Tuy nhiên, thực tế, giá trị của Condotel không chỉ ở lợi nhuận cam kết. Và để tránh rủi ro, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, khách hàng cần cẩn trọng với những dự án cam kết lợi nhuận phi thực tế để hướng tới những dự án có chủ đầu tư uy tín, muốn xây dựng một sản phẩm có thương hiệu tốt để giá trị gia tăng theo thời gian chứ không chỉ dừng lại ở lợi nhuận trước mắt.
Rủi ro từ cam kết lợi nhuận không tưởng
Từ tháng 8.2017, hơn 50 khách hàng mua căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico (2 Phan Bội Châu, TP.Nha Trang) của Cty TNHH sản xuất thương mại Bạch Việt đã kêu cứu các cơ quan chức năng về việc Cty Bạch Việt đã không làm đúng cam kết khi thu hút, kêu gọi vốn đầu tư.
Từ năm 2015, rất nhiều khách hàng đã chi từ 1,2 - 1,4 tỉ đồng để mua hơn 100 căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico. Ông Đinh Tiến Sử (GĐ Cty Bạch Việt) đã cam kết sau khi khách hàng mua căn hộ sẽ giao lại cho Cty kinh doanh, sẽ trả lợi nhuận hằng năm là 15% tổng giá trị căn hộ.
Ngoài ra, Cty Bạch Việt còn cam kết liên hệ với các cơ quan chức năng để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho khách hàng. Trong trường hợp khách hàng không có nhu cầu sử dụng, Cty Bạch Việt sẽ mua lại căn hộ với giá tương đương giá khách hàng đã mua cộng với chênh lệch là 10-15%.
Từ kiện cáo, tranh chấp của khách hàng mua condotel tại Nha Trang, nhiều ý kiến thẳng thắn nhìn nhận, việc cam kết lợi nhuận quá cao nhằm hút khách mua đang đẩy khách hàng rơi vào rủi ro không lường trước.
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng đặt ra một mức giá bán cao hơn thực tế rất nhiều, với cam kết lợi nhuận hấp dẫn để thu hút vốn nhanh theo kiểu lấy ngắn nuôi dài. Khi dự án đi vào hoạt động và hiệu quả không đủ để chi trả lợi nhuận.
Không chỉ rủi ro từ cam kết lợi nhuận, luật sư Nguyễn Hải Nam, Văn phòng Luật sư Trí Việt cho rằng việc một số chủ đầu tư đưa ra điều kiện khách hàng phải ủy thác cho họ khai thác kinh doanh là không đúng bản chất chủ sở hữu căn hộ. Dưới góc độ sở hữu thì khách hàng phải được quyết định việc sử dụng, kinh doanh căn hộ đó ra sao?
Làm sao để tránh?
Tại Hội thảo “Đầu tư condotel: Thực tế, triển vọng và giải pháp” diễn ra vào giữa tháng 3, ông Mauro Gasparotti, GĐ Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, việc cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư sẽ khiến cho nhà đầu tư có sự tin tưởng vào dự án và tính toán được lợi nhuận của mình. Tuy nhiên, vấn đề quan ngại là khả năng thanh toán lợi nhuận theo thời gian cam kết của dự án condotel là không ổn định do chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố.
Ông Mauro cho rằng, bản chất condotel là khách sạn, do đó phụ thuộc rất lớn vào điều kiện vận hành, có thể có năm tốt nhưng có năm không tốt. Theo đó, nhiều yếu tố khách quan bên ngoài tác động vào hoạt động kinh doanh khiến chủ đầu tư không lường trước được như môi trường, chính sách của Nhà nước, các đường bay thiết lập mới hoặc bị huỷ, quan hệ quốc tế. Chính những yếu tố ngoại sinh tác động sẽ làm ảnh hưởng rất đến những cam kết giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Trong khi đó, Chuyên gia kinh tế Nguyễn Hữu Trí cho biết hiện nay tại Việt Nam condotel có 2 mô hình vận hành condotel: Một là mô hình cam kết lợi nhuận đã phát triển rất mạnh vài năm trước. Với cách làm này, chủ đầu tư cam kết một khoản lợi nhuận (từ 8-12%/năm) nhất định trong 5 năm hoặc 10 đầu. Và sau thời gian cam kết sẽ chia sẻ trên kết quả kinh doanh thực tế từ hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ. Cách làm này sẽ phụ thuộc rất nhiều vào mức độ uy tín của chủ đầu tư, đơn vị quản lý để tránh câu chuyện giống như Bavico.
Hai là mô hình không cam kết lợi nhuận. Với mô hình này khách hàng có thể linh hoạt khai thác, sử dụng căn hộ của mình như tự tìm kiếm khách thuê hoặc ủy thác đơn vị quản lý khai thác vận hành và chia sẻ lợi nhuận theo tình hình kinh doanh thực tế. Tuy nhiên, ông cho rằng, cách làm này, đòi hỏi các bước đi nhằm mang đến sự minh bạch về tài chính cho dự án.
“Trên thực tế, tại Việt Nam vài năm qua mới có rất ít chủ đầu tư đi theo hướng phát triển dự án condotel không cam kết lợi nhuận. Để phát triển thành công dự án theo mô hình này thì chủ đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn trong việc minh bạch các chỉ tiêu tài chính, muốn xây dựng một dòng sản phẩm tốt đem lại giá trị đầu tư cao cho khách hàng” - ông Trí cho biết.
Từ đó, theo chuyên gia kinh tế này, để tránh rủi ro khi mua condotel thì yếu tố minh bạch, lành mạnh hoá thị trường luôn phải được đặt lên hàng đầu để tạo được niềm tin cho khách hàng, vì khách hàng chính là nguồn vốn chủ yếu để một dự án Condotel có thể được triển khai và tồn tại. “Tránh những cam kết mập mờ hay thoả thuận gầm bàn, gây ảnh hưởng tới uy tín của toàn thị trường”.
Bên cạnh đó, Luật sư Nguyễn Hải Nam nhấn mạnh, những dự án condotel phải công khai cả vấn đề sở hữu. Người mua căn hộ phải là người quyết định việc tự kinh doanh hoặc tự ủy thác cho đơn vị quản lý.
