Tiếp cận đất đai công khai, minh bạch
Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nội dung sửa đổi trong Luật Đất đai thì việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cách làm này sẽ khiến các doanh nghiệp coi bất động sản chỉ đơn thuần là việc “sang tay” kiếm chênh lệch sẽ không còn “đất làm ăn”. Các doanh nghiệp “làm thật” sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực. Để có thể làm được như vậy cần có các quy định rất cụ thể cùng với quy trình thực hiện chặt chẽ. Nếu không e rằng vẫn mang tính “hình thức” là chủ yếu.
“Chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở” sẽ mở hơn nếu mục đích phù hợp
Theo Hiệp hội này, quy định trước đây yêu cầu, muốn chuyển các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở thì đất đó phải có sẵn phần diện tích đất ở. Quy định này vô hình chung gây khó khăn cho doanh nghiệp nếu muốn phát triển các dự án nhà ở tại các khu vực “xa xôi, ít dân cư”, điều mà rất cần khi quỹ đất trống trong các khu vực “lõi” đang ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, nếu không có quy định kiểm soát chặt chẽ, để “mở hẳn” cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây “loạn”.
Luật Đất đai sửa đổi theo hướng phân nhóm các dự án. Theo đó, nhóm các dự án phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, Nhà nước sẽ điều hành và chủ động giải quyết các vấn đề để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp, đúng với quy hoạch. Đối với các dự án của doanh nghiệp, chỉ đơn thuần phục vụ kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp cần tuân thủ đúng theo quy định.
Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quy định này là phù hợp, vừa không cứng nhắc, tạo điều kiện cho các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội chung, vừa giúp Nhà nước kiểm soát được kế hoạch sử dụng đất. Tránh các trường hợp “gom đất”, gây nguy cơ “sốt đất ảo”, ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản. Nhưng, quy định này chỉ đạt được mục đích, khi việc quy định về cách phân loại phải thật sự rõ ràng, cụ thể và phù hợp.
Ngoài ra, sau Luật Đất đai sửa đổi, Luật Thuế về sử dụng đất đai sẽ sớm được xem xét, thông qua theo hướng điều tiết các nhóm lợi ích, nhằm đảm bảo tạo ra cơ chế giúp kiểm soát thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn và minh bạch.
Việc đảm bảo tối đa quyền lợi, lợi ích hợp pháp cho người dân trong việc sử dụng đất đai cũng sẽ gắn liền với việc quy định trách nhiệm một cách chính xác hơn, công bằng hơn. Theo đó, mức thuế áp cho người dân khả năng cao sẽ không được “đánh đồng” nữa. Mức thuế sẽ được nghiên cứu, điều chỉnh theo hướng phân mức rõ ràng.
Ngoài ra, các giao dịch trong dân cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhằm đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực. Tránh việc “khai man”, “giao dịch một giá, khai báo một giá”, khiến ngân sách Nhà nước bị thất thu. Trong trường hợp này, giá thị trường sẽ được sử dụng như là “barem” để tham chiếu và kiểm soát.
