Áp lực trái phiếu BĐS giảm
Hiện nay, trái phiếu BĐS vẫn là một trong những tâm điểm của thị trường. Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu loại hình này đang lưu hành có quy mô 445.000 tỉ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và hơn 896.000 tỉ đồng.
Theo FiinRatings, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay. Tổng giá trị trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn sau ngày 15.11.2022 đến ngày 31.12.2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỉ đồng.
Đáng chú ý, thị trường đang chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành như: Gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới; Chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới; Chuyển đổi sang sản phẩm BĐS. Đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.
Mức lãi suất mới trong nhiều giao dịch gần đây cũng đã phản ảnh xu hướng lãi suất tăng cao trong thời gian qua (dao động ở mức 12-13%, tức cao hơn 4-5% so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng lớn).
Cẩn trọng rủi ro pháp lý
Trên thực tế, thời gian gần đây, thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm BĐS. Theo lý giải của một doanh nghiệp BĐS có phát hành trái phiếu đang thực hiện hình thức chuyển đổi trên, do ảnh hưởng của thị trường BĐS nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị thắt chặt hơn, cùng các khoản thu bị chậm nên dẫn đến ảnh hưởng dòng tiền của doanh nghiệp.
Để đảm bảo việc thanh toán cho khách hàng đã bị chậm thanh toán và sẽ đến hạn thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án chi trả hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi BĐS với các lựa chọn.
Chia sẻ với Lao Động, TS Nguyễn Ngọc Tú (Giảng viên trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội) cho rằng, cho rằng việc hoán đổi nợ thành BĐS cũng là một lựa chọn. Song, việc thực hiện có thể sẽ gặp khó khăn vì số lượng trái chủ nhiều, phân tán, trong khi giá trị các BĐS có thể sẽ khác nhau do ở nhiều vị trí.
Trên thực tế, theo ông Tú, doanh nghiệp có thể chuyển đổi một phần trái phiếu thành cổ phần tại công ty sở hữu dự án; một phần có thể thỏa thuận gia hạn thêm thời gian trả nợ hoặc hoán đổi thành tài sản. Khi đó, các trái chủ sẽ đánh giá mức độ hoàn thành dự án cũng như giá trị của BĐS để hoán đổi, hoặc cơ hội chuyển đổi sang cổ phần.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đánh giá, việc hoán đổi TPDN sang BĐS là giải pháp khả thi, tốt nhất hiện nay, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Tuy nhiên, để họ thấy sự công bằng như các khách hàng mua BĐS hiện nay được giảm giá thì doanh nghiệp phải chiết khấu thêm cho nhà đầu tư.
Chuyên gia FiinRatings cho rằng, đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ. Tuy nhiên, tổ chức này cũng đưa ra lưu ý tới những yếu tố rủi ro mới như khi trái chủ được chuyển đổi sang sản phẩm BĐS tương ứng nhưng yếu tố pháp lý dự án vẫn còn chưa chắc chắn.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Huy An cũng đặt ra lo ngại nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác. Hình thức này tồn tại nhiều rủi ro pháp lý, thanh khoản do tới 50% là sản phẩm hình thành trong tương lai. “Nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án BĐS mà doanh nghiệp phát hành muốn đổi hàng. Bởi nếu không, trái chủ có nguy cơ chuyển sang một tài sản rủi ro khác” - luật sư An nhấn mạnh.
