Bịt kẽ hở như thế nào?
Đấu giá quyền sử dụng đất công là một cơ chế mang về nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, thời gian qua, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương có nhiều bất cập, trong đó có việc giá đất bị đẩy lên quá cao qua các cuộc đấu giá. Thậm chí có những cuộc đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc.
Nóng nhất là vụ đấu giá đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm (TPHCM) với mức trúng đấu giá lên tới gần 2,5 tỉ đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, cho đến nay đã có hai doanh nghiệp là Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, trúng đấu giá lô đất 3-12 (giá trúng đấu giá 24.500 tỉ đồng), và Công ty TNHH đầu tư phát triển thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9 (giá trúng đấu giá 5.026 tỉ đồng) chấp nhận bỏ cọc, hủy hợp đồng mua đất.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, một số trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất có kết quả cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ tác động tiêu cực đến mặt bằng giá nhà đất. Theo Thứ trưởng Sinh, đã có nhiều trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, mức giá này được dùng làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới (thậm chí cao hơn nhiều) cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá.
“Điều này sẽ có lợi cho các dự án mới được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất nhưng lại gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất”, Thứ trưởng Sinh nói và cho biết, các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm còn ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá.
Chia sẻ với PV, luật sư Nguyễn Huy An (đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng, những kẽ hở pháp luật đã vô tình tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá nâng mức giá lên cao một cách vô lý để tạo ra sốt đất, hòng trục lợi từ đó. Do đó, việc bịt lại các kẽ hở của Luật Đấu giá là một giải pháp góp phần hạn chế tình trạng đẩy giá trúng lên cao nhằm tạo sốt đất ảo.
Luật sư An nói, về mặt điều chỉnh Luật Đấu giá tài sản, trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sau này của các tổ chức đấu giá đối với quyền sử dụng đất nên bổ sung điều khoản về bồi thường thiệt hại.
Theo đó, sẽ coi việc người mua được tài sản đấu giá nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng mà gây thiệt hại cho Nhà nước về kinh tế thì ngoài việc bị mất tiền cọc còn phải chịu bồi thường thiệt hại. Từ đó, thiết kế hợp đồng mua bán này thành một dạng hợp đồng không hủy ngang hoặc rất khó hủy ngang. Như vậy sẽ hạn chế được tình trạng người mua được tài sản đấu giá “bỏ cọc chiến thuật”.
Nên đấu giá một khu mà không tách nhỏ
Trong khi đó trao đổi với Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội - cho rằng, thực ra đấu giá của Việt Nam cũng đã mang tính Quốc tế. Quan trọng là việc quản lý, quản trị đấu giá đúng quy định không? Ở nước ngoài cơ chế kiểm soát, giám sát của họ rất chặt chẽ. Họ có nhiều giải pháp để chống “quân xanh, quân đỏ”. Ví dụ như trong hệ thống một tập đoàn chỉ nên quy định một công ty vào đấu giá.
Ngoài ra, các cuộc đấu giá họ công khai rộng rãi và công bố nhiều lần. Đặc biệt, cũng là đấu giá ở một khu vực nào đó nhưng ở nước ngoài họ công khai lâu dài, đấu rộng rãi. “Trong một quận hay một khu vực họ không chia nhỏ như Việt Nam. Bởi lẽ, nếu chia nhỏ để đấu giá thì dễ để doanh nghiệp bỏ trúng rồi đẩy giá, thổi giá. Ở nước ngoài họ đấu giá theo kiểu tập trung vào một khu. Ở trong khu đó có hàng chục, hàng trăm thậm chí hàng nghìn lô nhỏ. Nên nếu một doanh nghiệp nào đó muốn đẩy giá thì không thể đẩy hàng trăm, hàng nghìn lô lên giá cao được”, ông Điệp nói nhấn mạnh.
Theo vị chuyên gia này, hiện giá đất đang có nhiều bất cập. Giá sàn mặt bằng chung của địa phương thấp nhưng giá thị trường cao hơn rất nhiều.
Luật sư Nguyễn Huy An nói thêm, dự liệu sẽ tiếp tục còn có doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc chính vì vậy tới đây nên sửa đổi luật về đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn theo hướng là phải đưa ra định mức cụ thể về giá khởi điểm tài sản đấu giá, mức tiền trả trước tương ứng. Ví dụ như giá khởi điểm dưới 500 triệu đồng thì mức tiền trả trước tương ứng là từ 5-10% giá khởi điểm, từ 500 triệu đồng tới 2 tỉ đồng có thể là từ 10-20%, từ 2 tỉ đồng trở lên thì là 20-30% chẳng hạn.
Khoản “tiền trả trước” này độc lập với khoản tiền đặt cọc đấu giá nộp trước đó và phải được người trúng đấu giá thanh toán sau khi có kết quả trúng đấu giá nhưng phải trước khi ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
