Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), chỉ riêng vướng mắc liên quan đến việc tính nghĩa vụ tài chính bổ sung (tiền sử dụng đất) đã chiếm khoảng 1/4 tổng số dự án đang ách tắc hiện nay. Nhiều doanh nghiệp trong tổng số hàng trăm dự án bị ách tắc đã nhiều lần kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường sớm đẩy nhanh công tác tính tiền sử dụng đất bổ sung hoặc xác định có hay không có nghĩa vụ tài chính phát sinh. Qua đó, để doanh nghiệp có cơ sở làm hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Tuy nhiên sau nhiều năm, thủ tục pháp lý của các dự án dường như vẫn "bất động".
Động thái mới nhất liên quan đến việc gỡ ách tắc tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp, HoREA đã gửi văn bản kiến nghị tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Trong đó, nội dung quan trọng được HoREA đề xuất là chấp thuận cho UBND TPHCM áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" để tính tiền sử dụng đất tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án sử dụng đất có giá trị trên 30 tỉ đồng. Đây được xem là cơ sở quan trọng để cơ quan quản lý gỡ được nút thắt về ách tắc tiền sử dụng đất hiện nay.
UBND TPHCM cũng vừa có công văn khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ về vấn đề này. Theo đó, UBND TPHCM nhận định quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất trên địa bàn thành phố trong thời gian qua có nhiều bất cập. Cụ thể, theo quy định, khi thực hiện xác định giá đất, các đơn vị tư vấn khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất để tính toán.
Tuy nhiên, việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, không quy định phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản. Do đó, giá giao dịch chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy.
Ngoài ra, theo quy định về 5 phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau.
Đồng thời, có sự chênh lệch giữa các dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất dưới 30 tỉ đồng (áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh) và dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất từ 30 tỉ đồng trở lên (áp dụng phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ) trong khi các khu đất, thửa đất có vị trí liền kề nhau.
Do đó, UBND TPHCM nhận thấy việc áp dụng hệ số K trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có nhiều ưu điểm nổi bật và đã có công văn khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên thị trường.
