Thị trường bất động sản 2018: Có hay không rủi ro “giá ảo”?

Gia Miêu |

Theo số liệu trong báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản TPHCM năm 2017 do Công ty DKRA Việt Nam công bố vừa qua, điểm đáng chú ý, giá trung bình đất nền và căn hộ trong vòng 5 năm qua (2012-2017) tăng mạnh. Trong đó, căn hộ tăng từ 45-67%, đất nền khu Đông tăng mạnh nhất, ở mức 130-170%. TPHCM là nơi có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước. Thị trường này có chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới ngắn hơn so với các tỉnh thành khác. Tuy nhiên, biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại thành phố không đều. Nếu mức giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng càng cao và ngược lại.

Mặt bằng giá mới

Trước câu hỏi đặt ra liệu việc hình thành nên mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản TPHCM năm 2018 có là giá ảo hay không, chuyên gia kinh tế-tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng có nhiều yếu tố tác động vào việc hình thành mức giá của thị trường nhà đất. Thứ nhất, TPHCM đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài để phát triển toàn diện kinh tế-xã hội. Chính sự đa dạng hóa các dịch vụ tiện ích và sự tăng trưởng của các ngành tài chính, ngân hàng, chứng khoán đã tác động mạnh mẽ đến giá bán của thị trường nhà đất. Sự gia tăng nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã thu hút thêm lượng người lao động từ nước ngoài đến sống và làm việc tại TPHCM, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về thuê mua nhà ở. Bên cạnh đó, trong những năm 2016 và đầu năm 2017, cơn sốt đất nền vùng ven cũng như việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng đã liên tục góp phần vào việc hình thành nên mặt bằng giá mới.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, cho biết sau giai đoạn đóng băng từ năm 2010-2013, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi. Từ năm 2014, thị trường đã bắt đầu khởi sắc và phát triển sôi động. Đến nay, với giá trị bất động sản cao hơn hẳn so với năm 2012, thị trường TPHCM đã thiết lập nên mặt bằng giá mới. Theo DKRA, ở loại hình căn hộ mặc dù đã có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa, tuy nhiên thị trường này vẫn luôn khá ổn định, giá bán theo từng phân khúc căn hộ tăng đều qua các năm.

Trong đó, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 13 triệu/m2 thì đến năm 2017 có giá trung bình dao động khoảng từ 18-20 triệu/m2. Phân khúc này đã tăng khoảng 54% sau 5 năm. Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 18-20 triệu/m2 thì đến nay, giá mới của phân khúc này khoảng trung bình 27-30 triệu/m2, tăng 67%. Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 33 triệu/m2 thì đến nay khoảng 55 triệu/m2, sau 5 năm tăng 47%.

Đối với loại hình biệt thự, nhà phố, do đặc thù loại hình này phụ thuộc chủ yếu vào sự tăng giá của đất nền, nên biên độ tăng giá của phân khúc này không quá cao, dao động từ 20-56% trong 5 năm từ 2012 đến 2017. Trong đó, khu vực quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất nhưng chỉ dao động trung bình khoảng 42%. Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu/m2. Có thể thấy, giá bán của biệt thự có sự phân hóa rõ ràng và phụ thuộc vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ theo từng khu vực.

Có tính ổn định và bền vững, loại hình đất nền được xem là phân khúc người Việt khá ưu chuộng. Trong tình trạng quỹ đất khan hiếm thị trường này càng được nhiều khách hàng tìm mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm. Các khu vực tại TPHCM có biên độ tăng giá không đồng đều, phụ thuộc vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông ghi nhận tăng giá từ 130-170% do nơi đây có sự phát triển hạ tầng giao thông mạnh nhất trong 3 năm qua.

Phân hóa rõ nét trong 2018

HoREA dẫn số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy năm 2017 thị trường bất động sản trong năm đã tăng trưởng với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước. Thị trường tiếp tục xu thế tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư để có sự chuyển hướng mạnh hơn vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền với 74% thị phần, đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng.

Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2018 phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền, có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường. Phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn; phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường. Năm 2018 bất động sản vẫn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư nhưng sẽ có sự phân hóa và chọn lựa dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính.

Tuy nhiên, cũng có nhiều cảnh báo đưa ra về mức độ rủi ro của thị trường. Theo nhiều chuyên gia, dù có sự tăng trưởng ấn tượng nhưng năm qua thị trường bất động sản vẫn còn một số mặt hạn chế, tiềm ẩn rủi ro như cơn sốt "giá ảo" đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành TPHCM. Vào cuối năm, có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, quận 12, Thủ Đức, Bình Tân, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

Năm điểm nghẽn của thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại: điểm nghẽn tiền sử dụng đất; điểm nghẽn giải phóng mặt bằng; điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản; điểm nghẽn chính sách tín dụng; điểm nghẽn thủ tục hành chính, đã làm hạn chế tính minh bạch và sự phát triển của thị trường bất động sản. Tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng, chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì; tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...); chưa làm "sổ đỏ" cho người mua nhà qua nhiều năm…

Gia Miêu
TIN LIÊN QUAN

Bộ Công an sẽ bổ sung nơi sinh vào hộ chiếu mẫu mới

Quang Việt |

Bộ trưởng Công an Tô Lâm cho biết sẽ bổ sung thông tin nơi sinh vào hộ chiếu mẫu mới để tạo thuận lợi cho công dân. Trước mắt, sẽ ghi bị chú "nơi sinh" vào hộ chiếu mẫu mới khi công dân có đề nghị.

“Đấu trí” đặc biệt khi diễn viên cũng chính là nạn nhân của vụ đại án

Mi Lan |

Hơn 10 tập đầu “Đấu trí” xoay quanh vụ đại án nâng khống giá sinh phẩm y tế kit test xét nghiệm COVID-19. Dàn nghệ sĩ chia sẻ đây là bộ phim đặc biệt với họ, khi họ vừa là diễn viên vừa là nạn nhân.

Thủ khoa ĐH Sư phạm Hà Nội: Điểm gần như tuyệt đối, nghề giáo là ước mơ

Linh Chi - Dương Anh |

Mặc dù từng được nhiều trường tuyển thẳng nhưng Nguyễn Việt Dũng (Quảng Ninh) vẫn quyết tâm lựa chọn trường Đại học Sư phạm Hà Nội để thực hiện đam mê làm nghề giáo. 

Dự báo thời tiết 9.8: Miền Bắc có mưa gián đoạn, ngày nắng nóng oi bức

AN AN |

Dự báo thời tiết hôm nay 9.8, miền Bắc sáng sớm và đêm mát mẻ với nhiệt độ khoảng 25 - 27 độ C. Trưa chiều trời nắng với nhiệt độ cao nhất khoảng 33 - 35 độ C, có lúc mưa gián đoạn. 

TPHCM thu phí đỗ ôtô dưới lòng đường được 8,5 tỉ đồng sau gần 4 năm

MINH QUÂN |

TPHCM - Từng kỳ vọng thu hàng chục tỉ đồng mỗi tháng từ thu phí đỗ ôtô dưới lòng đường, nhưng sau gần 4 năm triển khai, TPHCM chỉ thu được hơn 8,5 tỉ đồng.

Chủ tịch Nguyễn Hữu Thắng thay HLV Trần Minh Chiến dẫn dắt TPHCM

Thanh Vũ |

Câu lạc bộ TPHCM vừa có sự điều chỉnh nhân sự trên băng ghế huấn luyện trước trận gặp Bình Định ở vòng 12 Night Wolf V.League 2022 khi huấn luyện viên Trần Minh Chiến sẽ không tiếp tục dẫn dắt đội.

Áp thấp nhiệt đới khả năng mạnh lên thành bão trong 24 giờ tới

AN AN |

Dự báo trong 24 giờ tới, áp thấp nhiệt đới di chuyển chậm theo hướng bắc đông bắc, mỗi giờ đi được khoảng 10km và có khả năng mạnh lên thành bão.

Chủ tịch Quốc hội làm việc với Bộ TN&MT về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

PHẠM ĐÔNG |

Lưu ý dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được trình Quốc hội theo quy trình tại 3 kỳ họp, song Chủ tịch Quốc hội cũng nhấn mạnh ngay từ lần trình đầu tiên đã phải hết sức kỹ lưỡng, bảo đảm chất lượng dự án Luật.