Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), hiện trên địa bàn TPHCM ước tính còn khoảng hơn 58.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng, khiến người dân không yên tâm, chủ đầu tư không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng. Việc tắc khâu tính tiền sử dụng đất còn dẫn tới việc xuất hiện các giao dịch bất động sản không được bảo đảm tính an toàn, sai luật từ việc doanh nghiệp bán hàng khi chưa hoàn thiện pháp lý và xuất hiện thị trường ngầm.
Ở TPHCM, vấn đề nóng bỏng là có 125 dự án đang chào thầu, có dự án chào không dưới 30 lần vẫn không thuê được tư vấn, có dự án đã thuê đơn vị tư vấn nhưng tư vấn đành bỏ cuộc... Các trường hợp đó buộc phải chào lại, rất khó cho doanh nghiệp. Hay có dự án đã thuê tư vấn, lập chứng thư lại gặp vướng mắc hội đồng thẩm định giá đất trả về vì rà soát cho thấy nhiều nội dung chưa phù hợp.
Việc tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khiến doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh vô cùng khó khăn. Doanh nghiệp bỏ tiền ra mua quỹ đất, phải vay ngân hàng và hàng tháng trả lãi ngân hàng rất lớn. Việc dự án không thể triển khai chỉ vì vướng khâu tính tiền sử dụng đất đang đẩy doanh nghiệp vào thế bị phá sản.
Bên cạnh đó, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, hiện nay chủ trương là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.
Dù Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất, nhưng thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư. Ngay cả Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ban hành đầu năm nay cũng được nhiều doanh nghiệp đánh giá là chưa phù hợp. Điều này khiến nhiều dự án đã được giao đất, cho thuê đất, nhưng không thể tiến hành được việc xác định giá đất.
Dự thảo Nghị định quy định về giá đất hiện cũng có những quy định tương tự, trong đó cách tính được cho là chưa đúng, chưa đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư. Hệ quả là không chỉ khó thu hút đầu tư, mà khiến giá đất, vô hình trung, bị đẩy lên cao.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, kiến nghị định giá đất cần phải tính đúng, đủ, công bằng và không tận thu. Trường hợp định giá đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao sẽ khó thu hút đầu tư, làm cho đầu tư các dự án bị đội lên cao so với các nước trong khu vực.
