Theo phân tích của giới chuyên gia tài chính, các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đang được chia thành 4 nhóm điển hình là rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản theo báo cáo tài chính 2022 do các doanh nghiệp công bố. Điều đáng nói, đa phần các doanh nghiệp trên thị trường đang nằm ở hai nhóm rủi ro và cân bằng với áp lực nợ ngắn hạn lớn. Hiện các doanh nghiệp nhóm này đang chuyển mình bằng cách thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ. Bên cạnh đó là cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho…
Với bối cảnh thị trường hiện nay, thật khó để doanh nghiệp kì vọng về dòng tiền nhanh từ các hoạt động kinh doanh, bán sản phẩm bởi phía mua đang chần chừ. Do vậy việc tận dụng chính sách hỗ trợ liên quan đến thị trường trái phiếu lẫn tín dụng mới đây để cơ cấu lại các khoản nợ ngắn hạn là điều mà nhiều doanh nghiệp lựa chọn.
Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành cùng ngày 23.4 Thông tư 02/2023 liên quan đến việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn và thông tư 03/2023 ngưng hiệu lực thi hành khoản 11 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp. Những chính sách này đang được đánh giá sẽ có tác động tích cực đến dòng vốn cho doanh nghiệp, thị trường tài chính và đầu tư, bất động sản...
Theo đánh giá của chuyên gia Công ty Chứng khoán VNDirect, triển vọng kém khả quan của thị trường bất động sản vẫn là một vấn đề đáng quan tâm đối với ngành ngân hàng. Với Thông tư 02/2023, áp lực trích lập dự phòng đối với các ngân hàng sẽ được giảm thiểu khi nợ tái cơ cấu sẽ được phân bổ trong 2 năm 2023 và 2024.
Trong khi đó, với Thông tư 03, các chuyên gia cho rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ được giải tỏa phần nào khi quy định hoãn thi hành đồng nghĩa với việc tiếp tục cho phép ngân hàng được quyền mua trái phiếu có điều kiện kèm theo. Đây cũng là một cách để các ngân hàng có thể thúc đẩy tăng trưởng cho vay qua việc mua trái phiếu doanh nghiệp, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng còn yếu và thanh khoản tại ngân hàng đang dư thừa.
Ngoài ra, thông tư cũng sẽ giúp tăng cầu trái phiếu và có lợi cho các ngân hàng hoạt động mạnh trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp như TCB, MBB, VPB. Đây cũng là những ngân hàng có dư nợ bất động sản trên tổng tín dụng với các khoản cho vay và trái phiếu liên quan đến các chủ đầu tư bất động sản lớn và khách hàng của các dự án trên thị trường như Novaland, Masteri, Vinhomes...
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng còn tùy vào khẩu vị rủi ro trong bối cảnh hiện tại các ngân hàng này cũng ưu tiên việc quản trị rủi ro với việc cân bằng chất lượng tài sản hơn là mục tiêu tăng trưởng. Nhất là trong bối cảnh mọi chỉ số về sức khoẻ của doanh nghiệp bất động sản chưa cho thấy khả quan.
Theo FiinRatings, tổng dư nợ trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong quý 2 và 3 năm nay lần lượt ở mức 36.200 tỉ đồng và 35.400 tỉ đồng. Đây là con số lớn đáng kể so với tổng quy mô tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản cũng như năng lực tín dụng của doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Môi trường kinh doanh bất lợi khiến cho tốc độ bán hàng chậm hơn và nhiều doanh nghiệp ghi nhận lượng hàng tồn kho lớn đến từ các dự án đang xây dựng dở dang. Đặc biệt, chi phí tài chính cũng tăng gấp nhiều lần trong năm qua cũng khiến lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp chỉ bằng 64,9% năm 2021.
