Nguyên nhân xung đột giữa chủ đầu tư (CĐT) chung cư và cư dân đối với nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị; tranh chấp đối với nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị; tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì; tranh chấp về diện tích căn hộ; tranh chấp liên quan đến làm thủ tục cấp “sổ đỏ”; tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ…
Việc CĐT không hoàn thành hoặc cố tình không thực hiện việc bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì cho cư xảy ra ở nhiều dự án chung cư trên địa bàn Hà Nội, dẫn đến tình trạng bức xúc, đơn thư khiếu nại kéo dài, nhiều khu chung cư người dân phản ứng quyết liệt với CĐT, căng băng rôn tại các nhà chung cư đã gây mất mỹ quan đô thị, tạo ra dư luận xấu, làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự của địa phương.
Theo luật sư Nguyễn Đức Toàn (Công ty Luật TNHH Vimax Châu Á, Đoàn Luật sư Hà Nội), việc xử phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư chỉ gói gọn trong một điều luật (Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP) cho nhiều chủ thể gồm: Chủ đầu tư, Ban quản trị và các cá nhân tổ chức khác trong Nghị định 139/2017/NĐ-CP khó có thể bao quát hết các tranh chấp có thể xảy ra trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Trong khi đó, các loại hình chung cư tương đối đa dạng bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh, do đó đòi hỏi ngoài việc áp dụng các quy định chung để giải quyết đối với các tranh chấp, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân chung cư hiện nay cần có cơ chế xử lý đặc thù đối với các hành vi vi phạm cho từng loại hình chung cư đang “nở rộ”, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến phát triển đầu tư xây dựng và vận hành quản lý phần sở hữu chung, sở hữu riêng của chung cư.
Về quyền khởi kiện của cư dân với chủ đầu tư, mặc dù việc tranh chấp trong chung cư thời gian qua rất nhiều, tuy nhiên những vụ ban quản trị đại diện cư dân khởi kiện chủ đầu tư ra tòa còn rất hiếm.
Một trong những vướng mắc lớn nhất, theo những người đại diện cho cư dân, đó là tiền tạm ứng án phí. Chính vì vậy, việc khởi kiện ra tòa án gần như không thể thực hiện.
Xuất phát từ nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng cao, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các chung cư mới xuất hiện với tần suất ngày càng tăng là một giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề nhu cầu chỗ ở của người dân cũng như bộ mặt đô thị.
Nhưng khác với nhà đất, việc mua - bán, sử dụng, quản lý nhà chung cư lại gặp rất nhiều vấn đề nổi cộm, tranh chấp trong thời gian qua. Các tranh chấp này chủ yếu đều xoay quanh mối quan hệ 4 bên gồm cư dân - chủ đầu tư - ban quản trị - đơn vị quản lý vận hành.
Do đó, cần phải theo nguyên tắc thượng tôn pháp luật trong các vấn đề giao dịch, và giải quyết tranh chấp theo tinh thần chính của các giao dịch dân sự thì việc giải quyết tranh chấp bằng các biện pháp hòa giải để giữ được mối quan hệ hài hòa, cùng phát triển.
Đối với các trường hợp không thể tiến hành hòa giải thì các bên cần phải thượng tôn pháp luật, sử dụng các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp và xung đột.
Cần hoàn thiện các quy định của pháp luật điều chỉnh và pháp luật có liên quan: Mặc dù các trong hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể để điều chỉnh các vấn đề liên quan đến tranh chấp. Tuy nhiên, việc các tranh chấp xảy ra cũng một phần xuất phát từ một trong các bên đã lợi dụng những kẽ hở hoặc các chính sách ưu đãi, hỗ trợ của pháp luật. Vì vậy, vấn đề kiện toàn các quy định của pháp luật là một trong những bước quan trọng để phòng ngừa và cứu chữa những tranh chấp xảy ra.
“Chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư, thực hiện đúng thỏa thuận sở hữu và sử dụng diện tích riêng/chung… Việc trung thực này được thể hiện từ giai đoạn bắt đầu được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, các giai đoạn thu, bàn giao tài sản, bàn giao sổ đỏ, các sự kiện cụ thể khác", luật sư Toàn cho hay.
