Chưa hiểu đúng về vi bằng
Gần 20 năm sinh sống và làm việc tại Hà Nội, gia đình chị Nguyễn Phương Ánh chắt bóp mua được căn hộ bình dân ở khu đô thị Dương Nội, quận Hà Đông, Hà Nội. Đầu năm nay, được một số bạn bè giới thiệu, chị cắm sổ đỏ vay ngân hàng và dự định góp vốn mua chung lô đất ở huyện Thạch Thất theo một số nhà đầu tư mới nổi.
"Ở Thạch Thất là hợp đồng hợp tác đầu tư, sổ đỏ chung nên ký vi bằng, giá hơn 7 triệu/m2, sau khi làm cảnh quan và đường xá thì giá khoảng 9-10 triệu/m2, dự kiến bán ra là 15 triệu/m2. Giờ chủ yếu là góp vốn đầu tư chứ không có sổ nhỏ để đứng tên. Vì bây giờ Hà Nội không cho sang tên với tách thửa nên toàn sổ to, chủ yếu dưới dạng góp vốn đầu tư", chị Ánh cho biết.
Ban đầu, chị Ánh định xuống tiền ngay nhưng thấy lăn tăn nên kịp dừng lại. Bởi khác với những gì được giới thiệu, lô đất ở khá xa, đường xá nham nhở, bên cạnh có mồ mả chưa di dời, và quan trọng nhất là chị cảm thấy việc mua bán thông qua vi bằng không có gì chắc chắn.
Tuy nhiên, không phải ai cũng may mắn dừng lại đúng lúc như chị Ánh. Đã có không ít người mua nhà đất nhầm tưởng vi bằng do Văn phòng thừa phát lại lập như là một giao dịch mua bán hợp pháp, dẫn đến mất trắng khi xảy ra tranh chấp.
Thực tế, đã có nhiều trường hợp mua bán nhà đặc biệt là nhà ở xã hội với hình thức vi bằng. Điển hình, tại Bình Phước qua nắm bắt thông tin, Sở Xây dựng cho biết có hiện tượng người dân thực hiện mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng.
“Việc mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng là không đúng với quy định của pháp luật hiện hành”, Sở này khẳng định.
Chia sẻ với PV, luật sư Nguyễn Doãn Hùng - Đoàn luật sư TP.Hà Nội cho biết, thực tế hiện nay, nhiều người cho rằng mua bán nhà ở xã hội qua vi bằng hợp pháp là một cách hiểu chưa đúng, bởi việc mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật là phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Vi bằng không phải là hành vi công chứng, chứng thực được pháp luật cho phép đối với việc mua bán nhà.
Theo luật sư Hùng, “Mua bán nhà vi bằng” ở đây bản chất là một hành vi ghi nhận sự kiện giao nhận tiền. Qua đó thừa phát lại chỉ ghi nhận hành vi giao nhận tiền của các bên và cũng không được phép ghi nhận nội dung giao nhận tiền là mua bán nhà, bởi nếu ghi nhận nội dung mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện là hành vi bị cấm.
Rủi ro xảy ra tranh chấp
Thực tế, vẫn có những trường hợp nghĩ rằng vi bằng là một trong những “bảo bối” hợp pháp khi mua nhà nhưng sau đó mới nhận ra thì đã muộn.
Trường hợp anh Nguyễn Vũ (ở quận Thanh Xuân, TP.Hà Nội) là một điển hình. Anh Vũ kể, sau thời gian tìm mua nhà, anh mua được căn nhà nhà có diện tích 36m2 cùng với ba căn khác và chung một sổ đỏ.
Nhà không có giấy tờ riêng, không thể làm hợp đồng công chứng sang tên khi mua nên anh Vũ cùng người bán ra văn phòng thừa phát lại trao tiền và lập vi bằng về việc giao dịch. Yên tâm vì có bản vi bằng của thừa phát lại trong tay, anh không quá để ý đến việc đưa tên vào sổ đỏ chung.
Niềm vui có nhà không được lâu, anh bất ngờ nhận được thông báo toàn bộ khu đất bị ngân hàng siết nợ do chủ nhà thế chấp ngân hàng và không có khả năng thanh toán.
Một số chuyên gia pháp lý phân tích, trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì vi bằng này được xem là bằng chứng về việc giao nhận tiền, các bên không được phép sử dụng vi bằng này để làm bằng chứng giao dịch mua bán và pháp luật cũng không công nhận vi bằng này làm bằng chứng cho giao dịch mua bán.
Ngoài ra, việc mua bán nhà bằng giấy tay rồi lập vi bằng về việc giao nhận tiền như hiện nay cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Luật sư Doãn Hùng nói thêm, theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại tại Điều 36 về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng, vi bằng không thay thế các văn bản công chứng, chứng thực hay các văn bản hành chính khác.
Đây được coi là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
“Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, tòa án nhân dân, viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được tòa án, viện kiểm sát nhân dân triệu tập”, luật sư Hùng chia sẻ.
Thực tế, việc lập vi bằng chỉ là sự ghi nhận mối quan hệ dân sự đã được cam kết giữa 2 bên, họ không có trách nhiệm đảm bảo và xử lý những xung đột về lợi ích khi phát sinh mâu thuẫn. Chính vì thế, các chuyên gia pháp lý đưa ra lời khuyên người dân không nên thực hiện giao dịch mua bán nhà đất thông qua vi bằng.
