Sau 5 năm ký hợp đồng vẫn chưa được nhận căn hộ
Vừa ngại phải xây nhà và đi xa trung tâm TP, nên khi được người quen giới thiệu một dự án cao ốc ở một quận trong thành phố với giá khoảng 1 tỷ đồng trở lại có 2 phòng ngủ, người mua chỉ cần thanh toán trước 20%, số còn lại thanh toán theo tiến độ, nếu người mua không đủ tiền thì sẽ được chủ dự án giới thiệu ngân hàng cho vay không tính lãi trong 2 năm và sau 2 năm mà không trả tiền được cho ngân hàng mới phải chịu lãi, anh chị A rất mừng. Anh chị quyết định đặt mua một căn hộ 2 phòng ngủ với giá 1 tỷ đồng.
Theo thỏa thuận, thời gian dự kiến để bàn giao căn hộ là 6 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng. Vợ chồng anh A cứ đếm từng ngày để được nhận bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, mặc dù anh chị đã đóng đủ tiền, nhưng chủ dự án không chịu bàn giao căn hộ như dự kiến. Cứ mỗi lần anh chị cùng các khách hàng khác lên gặp chủ đầu tư là họ lại hứa hẹn, năn nỉ hết lần này đến lần khác. Đến nay, đã quá 5 năm kể từ thời điểm dự kiến, mà vợ chồng anh A và nhiều khách hàng khác vẫn không được nhận căn hộ. Ngặt nỗi, dù không được nhận căn hộ, nhưng hàng tháng họ vẫn trả tiền lãi cho ngân hàng đối với khoản vay để mua căn hộ ảo này.
Kiểm tra lại Hợp đồng mua bán căn hộ đã giao kết với chủ đầu tư, anh chị A và các khách hàng mới tá hoả khi không thấy đề cập đến quyền đơn phương hay huỷ bỏ chấm dứt hợp đồng của người mua. Trong điều 9 của Hợp mua bán giữa các bên có nêu: “Bên A dự kiến bàn giao căn hộ cho bên B vào tháng 12.2012. Hai bên thoả thuận thời gian bàn giao có thể sớm hơn hoặc chậm hơn 6 tháng kể từ ngày này. Sau 6 tháng mà bên A vẫn chưa bàn giao căn hộ, thì thời gian cụ thể sẽ do bên A thông báo bằng văn bản cho bên B, đồng thời xử lý theo khoản 3.2, điều 3 của hợp đồng này”. Khoản 3.2 Điều 3 của hợp đồng thì thấy quy định như sau: “Trường hợp bên A bàn giao căn hộ chậm hơn so với dự kiến được quy định tại điều 9 của Hợp đồng này, bên A phải chịu trả lãi cho bên B tính trên số tiền bên B đã thanh toán cho bên A, lãi suất thoả thuận là 1%/tháng. Thời gian tính lãi phạt được tính bắt đầu từ ngày phải bàn giao căn hộ quy định tại khoản 9.1, điều 9 của hợp đồng này đến ngày bàn giao thực tế. Bên A sẽ thanh toán số tiền này cho bên B trong vòng 60 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ thực tế”.
Như vậy trong hợp đồng mua bán căn hộ mà vợ chồng anh A và bên bán căn hộ đã giao kết không đề cập đến việc nếu bên bán căn hộ chậm bàn giao căn hộ quá 6 tháng hay một thời hạn nhất định nào đó, thì bên mua có quyền huỷ hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng, mà chỉ đề cập đến việc bên bán căn hộ phải chịu trả lãi cho bên mua căn hộ mà thôi. Điều 423 Bộ luật dân sự 2015, quy định về việc huỷ bỏ hợp đồng với nội dung: “1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây: a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận; b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; c) Trường hợp khác do luật quy định. 2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. 3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”.
Coi chừng “thắng ảo”
Ngoài ra, tại điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau: “1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. 3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. 4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường. 5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng”.
Một điểm mấu chốt rất quan trọng là bên muốn huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cần chứng minh bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thoả thuận hay pháp luật có quy định. Nếu hợp đồng giữa vợ chồng anh A và bên bán căn hộ có quy định rõ những trường hợp nào được huỷ bỏ hợp đồng, những trường hợp nào được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, thì bên mua căn hộ, tức vợ chồng anh A, có thể căn cứ điều khoản đó để áp dụng. Đằng này trong hợp đồng lại không có quy định rõ nên anh chị cũng như những người mua khác cứ chờ đợi hết ngày này qua tháng nọ mà căn hộ vẫn chưa thấy đâu. Về nguyên tắc, người mua căn hộ có quyền khởi kiện bên bán, để yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết, đồng thời buộc bên bán phải chịu phạt và bồi thường thiệt hại cho mình. Tuy nhiên, do khả năng tài chính của bên bán căn hộ là rất tệ, nên có thể thắng kiện, nhưng khả năng thu hồi lại tiền của người mua căn hộ là rất thấp.
