Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã chính thức có hiệu lực thi hành từ 1.8.2024. Một trong những nội dung nổi bật có tác động đến thị trường bất động sản là quy định về việc phân lô, bán nền.
Tại Điều 31, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền thuộc khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hiện tại, toàn quốc có 907 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 21 đô thị loại I, 38 đô thị loại II, 43 đô thị loại III, 97 đô thị loại IV. Như vậy, với thống kê này, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại 104 thành phố, thị xã.
Liên quan về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản - Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) - cho rằng, với quy định không cho phân lô, bán nền, các doanh nghiệp phải lập dự án, xin quy hoạch của địa phương, thi công xây dựng hạ tầng, cảnh quan, nhà cửa và hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
Doanh nghiệp sẽ phải bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất chứ không được phân lô bán nền khi chưa đầy đủ pháp lý. Việc siết phân lô bán nền sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ, thổi giá, chỉ những người có nhu cầu thực mới dám mua, đồng thời tránh được trường hợp đất bỏ hoang.
Bên cạnh đó, ông Phạm Đức Toản đánh giá, tác động của việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III là sẽ làm giảm bớt nguồn cung, dẫn đến việc nhà đầu tư có thể chuyển hướng sang đất nền từ khu vực IV trở đi. Điều đó có nghĩa đất nông thôn cũng sẽ thu hút hơn, gián tiếp kích thích giá ở khu vực này tăng lên.
Với các quy định mới về việc siết phân lô bán nền, thị trường từ ngày 1.8 được nhìn nhận giảm bớt hiện tượng môi giới bất động sản đầu cơ, thổi giá đất nền và gây nhiễu loạn thị trường.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - nhìn nhận, việc cấm phân lô bán nền theo quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên co lại, giúp giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất.
Cũng theo ông Đinh Minh Tuấn, việc cấm phân lô bán nền tại 104 thành phố và thị xã sẽ khiến các thị trường này giảm sức mua nhưng đất nền tại các đô thị loại I sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Còn trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.
Chuyên gia khuyến nghị, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo quy định các Luật mới, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền, người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ đỏ.
