Thuế cho thuê nhà đã lạc hậu
Câu chuyện ngưỡng thuế thuê nhà đã được bàn tính lâu nay. Nhiều người có nhà cho thuê tỏ ra ấm ức khi ngưỡng thuế cho thuê nhà hiện nay đang quá lạc hậu.
Nhiều ý kiến cho rằng, mức doanh thu tính thuế 100 triệu đồng/năm không những đối với cho thuê nhà mà cả các lĩnh vực, ngành nghề khác cũng quá thấp. Mới đây nhất, HoREA đã có văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính xem xét trước mắt có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế GTGT, TNCN.
Theo Hiệp hội này, tại các quận ven trung tâm ở các thành phố lớn cụ thể TPHCM, một căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ 75m2 có giá bán khoảng 3,5 - 4 tỉ đồng chỉ cho thuê được 12 - 15 triệu đồng/tháng. Doanh thu cho thuê một năm vào khoảng 144 - 180 triệu đồng. Trong khi đó, thời gian thu hồi vốn khoảng 19 - 24 năm và chủ nhà phải bỏ ra vốn đầu tư lớn, vừa phải trả lãi vay, vừa phải chịu trách nhiệm bảo trì.
“Đánh thuế với doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm là chưa hợp lý, vì chưa xem xét giảm trừ gia cảnh của người có nhà cho thuê. Hiện nay, Nhà nước cho phép áp dụng mức giảm trừ gia cảnh 11 triệu đồng/tháng đối với cá nhân người nộp thuế; 4,4 triệu đồng/tháng đối với mỗi người phụ thuộc. Nhưng, khi tính thuế TNCN (5% trên doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm) thì chưa có cơ chế áp dụng mức giảm trừ gia cảnh nên người cho thuê nhà bị thua thiệt” - HoREA nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, trao đổi với Lao Động, chuyên gia thuế, TS Nguyễn Ngọc Tú - Giảng viên trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ - cho biết, việc đánh thuế cho thuê căn hộ dựa trên giá cho thuê hằng tháng là hợp lý. Bởi lẽ theo ông Tú, Nhà nước cần có thêm các nguồn thu thuế để bổ sung cho ngân sách nhằm phục vụ các mục tiêu công như phát triển cơ sở hạ tầng hay trường học. Thứ hai, thuế cho thuê căn hộ cũng nên được áp dụng “bình đẳng” với các loại hình khác như thuế thu nhập cá nhân hay thuế trên thặng dư vốn. Tất nhiên, mức thu nhập từ hoạt động cho thuê được tính để đánh thuế lại là một câu chuyện khác, cần được xem xét thấu đáo từ nhiều góc độ trước khi áp dụng quy định này một cách rộng rãi.
Vị chuyên gia này cho rằng, mức tính thuế 100 triệu đồng/năm đã được ban hành từ 6 năm về trước trong khi chỉ số giá tiêu dùng đã tăng lên qua các năm. Điều này khiến tình hình tài chính và cuộc sống của người cho thuê nhà ít nhiều cũng bị ảnh hưởng. Ngoài ra, các chi phí vận hành, bảo trì hay lãi vay ngân hàng cũng nên được tính đến để khấu trừ trước khi tính thuế. Vậy nên, phải tăng lên mức 150 triệu đồng/năm là hợp lý.
Đóng ít mà công quản lý lớn?
Luật sư Nguyễn Huy An (đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng, rất nhiều hàng hóa đã nhảy vọt gấp nhiều lần trong thời gian qua, thậm chí có nhiều hàng hóa đã tăng gấp 3 - 4 lần so với cách đây 5 năm.
Trong năm 2020, Quốc hội đã ban hành quy định nâng mức chiết trừ gia cảnh đối với người nộp thuế TNCN từ 9 triệu đồng/tháng lên 11 triệu đồng/tháng và người phụ thuộc từ mức 3,6 triệu đồng/tháng lên 4,4 triệu đồng/tháng. Điều này tương ứng một cá nhân làm công ăn lương kèm 1 người phụ thuộc mỗi tháng sẽ được khấu trừ 15,4 triệu đồng để chi tiêu.
“Trong khi đó, một cá nhân cho thuê nhà hay kinh doanh nói chung nếu có 1 người phụ thuộc vẫn chỉ được khấu trừ hơn 8,3 triệu đồng/tháng là quá thấp, không đảm bảo được đời sống của người dân. Vì vậy, cần xem xét sớm nâng ngưỡng chịu thuế của cá nhân, hộ kinh doanh lên tối thiểu là 30 - 40% so với hiện nay, tương đương từ mức thu nhập trên 130 - 140 triệu đồng/năm mới bắt đầu nộp thuế” - luật sư An nhấn mạnh.
Bộ Tài chính cho rằng, theo quy định tại Biểu thuế ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15.6.2015 của Bộ Tài chính thì hoạt động cho thuê tài sản không kèm theo dịch vụ lưu trú chịu thuế 10% (GTGT 5%, TNCN 5%). Như vậy mặc dù thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.
Những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản).
Bộ Tài chính cho rằng, việc đặt vấn đề tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản (tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay...) là không phù hợp vì phải tính đến các yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai.
Đối với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê (chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất...). Để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê bất động sản, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp. Cụ thể: Thuế GTGT của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%; thuế TNCN của cá nhân là 5% trong khi thuế TNDN của doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch (doanh thu trừ (-) chi phí).
