Theo báo cáo từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP Hồ Chí Minh, hiện nay, trên địa bàn thành phố có 34 dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong đó có 5 dự án với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội là 6,2ha với số căn hộ dự kiến khoảng 4.336 căn, nằm trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp.
Điều này đang gây ra nhiều bất cập. Theo đó, đối với quy định bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại hoặc ngoài phạm vi dự án thì khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Các quy định này được cụ thể hóa tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, các quy định nêu trên chưa phù hợp trong thực tiễn áp dụng, đặc biệt đối với những dự án có quy mô nhỏ. Cụ thể, việc dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ sẽ không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được một khối nhà ở xã hội độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn, kiến trúc…
Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình nhà ở xã hội dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất, đồng thời nếu phát triển loại hình nhà ở xã hội liền kề này trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.
Trường hợp người thu nhập thấp vào ở trong các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập của họ.
Một số dự án có tính chất đặc thù về kiến trúc cảnh quan, nếu bố trí nhà ở xã hội trong dự án có thể phá vỡ quy hoạch, kiến trúc và không đạt được mục tiêu đầu tư của dự án.
Do đó, theo kiến nghị Sở Quy hoạch - Kiến trúc đưa ra là nên thực hiện việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại hoặc phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại. Điều này sẽ giúp cho việc sử dụng hiệu quả quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, tránh lãng phí về đất đai khi chưa đưa vào triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Địa phương sẽ linh hoạt hơn trong việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực, phù hợp với chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố. Bên cạnh đó, quy định này sẽ tạo sự đồng bộ trong việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại; thành phố sẽ có được quỹ đất tập trung và lớn để xây dựng nhà ở xã hội; không còn hình ảnh tương phản xã hội giữa đối tượng thu nhập thấp và thu nhập cao trong cùng một dự án.
