Hợp đồng không đủ điều kiện
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện nêu trên thì sẽ không được chuyển nhượng và hợp đồng mua bán nhà đất cũng sẽ bị vô hiệu.
Đồng thời, với các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng cũng sẽ không có hiệu lực.
Hợp đồng giả
Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 nêu rõ:
"Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu".
Như vậy, nếu như hợp đồng mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự với mục đích nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì sẽ bị vô hiệu do giả tạo.
Hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực
Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Hợp đồng vi phạm pháp luật
Theo Điều 123 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Đồng nghĩa với việc, tòa án hoàn toàn có thể tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu khi có đủ căn cứ chứng minh hợp đồng đó vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với đạo đức xã hội.
