Giải pháp kết hợp các thế mạnh, năng lực và kinh nghiệm của các bên
So sánh với thị trường của năm 2020, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỉ lệ rất cao dù dịch bệnh nhưng điều đáng nói là căn hộ bình dân đã hoàn toàn vắng bóng.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường của JLL Việt Nam nhận định, nhìn vào tỉ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc.
Theo bà Trang, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường. Đơn cử như việc kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.
Trong bối cảnh đó, bài toán có nhà giá rẻ được nhiều doanh nghiệp đặt ra. Mới đây, Tập đoàn Hưng Thịnh, Đồng Tâm Group, Tập đoàn Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành đã ký kết hợp tác xây dựng hàng triệu căn nhà giá vừa túi tiền tại TPHCM, Long An, Bình Dương và Đồng Nai.
Theo đó, trước mắt 3 tập đoàn này sẽ xây dựng trước khoảng 100.000 căn nhà. Dự kiến mức giá bán mỗi m2 căn hộ tại TPHCM là dưới 25 triệu đồng và tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai là dưới 20 triệu đồng, thậm chí có thể rẻ hơn nữa nếu nhận được các ưu đãi về tiền sử dụng đất, lãi suất...
Đây là sáng kiến nhằm kết hợp các thế mạnh, năng lực và kinh nghiệm của các bên từ quỹ đất, ý tưởng, quy hoạch, thiết kế, nguyên vật liệu, thiết bị, giải pháp kỹ thuật, giải pháp thi công, giải pháp quản trị dự án... cho đến khi hình thành được căn nhà. Nhờ đó, có thể cùng tạo ra những ngôi nhà có giá phù hợp với thu nhập của người lao động phổ thông, đóng góp vào việc phát triển đô thị địa phương và góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở đang ngày một tăng cao của thị trường.
Cần sớm giải quyết bài toán quỹ đất để có giá nhà phù hợp
Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, có hai yếu tố sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của kế hoạch phát triển một triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động, đó là vị trí và quỹ đất.
Về vị trí, dễ thấy rằng các dự án động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không đạt được những vị trí như các dự án bất động sản thương mại.
Về yếu tố thứ hai - quỹ đất, đây là yếu tố đóng vai trò quyết định giá thành sản phẩm, tính hiệu quả của dự án. Nếu các doanh nghiệp tự đi “làm đất” - nghĩa là đi mua đất và làm những thủ tục để giao lại cho TP, sau đó TP giao lại cho các dự án thì giá đất rất cao và mất nhiều thời gian, sẽ khó thực hiện. Chính vì vậy, ông Khương cho rằng nếu TP có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án thì sẽ khả thi hơn.
“Bên cạnh đó, liên quan vấn đề về thời gian thực hiện, với trọng tâm là các vấn đề pháp lý, tôi nghĩ rằng việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc thì mới giải quyết được bài toán trong 2022 đạt được chỉ tiêu một triệu căn hộ - một chỉ tiêu khá thử thách”, TS Sử Ngọc Khương nói thêm.
Hiện quỹ đất khu vực trung tâm như quận 1, quận 3, quận 7 đã không còn. Do vậy, TP có thể cân nhắc hai phương án, một là hướng sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước tại những khu vực này để dành cho những dự án nhà ở giả rẻ. Thứ hai là có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi… vì đây là những địa bàn có quỹ đất trống phù hợp.
Tuy nhiên, vấn đề về khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi sinh sống cũng là điều cần phải tính toán, nhằm đảm bảo đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân.
Cùng với đó, đối tượng chính của chính sách nhà ở giá rẻ là đối tượng lao động - nhóm chịu nhiều ảnh hưởng nhất trong đợt dịch COVID-19. Vấn đề căn cơ của lực lượng lao động trong thời gian qua là thu nhập thấp không ổn định, vì thế tiền thuê nhà của họ trở thành một gánh nặng không nhỏ.
“Nếu chúng ta chỉ nghĩ tới việc giảm giá thuê nhà 30-50% thì điều này làm cho người lao động không liên kết được sự cống hiến của họ cho thành phố này. Vì thế, thay vì cho thuê giá rẻ thì sao chúng ta không nghĩ đến việc bán nhà cho họ với giá phù hợp nhất, cộng với ưu đãi về thanh toán, với chu kỳ chi trả lên đến 30 năm, 50 năm”, TS Khương nhấn mạnh.
Theo ông, nếu bán nhà với giá rẻ và chu kỳ trả nợ dài, thì cho dù trong thời kỳ khó khăn đi nữa, họ vẫn có sự gắn bó, tránh tình trạng “bỏ phố về làng”. Việc cho thuê giá rẻ không phải là hướng giải quyết được vấn đề một cách triệt để, đồng thời cũng không thu hút được lực lượng lao động. Nếu TP có những sản phẩm nhà ở có sẵn thì thay vì nghĩ đến việc cho thuê, TP nên nghĩ đến câu chuyện bán nhà giá rẻ với phương thức thanh toán dài hạn với chu kỳ 30-50 năm như các nước trên thế giới.
Mặc dù vậy, các vấn đề về thủ tục pháp lý lại làm cho giá trị sản phẩm cuối của bất động sản có biên lợi nhuận thấp đi, do đó các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp không được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm.
Về phương diện tài chính đối với các chủ đầu tư nhà ở, TS Khương cho biết, nếu dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7-10% thì các chủ đầu tư sẽ sẵn sàng làm. Có nhiều chủ đầu tư dù lợi nhuận thấp hơn, họ vẫn làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội.
