Rủi ro khi hoán đổi nợ trái phiếu thành bất động sản

Cao Nguyên |

Theo báo cáo FiinRatings vừa công bố, tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản (BĐS) đang lưu hành có quy mô 445.000 tỉ đồng. Đáng chú ý, hiện nay xuất hiện hình thức thanh toán trái phiếu bằng BĐS, việc hoán đổi này cũng là một lựa chọn. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng việc thực hiện có thể sẽ gặp khó khăn vì số lượng trái chủ nhiều, phân tán…   

Áp lực trái phiếu BĐS giảm

Hiện nay, trái phiếu BĐS vẫn là một trong những tâm điểm của thị trường. Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu loại hình này đang lưu hành có quy mô 445.000 tỉ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và hơn 896.000 tỉ đồng.

Theo FiinRatings, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay. Tổng giá trị trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn sau ngày 15.11.2022 đến ngày 31.12.2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỉ đồng.

Đáng chú ý, thị trường đang chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành như: Gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới; Chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới; Chuyển đổi sang sản phẩm BĐS. Đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

Mức lãi suất mới trong nhiều giao dịch gần đây cũng đã phản ảnh xu hướng lãi suất tăng cao trong thời gian qua (dao động ở mức 12-13%, tức cao hơn 4-5% so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng lớn).

Cẩn trọng rủi ro pháp lý

Trên thực tế, thời gian gần đây, thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm BĐS. Theo lý giải của một doanh nghiệp BĐS có phát hành trái phiếu đang thực hiện hình thức chuyển đổi trên, do ảnh hưởng của thị trường BĐS nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị thắt chặt hơn, cùng các khoản thu bị chậm nên dẫn đến ảnh hưởng dòng tiền của doanh nghiệp.

Để đảm bảo việc thanh toán cho khách hàng đã bị chậm thanh toán và sẽ đến hạn thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án chi trả hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi BĐS với các lựa chọn.

Chia sẻ với Lao Động, TS Nguyễn Ngọc Tú (Giảng viên trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội) cho rằng, cho rằng việc hoán đổi nợ thành BĐS cũng là một lựa chọn. Song, việc thực hiện có thể sẽ gặp khó khăn vì số lượng trái chủ nhiều, phân tán, trong khi giá trị các BĐS có thể sẽ khác nhau do ở nhiều vị trí.

Trên thực tế, theo ông Tú, doanh nghiệp có thể chuyển đổi một phần trái phiếu thành cổ phần tại công ty sở hữu dự án; một phần có thể thỏa thuận gia hạn thêm thời gian trả nợ hoặc hoán đổi thành tài sản. Khi đó, các trái chủ sẽ đánh giá mức độ hoàn thành dự án cũng như giá trị của BĐS để hoán đổi, hoặc cơ hội chuyển đổi sang cổ phần.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đánh giá, việc hoán đổi TPDN sang BĐS là giải pháp khả thi, tốt nhất hiện nay, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Tuy nhiên, để họ thấy sự công bằng như các khách hàng mua BĐS hiện nay được giảm giá thì doanh nghiệp phải chiết khấu thêm cho nhà đầu tư.

Chuyên gia FiinRatings cho rằng, đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ. Tuy nhiên, tổ chức này cũng đưa ra lưu ý tới những yếu tố rủi ro mới như khi trái chủ được chuyển đổi sang sản phẩm BĐS tương ứng nhưng yếu tố pháp lý dự án vẫn còn chưa chắc chắn.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Huy An cũng đặt ra lo ngại nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác. Hình thức này tồn tại nhiều rủi ro pháp lý, thanh khoản do tới 50% là sản phẩm hình thành trong tương lai. “Nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án BĐS mà doanh nghiệp phát hành muốn đổi hàng. Bởi nếu không, trái chủ có nguy cơ chuyển sang một tài sản rủi ro khác” - luật sư An nhấn mạnh.

Cao Nguyên
TIN LIÊN QUAN

Bộ Tài chính họp tìm giải pháp cho chứng khoán, trái phiếu

ĐÌNH TRƯỜNG |

Ngày 23.11, tại Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc chủ trì cuộc họp với về thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Cuộc họpcó sự tham dự của gần 40 doanh nghiệp.

Khi trái phiếu bất động sản lùi sâu

LAM DUY |

Dù vẫn chiếm tỉ trọng lớn, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) do các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) phát hành chỉ còn chiếm 24%, giữ vị trí khiêm tốn so với khối ngân hàng là 63%.

Lo ngại với sự tăng trưởng nóng của trái phiếu bất động sản

Gia Miêu |

TPHCM -Trong 9 tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản đạt 172 nghìn tỉ đồng, tương đương cùng kỳ năm ngoái và chiếm 40% giá trị huy động trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường.

Điều gì khiến lăng mộ Nefetari được mệnh danh là ngôi mộ đẹp nhất Ai Cập

Yến Nhi |

Được mệnh danh là "ngôi mộ đẹp nhất Ai Cập", lăng mộ cổ của nữ hoàng Nefetari không chỉ có kiến trúc xa hoa mà còn chứa đựng một câu chuyện hấp dẫn.

Tiền vệ Hùng Dũng: Tôi buồn vì không thể tặng quà thầy Park Hang-seo

AN NGUYÊN |

Tiền vệ Hùng Dũng và các đồng đội tuyển Việt Nam bày tỏ sự tiếc nuối khi không thể mang về món quà ý ở giải đấu cuối cùng của huấn luyện viên Park Hang-seo.

Bắt tạm giam 2 nữ phó giám đốc Bệnh viện TP Thủ Đức

Việt Dũng |

Mở rộng điều tra vụ án sai phạm về đấu thầu xảy ra tại Bệnh viện TP Thủ Đức (TPHCM), Cơ quan Cảnh sát điều tra đã bắt tạm giam 2 phó giám đốc đơn vị này.

Bến xe lớn nhất nước đông nghẹt người về quê đón Tết

MINH QUÂN |

TPHCM - Chiều 16.1, hàng nghìn người đổ về bến xe Miền Đông mới để về quê đón Tết. Do lượng khách tăng đột biến nên bến xe Miền Đông mới không đủ ghế cho khách ngồi chờ, nhiều người phải ngồi dưới sàn nhà.

Tết Hà Nội với hương vị ô mai gừng thân quen

Vân Hoa |

Dịp Tết đến, người người đổ về Hàng Đường, con phố nổi tiếng về mứt, ô mai. Trong đó, ô mai gừng là món được mua nhiều hơn cả, bởi vị cay nồng, ấm đượm rất hợp với tiết xuân.

Bộ Tài chính họp tìm giải pháp cho chứng khoán, trái phiếu

ĐÌNH TRƯỜNG |

Ngày 23.11, tại Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc chủ trì cuộc họp với về thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Cuộc họpcó sự tham dự của gần 40 doanh nghiệp.

Khi trái phiếu bất động sản lùi sâu

LAM DUY |

Dù vẫn chiếm tỉ trọng lớn, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) do các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) phát hành chỉ còn chiếm 24%, giữ vị trí khiêm tốn so với khối ngân hàng là 63%.

Lo ngại với sự tăng trưởng nóng của trái phiếu bất động sản

Gia Miêu |

TPHCM -Trong 9 tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản đạt 172 nghìn tỉ đồng, tương đương cùng kỳ năm ngoái và chiếm 40% giá trị huy động trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường.