Nhiều bất cập
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết đến nay, cả nước có 401 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, quy mô xây dựng 454.360 căn đang triển khai đầu tư. Nhưng đáng chú ý là trong đó đang có tới 245 dự án (tương đương hơn 61%), với quy mô 300.000 căn hộ phải nằm chờ hoàn thiện thủ tục đầu tư.
Một trong những bất cập lớn nhất cản trở nguồn cung cũng như thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, theo chuyên gia, là khó khăn từ quy định bắt buộc trích lập 20% quỹ đất làm dự án nhà ở thương mại (2 - 5ha) để xây nhà ở xã hội.
Chính vì tính bất khả thi và thiếu thực tế của quy định này nên trong thời gian qua, không có nhiều doanh nghiệp thực hiện được việc xây nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%. Thậm chí, có chủ đầu tư không làm và xin nộp bằng tiền tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM...
Tại Hội nghị tiếp xúc cử tri trước Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV với đoàn Đại biểu Quốc hội TP.Hà Nội, cử tri Nguyễn Thị Thanh Thu (thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, TP.Hà Nội) phản ánh theo quy định, các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhưng thực tế có nhiều bất cập. Cử tri Thu nói rằng, trong khi quy hoạch về mật độ xây dựng và chỉ tiêu dân số thấp, dẫn đến khai thác quỹ đất không hiệu quả, khó thu hút nhà đầu tư. Hơn nữa, việc bố trí ở mỗi khu đô thị 20% để xây dựng nhà ở xã hội sẽ dẫn đến tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, không đồng bộ…
Từ đó, cử tri kiến nghị Quốc hội nghiên cứu, điều chỉnh quy định liên quan, bố trí xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư, xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại các khu nhà ở xã hội tập trung để tăng nguồn cung.
Đối với kiến nghị về đầu tư dự án nhà ở xã hội, thay vì đầu tư trên phần đất 20% trong các khu đô thị, Bí thư Hà Nội Đinh Tiến Dũng cho biết thành phố đã có kiến nghị với Chính phủ về việc cho phép thực hiện các dự án tập trung, đồng bộ, toàn diện. Thành phố còn chủ trương đầu tư bằng nguồn ngân sách cho phần hạ tầng xã hội tại các khu nhà ở xã hội để giảm giá thành cho người dân.
Cần “cởi trói” quỹ đất 20%
Cũng có ý kiến đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất dự án làm nhà ở xã hội và Bộ Xây dựng đã trả lời về vấn đề này. Theo Bộ Xây dựng, quy định này đã góp phần tăng nguồn cung quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội, gián tiếp tăng nguồn cung nhà ở xã hội và góp phần giảm giá bán nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho các đối tượng là người thu nhập thấp ở khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp có nhiều cơ hội tiếp cận và mua, thuê, thuê mua nhà ở, ổn định cuộc sống.
Nhằm tháo gỡ một số vướng mắc, bất cập trong thực tế về quy hoạch khi bố trí quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49 có quy định: Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhìn nhận sở dĩ quy định quỹ đất 20% bất khả thi là bởi nhà ở xã hội được “kìm giá” do các gói hỗ trợ, các tiện ích, hạ tầng cũng có sự khác biệt lớn. Điều này tác động đến bài toán về mặt bằng giá nhà trên cùng khu vực dự án.
Cụ thể, giá đất ở một số nơi phù hợp với giá căn hộ cao cấp nhưng không phù hợp với giá nhà ở xã hội. Đơn cử, một dự án ở TP.Thủ Đức (TPHCM) có chi phí đất nền lên tới 120 triệu đồng/m2, tương đương mức giá dự toán căn hộ là tối thiểu 60-65 triệu đồng/m2, rất khó để doanh nghiệp xây nhà giá rẻ.
Trước những khó khăn của doanh nghiệp, mới đây Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: Một là dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội trong dự án. Hai là hoán đổi 20% quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương tại một dự án, khu vực khác phù hợp hơn.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA phân tích, trên thực tế, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%, nhưng có nhiều dự án lại không phù hợp. Vì vậy, giải pháp hoán đổi linh hoạt có thể giúp bổ sung nguồn cung nhà giá rẻ, giải “cơn khát” của người dân.
Theo chuyên gia, bản chất các doanh nghiệp có thể làm tốt, nhưng phải có cơ chế phù hợp để họ thực sự muốn làm. Vì vậy, việc gia tăng sức hút với doanh nghiệp là điều đặc biệt quan trọng, bởi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang thiếu lớn.
