Giá trong bảng giá đất dự kiến điều chỉnh của TPHCM tăng cao so với bảng giá cũ hàng chục lần, như tại TP Thủ Đức tăng từ 10-15 lần; các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi tăng 10-20 lần. Riêng huyện Hóc Môn có nhiều tuyến đường giá đất dự kiến tăng từ 15-30 lần.
Điều này tạo ra áp lực tài chính lớn cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng.
Trình bày quan điểm của mình về câu chuyện dự thảo bảng giá đất mới của TPHCM, bà Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TPHCM - đánh giá, trong thời gian dài, bảng giá đất của TPHCM đã không theo kịp và thường thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế trên thị trường.
Sự chênh lệch giá kéo dài này tạo ra một hệ thống "hai giá", dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng. Vì những bất cập này, bà Giang cho rằng việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là điều tất yếu và cần thiết.
Tuy nhiên, bà Thu Giang cho rằng, vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất đề xuất và giá giao dịch thực tế. Ví dụ, tại đường Cao Thắng, Quận 3, giá giao dịch trên thị trường khoảng 525 triệu đồng/m2, trong khi giá đất đề xuất chỉ là 330 triệu đồng/m2. Tại đường Tân Thắng, quận Tân Phú, giá giao dịch khoảng 150 triệu đồng/m2, còn giá đề xuất là 90 triệu đồng/m2.
"Nhìn chung, bảng giá đất đề xuất mới chỉ đạt khoảng 60%, một số khu vực khác đạt 70%, so với giá thị trường, cho thấy vẫn còn sự chênh lệch đáng kể", bà Thu Giang nhận định.
Bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM đã được hoãn lại để xem xét thêm. Bà Giang nhìn nhận, việc lùi thời gian là hợp lý. Việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Ngoài ra, bà Giang nhận thấy, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất vẫn chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.
Chẳng hạn, tại Quận 1, hệ số nhân 5.0 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m2 (so với 162 triệu đồng/m2 hiện tại), và đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại). Tương tự, Quận 4 có hệ số nhân 11.3 và Quận 5 là 5.58.
"Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ và nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (K), do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai", vị chuyên gia này nêu quan điểm.
UBND TPHCM cũng vừa gửi văn bản xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ hướng dẫn việc tính nghĩa vụ tài chính đất đai với hồ sơ phát sinh sau ngày 1.8 đến khi có bảng giá đất điều chỉnh.
UBND TPHCM cho biết, hiện nay, trong lúc dự thảo điều chỉnh bảng giá đất của thành phố được lấy ý kiến phản biện thì thành phố đang gặp khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết các thủ tục hành chính về nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn chuyển tiếp từ ngày 1.8.2024 đến thời điểm bảng giá đất điều chỉnh được ban hành.
Theo UBND TPHCM, vướng mắc nếu áp dụng bảng giá đất chưa điều chỉnh mà không nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 thì không phù hợp điều kiện giá đất thực tế hiện nay tại địa phương.
Ngược lại, nếu tiếp tục áp dụng bảng giá đất chưa điều chỉnh nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 thì chưa được quy định hướng dẫn thực hiện.
Nhằm tránh ách tắc trong quá trình giải quyết hồ sơ liên quan, UBND TPHCM kiến nghị Thủ tướng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện giải quyết nội dung vướng mắc nêu trên để TP có cơ sở thực hiện.
