy các nút thắt về pháp lý đã có hướng giải quyết theo các bộ luật mới được thông qua (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai), nhưng nếu vấn đề về “nguồn vốn” không được giải quyết sớm thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng. Đặc biệt là hai kênh vốn quan trọng nhất là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở...

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn chung, trong năm 2024, doanh nghiệp BĐS vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Mặc dù ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ DN và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi... Mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022 đầu năm 2023. Thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch.

Hầu hết các DN BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu, cùng với các khó khăn của thị trường.

Để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đẩy nhanh xây nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, ngày 11.3.2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP giao cho NHNN chủ trì triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng để chỉ đạo các NHTM, cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn từ 1,5% đến 2% so với lãi suất cho vay trung và dài hạn.

Theo Bộ Xây dựng, sau hơn nửa năm triển khai thực hiện, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng bước đầu đã có kết quả, tuy nhiên việc giải ngân còn chậm. Tính đến thời điểm hiện tại, mới chỉ có 6 dự án nhà ở xã hội tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 530,973 tỉ đồng, trong khi có tới 28 địa phương đã công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỉ đồng.

Những tháng đầu năm 2024, tín dụng vay tiêu dùng, mua BĐS vẫn tiếp tục đà suy giảm dù lãi suất cho vay đã duy trì ở mặt bằng thấp. Bởi những biến cố về lạm phát, lãi suất… vẫn chưa thể dự đoán. Việc vay tiền để mua nhà và trả nợ hàng tháng với số tiền trên 10 triệu đồng trở thành gánh nặng với nhiều gia đình, khi họ không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản.

Về phía Chính phủ, các bộ ngành và hệ thống ngân hàng:

Thứ nhất, cần sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành ba bộ luật vừa mới được thông qua, bao gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Đảm bảo tính “tương thích” giữa ba bộ luật cả về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian và không gian.

Thứ hai, với các vấn đề, vướng mắc chưa được tháo gỡ trong luật, các cơ quan bộ, ngành cần chủ động rà soát, tổng hợp, nghiên cứu hướng giải quyết thông qua việc soạn thảo, trình phê duyệt các cơ chế, chính sách đặc thù thông qua các nghị quyết để hỗ trợ xử lý, tránh ách tắc kéo dài.
Thứ ba, song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay. Tránh trường hợp “lãi tuy giảm” nhưng thủ tục lại “chặt”.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch COVID bùng phát, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường.

Thứ tư, Ngân hàng Thương mại tiếp tục rà soát, phân loại các dự án bất động sản để kịp thời có giải pháp tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thu nhập của người lao động.

Thứ năm , các ngân hàng cần quan tâm hơn tới mảng bất động sản công nghiệp, dành nguồn vốn trung và dài hạn, không chỉ cho vay đầu tư hạ tầng, mà có chính sách cho vay thông thoáng hơn cho các các nhà đầu tư thứ cấp, có thể thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai, hoặc bằng bản quyền sáng chế, công nghệ máy móc, thậm chí có thể tín chấp, việc cho vay thông qua kênh này có thể tạo nên rủi ro, tuy nhiên sẽ có tác dụng rất lớn để phát triển sản xuất, tạo ra nhiều công ăn việc làm nguồn thu ổn định, bền vững nhiều mặt cho nền kinh tế nói chung và tổ chức tham gia nói riêng.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản:

Doanh nghiệp bất động sản cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, đồng thời chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng.

Mặt khác, doanh nghiệp nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân, sản phẩm để sử dụng, ít mang tính đầu tư, đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

9h40: Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn: Dự báo lộ trình “đảo chiều” của thị trường bất động sản và gợi ý giải pháp cho doanh nghiệp

Vào tháng 12.2022, dựa trên dữ liệu lớn và nghiên cứu thị trường qua các chu kỳ phát triển, Batdongsan.com.vn đưa ra khái niệm “điểm đảo chiều”. Ở chu kỳ trước, điểm này rơi vào giữa năm 2013, khi giá trị hàng tồn kho giảm 15% sau 7 năm liên tiếp. Có 3 yếu tố ảnh hưởng đến “điểm đảo chiều”.

Thứ nhất là tín dụng, 2013 là năm đầu tiên chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh tăng trở lại, đạt hơn 12%. Thứ hai là lãi suất, đầu năm 2012, ngân hàng giảm mạnh lãi suất, khoảng 1,5 năm sau thị trường phản hồi và có “điểm đảo chiều”. Thứ ba là chính sách, ba bộ luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua vào năm 2013 và 2014.

Trong chu kỳ hiện tại, Batdongsan.com.vn nhận thấy 3 yếu tố này tương đồng với chu kỳ trước của thị trường bất động sản. Thứ nhất, mục tiêu tăng trưởng tín dụng Việt Nam năm nay tiếp tục duy trì mức cao là 14% – 15%. Mặc dù trong 5 tháng đầu năm 2024, tăng trưởng tín dụng khá thấp, ở mức 2.4%, nhưng hiện nay đã có dấu hiệu cải thiện so với đầu năm. Thứ hai, lãi suất điều hành giảm liên tiếp từ đầu năm 2023, lãi suất cho vay hiện ở mức 9 – 11%. Trong ngắn hạn, áp lực về tỷ giá và lượng tiền gửi khiến lãi suất huy động tăng nhẹ 0,2% – 0,9%/năm, tuy nhiên, xu hướng chung dài hạn, lãi suất sẽ được duy trì ở mức độ thấp. Thứ ba, các bộ luật sửa đổi liên quan đến bất động sản đều đã được thông qua và sẽ sớm có hiệu lực.

Vì vậy, Batdongsan.com.vn duy trì quan điểm như đã đưa ra từ cuối năm 2022, rằng thị trường bất động sản đạt “điểm đảo chiều” vào giữa năm 2024. Tiếp theo, thị trường sẽ lần lượt đi qua các giai đoạn thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Thứ nhất, trong giai đoạn đảo chiều và thăm dò (từ quý II, năm 2024 – quý IV, năm 2024), dấu hiệu của “điểm đảo chiều” là hàng tồn kho giảm, thanh khoản tích cực hơn. Sau đó, giai đoạn thăm dò sẽ diễn trong khoảng một quý với thanh khoản nhỏ lẻ xuất hiện ở các loại hình bất động sản phục vụ thực.

Đây là giai đoạn mà người mua và nhà đầu tư vẫn đang dè chừng vì thị trường vừa trải qua nhiều thách thức như việc vay mua bất động sản gặp khó, nhiều khoản đầu tư không có thanh khoản. Vì vậy, họ ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài chính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và các loại chi phí được tối ưu.

Thời điểm đảo chiều và thăm dò, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản. Các thông số ở chu kỳ trước cũng cho thấy chung cư phát triển mạnh trong giai đoạn này. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho chung cư từ giữa năm 2013 đến đầu năm 2014 giảm 30%. Nguồn hàng chung cư thời điểm đó ra mạnh, có sự xuất hiện của nhiều dự án như Vinhomes Times City, Vinhomes Royal City, Vinhomes Central Park… với các chính sách hỗ trợ.

Ngoài ra, có một đặc điểm của chu kỳ trước đang có xu hướng lặp lại, đó là tốc độ giảm lượng hàng tồn kho ở khu vực miền Bắc nhanh hơn so với khu vực miền Nam. Ở chu kỳ trước, giá trị tồn kho chung cư Hà Nội là 3,7 nghìn tỉ đồng, trong khi con số này của TPHCM là 22,4 nghìn tỉ đồng. Ở chu kỳ này, sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3.2024, tăng gần 60% so với cuối 2023.

Hiện tại, tuy chung cư đã “hạ nhiệt” quan tâm nhưng giá vẫn không giảm. Theo công cụ Lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5.2024 đã ngang ngửa TPHCM, đạt 50 triệu đồng/m2. Mức độ tăng giá chung cư Hà Nội so với đầu năm 2023 là 31%, trong khi chung cư TP.HCM chỉ tăng 6%.

Thứ hai là giai đoạn củng cố, diễn ra trong quý I, năm 2025. Ở giai đoạn quan trọng này, khi các vấn đề sau được giải quyết, thị trường sẽ có động lực củng cố và phát triển tốt. Một là, khơi thông tắc nghẽn trong nguồn tiền. Ví dụ, năm 2013, việc thành lập Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đã góp phần xử lý nhanh nợ xấu, lành mạnh hóa tài chính, tái cấu trúc tài khoản, đẩy dòng tiền ra thị trường. Hai là, chính sách tiền tệ - lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cần được duy trì ở mức phù hợp. Ba là, các bộ luật liên quan đến bất động sản được thông qua và có các hướng dẫn thực thi cụ thể, nhanh chóng.

Khi các điểm tắc nghẽn về tài chính, chính sách tiền tệ, pháp lý được tháo gỡ, người mua sẽ bắt đầu có tâm lý tích cực, họ cởi mở hơn về vấn đề chi phí nhưng vẫn đang trong giai đoạn phục hồi nên vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt.

Ở giai đoạn củng cố, nhà riêng, nhà phố với đặc điểm phục vụ ở thực, tính pháp lý rõ ràng, tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê ở mức trung bình thu hút nhiều quan tâm của người mua. Nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, hai loại hình này sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Trong giai đoạn thăm dò và củng cố, để đáp ứng nhu cầu của người mua, chủ đầu tư nên tập trung phát triển các sản phẩm phục vụ mục đích ở thực, có các chính sách thiết thực và hiệu quả nhằm hỗ trợ tài chính cho người mua, đồng thời đảm bảo pháp lý của các dự án.

Đối với sàn giao dịch, nên tối ưu chi phí, tập trung vào loại hình/khu vực thế mạnh. Bên cạnh đó, với việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thực thi, môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, hoạt động trong sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới. Sàn giao dịch, môi giới phải cung cấp đủ, trung thực hồ sơ dự án và chịu trách nhiệm về thông tin mình cung cấp. Môi giới phải được đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề mỗi năm. Vì vậy, các sàn giao dịch cần chuyên nghiệp và minh bạch hóa trong kinh doanh bất động sản, thường xuyên nâng cấp chuyên môn, trình độ cho nhân viên.

Thứ 3, giai đoạn khởi sắc diễn ra từ quý II, năm 2025 đến quý IV, năm 2025. Khi các yếu tố đã được khơi thông ở giai đoạn củng cố, kinh tế và đầu tư phát triển, nguồn cung sẽ quay trở lại và bất động sản có thể ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh trong giai đoạn này.

Đồng thời, tâm lý thị trường bắt đầu phục hồi, người mua sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm.

Với xu hướng này, Batdongsan.com.vn dự báo sau thị trường đi qua giai đoạn củng cố, nếu các yếu tố về chính sách, nguồn tiền được tháo gỡ, thì đất nền và biệt thự sẽ có thanh khoản tốt trong giai đoạn khởi sắc.

Đón đầu các cơ hội trong giai đoạn khởi sắc, chủ đầu tư cần chuẩn bị năng lực tài chính để phát triển những dự án quy mô lớn hơn. Sàn giao dịch sẽ dần đầu tư nhiều hơn vào các kênh quảng cáo, mở rộng quy mô nhân sự để nâng cao hiệu quả giao dịch.

Cuối cùng, là giai đoạn ổn định diễn ra từ quý I, năm 2026. Với giai đoạn này, thị trường bất động sản ghi nhận thanh khoản và giá tăng, đa dạng các loại hình phát triển. Trong thời kỳ ổn định, tốc độ tăng giá và mức độ thu hút đầu tư là hai yếu tố người mua ưu tiên hàng đầu khi chọn bất động sản. Lúc nay, các nhà đầu tư sẽ tìm kiếm cơ hội ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.

Vì vậy, để chuẩn bị cho một thị trường phát triển ổn định, chủ đầu tư cần đa dạng hóa phân khúc/định vị/dòng sản phẩm nhằm đáp ứng các nhu cầu đa dạng của người mua và nhà đầu tư. Đối với các sàn giao dịch, cần linh hoạt thích ứng với những cơ hội mới theo biến động thị trường.

9h25: Tham luận “Rào cản” khiến doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án bất động sản do Luật sư, ThS Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản trình bày

Trên cơ sở rà soát các quy định pháp lý trong quá trình thực hiện thủ tục triển khai đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản, với tư cách chuyên gia độc lập, ThS Phạm Thanh Tuấn có các ý kiến đánh giá về các “rào cản” pháp lý khiến doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án bất động sản như sau:

Một là, không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Luật sư, ThS Phạm Thanh Tuấn đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật theo hướng sau:

Thứ nhất: Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung Điểm (m) Khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14.6.2019 của Quốc hội theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hoá thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.

Thứ hai, bổ sung quy định về điều khoản chuyển tiếp tại Nghị định số 126/2017/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định số 140/2020/NĐ-CP theo hướng: Các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa, bao gồm cả trường hợp doanh nghiệp hiện nay không còn vốn của Nhà nước, nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất thì ủy ban nhân dân tỉnh có trách nhiệm rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất của các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa. Quy định trên nhằm tháo gỡ cho rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.

Thứ ba, khi ban hành nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào.

Hai là, dự án nhà ở thương mại không có “đất ở” vẫn phải tiếp tục “chờ”

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo một trong ba phương thức: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu, (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Vấn đề phức tạp nảy sinh với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2024 thì quy định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Như vậy, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua. Tính đến đầu năm 2022, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, rất nhiều địa phương bị ách tắc, trong đó Hà Nội có 102 dự án, Thành phố Hồ Chí Minh là 150 dự án, Bình Dương 40 dự án…

Thực tế nêu trên sẽ dẫn đến sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích “đất ở” được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất.

Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.

Điều này sẽ dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Luật sư, ThS Phạm Thanh Tuấn đề xuất tháo gỡ như sau: Chính phủ xem xét hoàn thiện và tiếp tục trình Quốc hội xem xét bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh năm 2025; trình Quốc hội thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đang “kẹt” vì không có đất ở.

Ba là, lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc

Theo quy định tại Điều 29 Khoản 1 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi năm 2022) quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư gồm: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và hình thức (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Cũng theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết 1/500 là của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 125 Khoản 2 Điểm (c) Luật Đất đai 2024 quy định “có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở”.

Tương tự, với các dự án tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu, Luật Đất đai 2024 (Điểm b Khoản 3 Điều 126 và Điểm b Khoản 7 Điều 126) quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh “tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000”.

Như vậy, về cơ bản, trong trường hợp dự án đầu tư thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của ủy ban nhân dân và cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì một trong các yêu cầu khi thẩm định dự án để chấp thuận chủ trương đầu tư là dự án phải phù hợp với quy hoạch (Khoản a Điểm 3 Điều 33 Luật Đầu tư).

Với dự án nhà ở còn phải “thực hiện theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt” (Điểm a Khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2023). Thực tế thẩm định các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án nhà ở thương mại, các địa phương đều yêu cầu phải có quy hoạch 1/500 đã duyệt làm căn cứ đánh giá. Như vậy, nếu không có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt thì doanh nghiệp sẽ không có cơ sở và căn cứ để trình hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Trong khi đó, do nguồn lực hạn chế, nhiều khu vực tại địa phương mới chỉ có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt và “phủ”; nhiều khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Do chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, chưa có dự án đầu tư nên doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hợp pháp chưa được xác định là “chủ đầu tư dự án” nên không thuộc đối tượng được lập quy hoạch chi tiết 1/500.

Luật sư, ThS Phạm Thanh Tuấn cho rằng, để “tháo gỡ” cho các tình huống vướng mắc trên thực tế như trên, đề xuất cần có quy định cho phép doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được lập quy hoạch chi tiết 1/500 với các khu vực doanh nghiệp đang có quỹ đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai (để loại trừ trường hợp dự án phải đấu thầu, đấu giá khi đó trách nhiệm lập quy hoạch sẽ của cơ quan nhà nước). Điều này góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc “phủ” quy hoạch và cũng không tạo nên tình trạng lợi ích nhóm.

Do đó, sửa đổi Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009. Đề xuất nội dung mới trong Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn đang trình Quốc hội xem xét nội dung sau (nội dung mới).

“Đối với các khu vực đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được duyệt, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được đề xuất ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận để tổ chức lập nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết trong trường hợp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai mà dự án không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu đấu giá, trừ trường hợp quy định của pháp luật”.

9h10 - Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội: Thị trường bất động sản - Điểm nghẽn và thách thức

Trình bày tham luận tại Hội thảo, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, giai đoạn vừa qua bất động sản đang có sự trầm lắng. Mặc dù thời gian tới khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực giúp tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông Điệp cho rằng, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn. Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng cung không đủ cầu. Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến cho người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.

Ngoài ra, các thủ tục pháp lý phức tạp, kéo dài. Theo Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, hiện nay, để làm một dự án bất động sản các thủ tục chuẩn chuẩn bị có thể kéo dài 3 năm, 5 năm, thậm chí có những dự án đến 15 năm. Ách tắc pháp lý là rào cản rất lớn kìm hãm đà tăng của bất động sản.

Trong bối cảnh người dân đang “khát” nhà ở giá rẻ nhưng hàng chục căn hộ tái định cư bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng, đặc biệt là công ăn việc làm làm cho người đến tái định cư.

Điều này làm giảm sức hấp dẫn và gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển và sinh hoạt. Một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém chất lượng, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến an toàn của cư dân mà còn làm giảm giá trị của các căn hộ, khiến người dân không muốn chuyển đến.

Ông Điệp khẳng định, bất động sản của Việt Nam đang trong giai đoạn vàng phát triển cực kỳ quan trọng. Tốc độ phát triển kinh tế cũng phụ thuộc vào tốc độ phát triển của thị trường bất động sản. Nếu bất động sản phát triển, có thể kéo theo sự phát triển của rất nhiều ngành nghề. Ví dụ như chứng khoán, trái phiếu, tài chính, ngân hàng, sắt, thép, xi măng, nội, ngoại thất, đồ điện gia dụng, kể cả dịch vụ ăn theo. Quan trọng hơn, bất động sản phát triển, mới thu hút được các nguồn lực lớn, đặc biệt là ngoại lực. Hiện nay, mặc dù nguồn vốn FDI rất lớn nhưng cũng chỉ ngang bằng với nguồn vốn của kiều hối. Nếu không tận dụng nguồn lực của bất động sản sẽ gây lãng phí lớn.

Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển cần các cơ chế chính sách đồng bộ và tạo nguồn lực, lợi ích cho doanh nghiệp, người dân. Dẫn chứng như nhà thương mại, mặc dù giá cao nhưng nếu như tạo được động lực, phân khúc này phát triển tốt. Vậy nên, việc tháo gỡ các cơ chế chính sách là quan trọng hàng đầu, bên cạnh đó phải tạo được nguồn lực cho thị trường bất động sản phát triển.

Trong bối cảnh đô thị hóa cao điểm như hiện nay, để thị trường bất động sản phát triển, các bộ, ngành và các địa phương phải tập trung giải quyết, tháo gỡ ngay những điểm nghẽn đang còn tồn tại.

Cơ chế, chính sách phải làm thanh khoản tất cả các khâu, chẳng hạn thủ tục pháp lý phải thanh khoản nhanh, để bàn giao chủ cho đầu tư hoặc các thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ. Công tác định giá, đấu giá cũng cần thanh khoản để hạ thấp giá thành và nguồn cung hàng hóa dồi dào hơn tạo được sự cân đối cung cầu.

Đồng thời, ông Điệp cho rằng, cần tạo nguồn lực cho bất động sản thương mại phát triển. Nhà thương mại là xu thế chung của thời đại, đòi hỏi thông minh, nhiều tiện ích. Hiện nay, giá nhà ở thương mại ở Việt Nam so với thế giới thấp hơn rất nhiều. Tuy nhiên, mức giá này cao hơn so với thu nhập của người dân. Để phân khúc này phát triển, nên vận hành theo cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần đảm bảo các quyền lợi của những người làm công ăn lương, những người không tiếp cận được với nhà ở thương mại. Đảng, Nhà nước và các bộ, các ngành, các địa phương cần có những chính sách thiết thực, giảm bớt những điều kiện, thủ tục pháp lý phức tạp, nới lỏng điều kiện tiếp tận nhà ở xã hội để người dân có nhà.

Ngoài ra, phải có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vào mục đích xây nhà ở xã hội một cách rõ ràng và mang tính pháp lệnh, không nên đưa ra quy định chung chung. Chỉ tiêu pháp lệnh buộc các chính quyền địa phương phải thi hành và phải dành 20% quỹ đất cho nhà xã hội, đây là một yếu tố quan trọng. Bên cạnh đó, phải dành những khu đất có đầy đủ những điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tốt để dành cho nhà xã hội, bảo đảm an sinh cho người dân.

Còn đối với các dự án tái định cư không có người đến ở thì có thể nghiên cứu chuyển sang nhà xã hội để tránh lãng phí, giúp tận dụng nguồn lực. Có thể áp dụng nhiều cơ chế khác nhau như đặt hàng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội.

Vì vậy, ông Điệp đề xuất thành lập quỹ bảo lãnh cho doanh nghiệp vay ngân hàng. Theo Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, đại bộ phận các doanh nghiệp hiện nay đang rơi vào hoàn cảnh rất là khó khăn. Thực tế, 70-80 % doanh nghiệp bất động sản đang phải “đứng im” vì không đủ điều kiện tiếp cận với ngân hàng để tiếp tục triển khai dự án. Bởi vậy, để tháo gỡ một cách kịp thời, Chính phủ cần có quỹ bảo lãnh tạo điều kiện cho những doanh nghiệp có tài sản lớn dừng hoạt hoạt động do khách quan, không đủ điều kiện vay ngân hàng.

Phiên thứ nhất: Những rào cản, thách thức với thị trường bất động sản

9h00: Ông Nguyễn Đức Thành – Phó Tổng Biên tập Báo Lao Động phát biểu khai mạc Hội thảo

Thị trường bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, không chỉ tác động trực tiếp và sâu rộng đến đời sống của người dân mà còn ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản trong nước đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Những vướng mắc pháp lý, khó khăn trong tiếp cận tín dụng và các thủ tục liên quan đến giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường.

Trong bối cảnh đó, Hội thảo "Tháo gỡ 'điểm nghẽn', thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển" hôm nay là cơ hội để các cơ quan chức năng, các chuyên gia, doanh nghiệp cùng nhau thảo luận, phân tích và chỉ ra các giải pháp khả thi nhằm giúp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc hiện tại. Theo ông Nguyễn Đức Thành, chúng ta cần có biện pháp kịp thời và hiệu quả để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế - xã hội.

Theo đó, Hội thảo sẽ tập trung vào các nội dung chính sau: Phân tích tình hình thực tế của thị trường bất động sản, đánh giá về bức tranh tổng thể của thị trường, từ đó nhận diện rõ ràng những khó khăn và thách thức đang gặp phải.

Cùng thảo luận về các điểm mới trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Những thay đổi này sẽ có tác động như thế nào đến thị trường và đâu là những cơ hội, thách thức mới mà chúng ta cần quan tâm. Đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn về vốn và dòng tiền một các thuận lợi và kịp thời. Đánh giá vai trò của thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.

Tại hội thảo hôm nay có sự tham gia của các đại diện đến từ nhiều tổ chức và cơ quan có liên quan như Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Doanh nghiệp Đầu tư nước ngoài, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam… cùng các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực bất động sản và các luật sư, chuyên gia pháp lý. Đồng thời, sự hiện diện của quý vị đại biểu khách quý là minh chứng rõ ràng cho sự quan tâm, nỗ lực và tinh thần trách nhiệm cao trong việc cùng nhau giải quyết các vấn đề còn tồn đọng của thị trường bất động sản.

Thông qua các ý kiến trao đổi, thảo luận của các diễn giả hôm nay sẽ góp phần cung cấp thông tin tham khảo tin cậy và hữu ích đối với các cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình hoàn thiện thể chế, tìm ra những giải pháp để tháo gỡ các điểm nghẽn hiện tại, tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.