Giá tăng từng ngày
Theo chân nhân viên một công ty môi giới tại TPHCM đi làm thủ tục chuyển nhượng cho khách hàng và chúng tôi ghi nhận được sự nhộn nhịp của thị trường giao dịch đất nền. Trên thực tế, giá đất nền tăng vài chục phần trăm ở nhiều khu vực hoàn toàn không ngăn cản lượng người mua mà trái lại, đất càng tăng giá, người mua càng nhiều. Một số phòng công chứng mà chúng tôi có dịp ghé qua cũng cho biết lượng người đến giao dịch về nhà đất chiếm đa số trong các khách hàng của họ.
"Hồi đầu năm ngoái nghe nói đất chỗ chị được cỡ 40 triệu đồng/m2, giờ được 50 triệu không em?", một khách hàng hỏi nhân viên nhà đất sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng để chuẩn bị ra sổ đỏ cho một lô đất gần ngã tư đường Nguyễn Hữu Thọ và Nguyễn Văn Linh. "Trời ơi, chị nói sao vậy. Hôm qua, em mới làm thủ tục cho lô trong khu đó, giá đã là 64 triệu đồng/m2", anh nhân viên môi giới trả lời.
Anh này tư vấn thêm, nếu có đất tại khu vực này, khách hàng nên suy nghĩ kỹ về quyết định rao bán trong giai đoạn này vì quỹ đất ở TPHCM ngày càng khan hiếm nên giá sẽ cao hơn chứ không giảm xuống. Với những khu đất xa hơn thì các dự án về phát triển hạ tầng giao thông cũng sẽ tạo cơ sở để giá nhích lên theo. Công ty của nhân viên tư vấn này vừa lên giá bán cho dự án khu dân cư ở gần Khu công nghiệp Long Hậu, tỉnh Long An, cách TPHCM hơn 20 km là từ 11-12 triệu đồng/m2 đất xây nhà phố, 9 triệu đồng/m2 đất xây biệt thự. Vài năm trước, giá dự kiến cho dự án này chỉ bằng gần một nửa so với hiện nay.
"Ngày trước, đi khoảng 7- 8 km, tính từ trung tâm TPHCM thì đã được cho là xa nhưng nay, nhiều tuyến đường được nâng cấp, mở rộng, tạo điều kiện cho người dân giãn ra khỏi nội thị thì việc đi hơn chục km cũng không trở thành vấn đề. Đây cũng là điều kiện thuận lợi để chúng tôi bán được những dự án ở xa khu trung tâm", anh nói.
Trong báo cáo về thị trường đất nền mới đây, Công ty DKRA Việt Nam cho biết, trong quí vừa qua, DKRA Việt Nam ghi nhận có khoảng 970 nền cung cấp ra thị trường, bằng 44% so với nguồn cung của quí trước và bằng 106% so với cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 83%; trong đó khu Đông tiếp tục dẫn đầu khi chiếm đến 52% nguồn cung và 62% lượng tiêu thụ của toàn thị trường. Đáng chú ý, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô của riêng khu vực này đạt tới 100% và giá đất tăng 5 – 10% so với quí trước. Riêng khu vực quận 2 giá đất tăng 15 – 20% so với quí trước.
Bên cạnh đó, thị trường đất nền khu vực vùng ven như Bến Lức, Cần Giuộc (tỉnh Long An), Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) có dấu hiệu tăng nóng so với thời điểm trước Tết Nguyên đán. Theo quan sát của DKRA Việt Nam, hầu hết các dự án đất nền vùng ven đều có thanh khoản cao, tốc độ ra hàng nhanh. Điều này chứng tỏ nhu cầu của khách mua khá cao và đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của người mua. Đa số là khách hàng đầu tư (chiếm khoảng 70 - 80%) vì kỳ vọng tính tiềm năng tăng trưởng của loại hình đất nền. Mức giá đến cuối năm có thể tiếp tục tăng dù không đột biến như quí 1-2017 nhưng qua đó vẫn tạo mức lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư so với các phân khúc khác.
Sóng thật, giá liệu có “ảo”?
DKRA Việt Nam cho rằng, trong năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TPHCM sẽ tạo sóng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các chủ đầu tư và người mua. Theo phân tích của của DKRA, có nhiều nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp tác động đến việc tạo sóng của thị trường đất nền vùng ven. Đầu tiên là tư duy tâm lý “đất là vĩnh viễn” vẫn còn ảnh hưởng đến khách mua. Thứ hai, thường sau Tết là thời điểm sử dụng các thành quả/lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sản xuất của năm trước (được thể hiện bằng việc tái đầu tư, kinh doanh). Thứ ba, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền luôn cao hơn so với các phân khúc khác.
Thứ tư, thị trường đất nền tại khu vực TPHCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và giá đã tăng khá cao, hạn chế đối tượng khách đầu tư trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông thì giá đất nền phân lô đang thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao. Điều đó tạo động lực để khách mua tìm kiếm đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven. Thứ năm, các thông tin quy hoạch vùng, sự phát triển hạ tầng giao thông từ TPHCM tới các tỉnh vùng ven cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này thêm khởi sắc.
Tuy nhiên, theo DKRA Việt Nam, cơn sốt này sẽ có những tác động nguy hiểm nếu cứ tiếp tục kéo dài và mức tăng không được kiểm soát. Điển hình là khi khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền đẩy mức giá tăng lên quá cao so với giá trị thực, giá tăng không kiểm soát có thể sẽ đưa thị trường lặp lại tình trạng bong bóng. Làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven sẽ chỉ có tác động tích cực đến nền kinh tế khi được kiểm soát chặt chẽ và có những điều kiện thích hợp.
Cụ thể, thị trường bất động sản địa phương đó sẽ sôi động về trước mắt, tạo hấp lực phát triển các loại hình dịch vụ đi kèm. Về lâu dài, đây là tiền đề hình thành những khu dân cư hoặc khu đô thị mới làm vệ tinh cho TPHCM. Từ đó giải tỏa áp lực dân số, lao động, giao thông… cho TPHCM, tạo sự cân bằng và đồng bộ trong việc phát triển kinh tế của các tỉnh giáp ranh TPHCM.
