Hai năm trước (năm 2022), sau thời gian tìm hiểu và được môi giới nhà đất tư vấn, anh Nguyễn Văn Dũng (ở quận Thanh Xuân, Hà Nội) cùng nhóm bạn quyết định đầu tư mua chung mảnh đất khai hoang 4.100 m2 ở xã Yên Bài (Ba Vì, Hà Nội) với giá 5,7 tỉ đồng, tương đương 1,4 triệu đồng/m2.
Lúc mua mảnh đất này, anh Dũng cùng nhóm bạn dự tính sẽ chờ chuyển đổi một phần diện tích sang đất ở, hoặc làm farmstay…
“Quá trình đi hỏi mua đất, chúng tôi cũng được môi giới tư vấn rằng mảnh đất này đang nằm trong quy hoạch đất ở của địa phương. Lúc đó, giá đất khai hoang rẻ, chỉ dưới 1,4 triệu đồng/m2", anh Dũng chia sẻ lý do mua mảnh đất trên.
Mặc dù mua được gần 2 năm nhưng việc chuyển đổi mảnh đất trên gần như không thể do nhiều yếu tố khác nhau.
“Lúc đầu chúng tôi xác định đầu tư lâu dài nhưng gần đây cần tiền nên quyết định nhờ môi giới bán hộ. Song, nhiều môi giới cũng không dám nhận bán, có môi giới nhận nhưng đưa ra mức giá rẻ giật mình.
Họ nói thời điểm này giá đất khai hoảng chỉ khoảng 700.000-800.000 đồng/m2. Cho rằng môi giới này nói không đúng, tôi đi hỏi thêm nhiều môi giới khác và đều nhận được thông tin như trên", anh Dũng chia sẻ.
Không tin mức giá môi giới đưa ra, anh Dũng có đăng thông tin lên nhiều nhóm hội nhà đất trên mạng xã hội để rao bán. Đợt đầu anh đưa giá 1,5 triệu đồng/m2, xong lại giảm xuống 1,2 triệu đồng/m2 và giờ đang rao 900.000 đồng/m2, nhưng đều không có người hỏi mua.
Anh Dũng cũng thừa nhận, ngoài việc không bán được giá cao, các thủ tục pháp lý của mảnh đất này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc mua bán trước đó chỉ thông qua hình thức viết tay, không công chứng và không lập vi bằng.
Dưới góc độ pháp lý, chia sẻ với PV Lao Động, luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, việc mua những thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn tiềm ẩn các rủi ro về mặt pháp lý, đặc biệt là với những thửa đất mà thời gian cấp sổ đỏ kéo dài, thị trường nhà đất có thay đổi.
Luật sư An nói thêm, từ câu chuyện của anh Dũng có thể cho thấy nếu nhà đầu tư đổ tiền vào nhiều, nguy cơ bị chôn vốn là dễ xảy ra.
Câu chuyện của anh Dũng và nhóm bạn chung không phải là duy nhất. Trên thực tế, có nhiều nhà đầu tư cũng thành công trong việc đổ tiền vào đất khai hoang.
Tuy nhiên, để có thành công, trước khi xuống tiền họ phải biết rõ nguồn gốc thửa đất, xác định thời điểm sử dụng đất từ bao giờ, có tranh chấp hay không.
Một nhà đầu tư (giấu tên) chia sẻ, việc mua đất khai hoang mà đáp ứng điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì sau một thời gian người mua sẽ thắng lớn. Bởi lẽ đất khai hoang giá mua vào khi nào cũng ở mức thấp.
Đất khai hoang phần lớn là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, loại đất này nếu đủ điều kiện vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc các trường hợp:
- Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện:
Đang sử dụng đất trước ngày 1.7.2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.
Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
- Trường hợp 2: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và không vi phạm pháp luật đất đai.
Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
