PV: Thưa ông, hiện nay, tại Bắc Ninh, xảy ra hiện tượng nhiều dự án bất động sản (BĐS) chưa xây dựng xong cơ sở hạ tầng, thậm chí vẫn là những khu đất trống, đã tổ chức rao bán rầm rộ. Các chủ đầu tư yêu cầu khách hàng ký vào hợp đồng góp vốn, vay vốn hoặc thoả thuận nguyên tắc. Theo ông, việc này có đúng với các quy định hiện hành hay không?
- GS Đặng Hùng Võ: Nhiều chủ đầu tư dự án tại Bắc Ninh đang đánh tráo khái niệm sử dụng hình thức góp vốn thay thế cho việc bán BĐS hình thành trong tương lai.
Về nguyên tắc, Luật Kinh doanh BĐS có quy định về việc giao dịch đối với các BĐS hình thành trong tương lai. Tuy vậy, điều kiện là phải xây dựng xong hạ tầng thì mới đủ điều kiện bán các BĐS đó.
Hình thức đánh tráo khái niệm này đã xảy ra 4- 5 năm trước, Bộ Xây dựng đã cương quyết lập lại trật tự và yêu cầu không được sử dụng hình thức góp vốn, cam kết hay văn bản thỏa thuận để bán BĐS hình thành trong tương lai.
Như vậy, việc các chủ đầu tư bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng; đồng thời sử dụng khái niệm góp vốn, vay vốn hoặc văn bản thỏa thuận... đều là hành vi vi phạm pháp luật.
PV: Rủi ro nào cho khách hàng, nhà đầu tư khi họ kí vào các hợp đồng vay vốn, góp vốn, văn bản thỏa thuận... như trên, thưa ông?
- GS Đặng Hùng Võ: Các dự án này hoàn toàn có thể bị dừng lại vì các hợp đồng này không phù hợp pháp luật. Theo quy định của Bộ luật dân sự, các hợp đồng không phù hợp pháp luật thì sẽ không có hiệu lực thi hành.
Chủ đầu tư dự án cũng sẽ bị pháp luật xử lí, nếu nhẹ có thể phạt hành chính mà nếu nặng là hình sự. Thiệt hại về tài chính là những người góp vốn, bởi khi hợp đồng không đúng quy định của pháp luật, có nghĩa là hợp đồng vô hiệu.
PV: Ông có thể nói rõ hơn về các mức phạt hành chính và hình sự đối với các chủ đầu tư trong trường hợp này?
- GS Đặng Hùng Võ: Trước hết, nếu có yếu tố lừa đảo thì sẽ vi phạm vào khung hình sự. Nếu không có ý đồ gây hại lợi ích của người khác thì chỉ vi phạm hành chính. Trước hết, các cơ quan nhà nước mà cụ thể là UBND cấp tỉnh phải có xử lí ngay lập tức.
Trong Luật Đất đai yêu cầu UBND cấp xã, cán bộ địa chính xã là người phải phát hiện tất cả những vi phạm đất đai trên địa bàn quản lí của mình. Cấp xã không có thẩm quyền về thuế đất, giao đất nhưng anh có thẩm quyền phát hiện mọi hành vi vi phạm đất đai. Khi có những thông tin cụ thể việc hợp đồng không đúng pháp luật thì phải báo cáo lên cấp tỉnh để dừng dự án lại và tuyên bố tất cả hợp đồng là vô hiệu. Nếu UBND xã, huyện mà không kịp thời báo cáo lên tỉnh thì cũng phải làm rõ trách nhiệm của từng cấp chính quyền.
Có thể quy việc trái pháp luật này là ai chịu trách nhiệm. Về nguyên tắc, UBND tỉnh phải bàn giao cho huyện, huyện bàn giao cho xã. Với tất cả những hợp đồng trái quy định thì có thể yêu cầu dừng ngay dự án và yêu cầu tất cả hợp đồng vô hiệu, và phải thông tin với các nhà đầu tư thứ cấp. Việc siết chặt quy định của pháp luật là có thể làm được.
PV: Khi chủ đầu tư trúng đấu giá đất nhưng mà chưa đủ pháp lí, trên cơ sở đó lại huy động vốn của người dân. Từ đó, trách nhiệm của đơn vị khi phê duyệt dự án đất cho chủ đầu tư ở đâu?
- GS Đặng Hùng Võ: Tất nhiên khi mà chủ đầu tư trúng giá đất qua trình tự đấu giá như vậy là trình tự đúng. Nó chỉ sai khi họ không đủ tiềm lực làm hạ tầng.
Đấu giá đất bản chất là lựa chọn chủ đầu tư để giao đất, ngoài ra, chủ đầu tư một dự án sử dụng đất còn nhiều yếu tố khác nữa, ví dụ như: Chứng minh tài chính, không vi phạm pháp luật. Có thể, ta cứ loay hoay vào việc đấu giá đất mà quên việc lựa chọn chủ đầu tư. Nói cách khác là lựa chọn chủ đầu tư có đủ điều kiện thì mới được tham gia đấu giá đất. Các chủ đầu tư có thể cạnh tranh nhau về tài chính để được giao đất.
UBND tỉnh trực tiếp chịu trách nhiệm về các dự án đầu tư nhà ở, còn Bộ Xây dựng là cơ quan thanh tra, kiểm tra pháp luật về dự án đầu tư nhà ở đó.
PV: Vài năm trở lại đây, trong bối cảnh kinh tế của tỉnh có những bước phát triển mạnh mẽ cùng thông tin TP.Bắc Ninh lên trực thuộc Trung ương, Từ Sơn lên thành phố, Quế Võ, Yên Phong lên thị xã, nhiều quỹ đất tại Bắc Ninh đã được rao đấu giá nhanh chóng chỉ trong thời gian ngắn. Ông có thể chia sẻ quan điểm gì về vấn đề này?
- GS Đặng Hùng Võ: Hiện nay, các nhà đầu tư có xu hướng rời bỏ Hà Nội, về một số tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hoà Bình... Những khu vực này đều có hiện tượng chia lô bán nền thông qua đấu giá đất. Có thể nói đây là xu hướng của một số tỉnh gần Hà Nội, cứ thấy giá đất sốt là đưa ra dự án. Có tỉnh xoay vào việc thu ngân sách như thế nào cho nhiều hơn thông qua việc đấu giá đất.
Sự thật, đây là kiểu làm bất chấp quy hoạch. Khi Bắc Ninh lên thành phố trực thuộc Trung ương thì quy hoạch phải khác chứ không phải là cấp phép dự án rồi làm cho giá đất nóng lên. Đặc biệt, Bắc Ninh lại là tỉnh có diện tích nhỏ nhất cả nước, quỹ đất không nhiều.
Cùng là đấu giá đất, tại Thái Nguyên có rất nhiều dự án nhà đầu tư làm rất bài bản, nhiều tỉnh khác cũng có những dự án tốt. Các dự án nghiêm chỉnh thì họ có quy hoạch chi tiết. Những nơi ít phát triển thì đưa đất ra để đấu giá cho giá đất ở đó tăng lên, như vậy về mặt quy hoạch có vấn đề, về mặt có thu hồi đất của dân cũng có vấn đề.
Theo tôi, đây là cảnh báo rất cần thiết cho UBND tỉnh Bắc Ninh. Chính quyền tỉnh cần phải có những bước quy hoạch và lộ trình chi tiết trong việc sử dụng tài nguyên đất sao cho hiệu quả. Nếu không, có thể Bắc Ninh sẽ đi vào vết xe đổ phát triển đô thị quá "nóng", để lại nhiều hệ lụy giống như tại Hà Tây (cũ) trước khi sáp nhập vào Hà Nội, hay Sa Pa (Lào Cai), Tam Đảo (Vĩnh Phúc), Vân Đồn (Quảng Ninh).
Xin cảm ơn ông!
