PV Lao Động đã có trao đổi với các chuyên gia, luật sư lĩnh vực bất động sản để bạn đọc có góc nhìn toàn cảnh.
Câu hỏi về quy trình định giá khởi điểm
Một trong những điểm đáng chú ý trong phiên đấu giá này là giá khởi điểm cho các lô đất chỉ từ 7,3 triệu đồng/m2.
Trao đổi với PV Lao Động, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, mức giá khởi điểm được xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (K) theo Quyết định 30/2019 của thành phố.
Bảng giá đất, thường thấp hơn giá thị trường thực tế, đã dẫn đến giá khởi điểm thấp hơn so với giá trị thực của các lô đất. Điều này cho thấy có sự chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trị thị trường, dẫn đến mức giá trúng đấu giá cao hơn gần 18 lần so với giá khởi điểm.
Mức giá trúng cao đột biến, có lô lên đến hơn 130 triệu đồng/m2, phản ánh sự cạnh tranh gay gắt và kỳ vọng về giá trị bất động sản trong tương lai. Tuy nhiên, sự chênh lệch lớn này cũng đặt ra câu hỏi về tính hợp lý và công bằng của quy trình định giá khởi điểm.
Đấu giá kéo dài "ảnh hưởng đến tính minh bạch"?
Cũng theo ông Tú, phiên đấu giá kéo dài đến rạng sáng là một hiện tượng không thường thấy trong các phiên đấu giá tài sản công. Việc kéo dài phiên đấu giá có thể ảnh hưởng đến tính minh bạch và công bằng, khi người tham gia có thể bị ảnh hưởng về tinh thần, sức khỏe và khả năng ra quyết định.
Sự kéo dài này có thể dẫn đến các quyết định thiếu sáng suốt và không phản ánh đúng ý chí của người tham gia. Điều này cũng có thể vi phạm quy định về thời gian tổ chức đấu giá, làm dấy lên nghi vấn về tính minh bạch của quá trình.
"Phiên đấu giá này đặt ra nhiều vấn đề pháp lý quan trọng. Việc xác định giá khởi điểm thấp so với giá trị thị trường có thể gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước và tạo sự bất công cho các nhà đầu tư khác. Cần có cơ chế cập nhật bảng giá đất sát với giá thị trường hoặc áp dụng phương pháp định giá khác khi đấu giá tài sản có giá trị lớn như đất đai.
Bên cạnh đó, quy trình tổ chức đấu giá cần được xem xét để đảm bảo công bằng và minh bạch. Việc kéo dài phiên đấu giá không nên ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia và cần tuân thủ các quy định về thời gian.
Thêm vào đó, sự chênh lệch lớn có thể là dấu hiệu của bất thường trong quá trình đấu giá, bao gồm khả năng thông đồng giữa các nhà đầu tư hoặc các hành vi không minh bạch khác. Cần có biện pháp giám sát và điều tra để đảm bảo quy trình đấu giá công bằng" - ông Tú nói.
Giá trúng thầu quá cao kéo theo hệ lụy
Chia sẻ với PV Lao Động, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng kết quả đấu giá đất với mức giá cao sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn.
"Với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo.
Mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác" - ông Tuấn cho hay.
Còn theo TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, "cơn sốt" đất đấu giá các huyện vùng ven như Thanh Oai, Hoài Đức... với giá trúng cao hơn nhiều so với thị trường một phần do các nhóm đầu cơ thao túng, "thổi giá".
Qua theo dõi các phiên đấu giá gần đây, có sự xuất hiện nhóm nhà đầu tư từ Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang... tham gia đấu giá, trả giá cao. Vấn đề này tiềm ẩn yếu tố đẩy giá nhà đất và bất động sản lên cao trong thời gian tới, khiến những người có nhu cầu thực khó tiếp cận.
"Để ngăn tình trạng đầu cơ, "thổi giá", có thể nghiên cứu tăng mức đặt cọc lên 50% giá trị ban đầu, sau khi trúng đấu giá 1 - 2 năm mới được phép công chứng, chuyển nhượng, mua bán, hoặc nếu chuyển nhượng lại trong khoảng thời gian trên thì tính thuế cao..." - TS. Trần Xuân Lượng chia sẻ với báo chí.
