Câu hỏi về tín dụng bất động sản
TS. Nguyễn Đức Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cảnh báo, những cú sốc từ bên ngoài có thể khiến tỷ giá và lãi suất năm 2017 sẽ tăng, tác động dây chuyền tới thị trường bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là với việc đồng USD tăng giá, Việt Nam có thể phải tăng lãi suất tiền gửi để giúp giữ giá trị tiền đồng và giữ tiền trong hệ thống ngân hàng. Điều này có thể khiến mặt bằng lãi suất tăng, từ đó dẫn tới phản ứng dây chuyền trên thị trường bất động sản, làm giá có thể giảm hoặc tăng chậm hơn dự kiến. Điều này có thể gây rủi ro cho các dự án bất động sản vốn đã đang trong tình trạng nhạy cảm, dễ tổn thương. Mặc dù điều này chưa xảy ra rõ ràng, nhưng vẫn rất cũng cần lưu ý.
Từ cuối tháng 10 năm 2016, NHNN đã phát đi thông điệp về hạn chế cho vay bất động sản, nhất là đối với các dự án ở phân khúc cao cấp. Mặc dù những con số công khai không cho thấy tín dụng đổ phần lớn vào bất động sản, song theo những người làm ngân hàng, dựa trên một số yếu tố có thể biết rằng tỷ trọng tín dụng đã và đang nằm trong bất động sản không phải thấp. Để đảm bảo an toàn và hiệu quả, giảm thiểu rủi ro khi cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, NHNN yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là đầu tư kinh doanh bất động sản, rà soát việc cấp tín dụng đối với một số chủ đầu tư lớn và tránh tập trung tín dụng để giảm thiểu rủi ro. Và theo tìm hiểu, rất nhiều lãnh đạo NHTM cũng đã cho biết họ cũng đã bắt đầu siết cho vay bất động sản thông qua việc lãi suất cho vay các dự án bất động sản kỳ hạn trung, dài hạn đã tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với mức lãi suất vay hồi đầu năm.
Phân tích kỹ hơn, các chuyên gia tài chính cho biết hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng trong 2017 - 2018 có khả năng bị tác động bởi 4 yếu tố. Cụ thể là hệ số vay/vốn huy động, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn theo thông tư quy định mới của NHNN sẽ nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên 200% và đưa ra lộ trình hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn bắt đầu có hiệu lực theo lộ trình, giảm từ 60% xuống còn 50%, đến ngày 1/1/2018 giảm còn 40%. Hiện tại, tỷ lệ này đối với các ngân hàng thương mại dao động từ 31 - 36% nên dư địa cho vay trong năm 2017 vẫn còn.
Một yếu tố quan trọng nữa được nhắc đến là tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. Đây là chỉ số mà NHNN đang quan tâm vì ảnh hưởng đến tính thanh khoản và rủi ro của toàn hệ thống. Và tiếp theo là năm 2017, 10 ngân hàng lớn có dư nợ chiếm 70 - 80% sẽ áp dụng chuẩn Basel II nên việc cho vay sẽ được kiểm soát chặt chẽ. Tất cả những yếu tố này ít nhiều khiến dòng vốn năm 2017 - 2018 của các ngân hàng sẽ có sự thay đổi, có thể sẽ không siết chặt tín dụng như năm 2008 sẽ chỉ tài trợ cho những lĩnh vực, những dự án BĐS đánh giá được mức độ an toàn cao.
Thay đổi tầm nhìn về hạ tầng
Bất động sản và hạ tầng là 2 yếu tố có mối liên hệ mật thiết với nhau. Giá trị bất động sản có thể tăng mạnh nhờ hạ tầng, trái lại cũng có thể bị đóng băng vì hạ tầng.
Theo báo cáo phân tích mới nhất của Bộ phận nghiên cứu, Công ty tư vấn Savills Việt Nam, TPHCM và Hà Nội có tỷ lệ diện tích đất dành cho giao thông chỉ ở mức tương đương các thành phố đang phát triển, trong khi thấp hơn nhiều các đô thị hiện đại trong khu vực. Áp lực lên hạ tầng giao thông đang tăng lên khi thu nhập bình quân đầu người bước vào ngưỡng 3.000-10.000 USD/người/năm, bởi theo quy luật phát triển đây là giai đoạn có tỷ lệ gia tăng nhanh chóng về tỷ lệ sở hữu ôtô cá nhân.
Doanh số bán xe ô tô du lịch tăng trung bình 35%/năm trong 5 năm gần đây và dự báo, số lượng sẽ gấp 3 lần vào năm 2025 tại TPHCM và Hà Nội. Cùng với sự tăng lên của các phương tiện giao thông và khả năng hạn chế trong việc mở rộng hệ thống đường sá tại khu vực trung tâm, nguy cơ tắc nghẽn giao thông đang trở nên ngày càng hiện hữu.
Bên cạnh đó, việc gia tăng số lượng xe ôtô cá nhân sẽ tạo áp lực về chỗ đỗ xe tại chỗ làm việc. Mức phí đỗ xe khu vực trung tâm TPHCM và Hà Nội đang ở mức cao hơn nhiều so với các thành phố khu vực như Bangkok, Manila hay Jakarta. Tuy vậy, nhu cầu chỗ đỗ xe vẫn khó được đáp ứng bởi tỷ suất sinh lợi của bãi đỗ xe đang thấp hơn nhiều so với các hạng mục phát triển khác, ví dụ văn phòng cho thuê.
Việc di chuyển bằng phương tiện cá nhân ngày càng trở nên khó khăn khiến phương tiện giao thông công cộng trở thành sự lựa chọn trong tương lai. Tuy nhiên, hiện TP HCM và Hà Nội đang có tỷ lệ sử dụng giao thông công cộng thấp nhất trong khu vực, mức độ ô nhiễm không khí cao.
Dưới góc nhìn của Savills Việt Nam, Bangkok được xem là một mô hình khá thành công, có thể học hỏi trong việc huy động nguồn vốn xã hội hóa để đầu tư hệ thống giao thông công cộng, từ đó giải quyết các vấn về giao thông đô thị và ô nhiễm không khí. Việc phát triển hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt đường sắt đô thị có thể tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Mô hình phát triển quanh điểm trung chuyển (TOD) có thể là một hướng đi mới, chủ đạo trong tương lai với các hạng mục như nhà ở, văn phòng, bán lẻ, bến đỗ xe phát triển ở khu vực lân cận các trạm trung chuyển.
Còn theo ý kiến của các chuyên gia của công ty nghiên cứu bất động sản CBRE, các nhà quản lý Việt Nam cần chú trọng vấn đề trước khi phát triển bất động sản, cần phải có quy hoạch cụ thể cho cơ sở hạ tầng của từng khu vực.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE, cho rằng để phát triển bất động sản, trước tiên, phải có quy hoạch cơ sở hạ tầng tổng thể, từ toàn bộ thành phố, xuống quận, phường; sau đó là quy hoạch chi tiết cho từng khu đất một. Chẳng hạn, trong quy hoạch tổng thể này phải ghi rõ mật độ xây dựng, mật độ dân số… để làm sao biết được khu vực quận 2 trong tương lai có dân số bao nhiêu, khu vực nào tập trung nhiều văn phòng, khu vực nào nhiều trung tâm thương mại, nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng trước...
“Cơ sở hạ tầng phải đi trước bất động sản một bước. Tại Việt Nam, thị trường đang chạy đua theo nhu cầu của người tham gia thị trường mà thiếu bàn tay quản lý chặt chẽ. Như ở huyện Nhà Bè, quận 7, rất nhiều dự án bất động sản đang phát triển nhưng cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được, chủ đầu tư vẫn vô tư, thích xây thế nào thì xây. Không những thế, mỗi địa phương lại có một kiểu quy định khác nhau, dẫn đến “vỡ” quy hoạch. Cần phải có những quy luật ràng buộc những người trong cuộc như chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, người mua nhà, tất cả phải theo quy hoạch tổng thể đó”, bà Dung nhận định.
