Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung các thông tư, nghị định quy định về định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra các phương án định giá đất, lấy ý kiến chuyên gia, các bộ, ban, ngành, địa phương.
Đối với các quy định về tài chính đất đai, Tiến sĩ Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách, tài chính tiền tệ Quốc gia - nhấn mạnh, đây là vấn đề phức tạp và nhạy cảm. Do đó, cần bổ sung các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ: Giá đất phổ biến trên thị trường, giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể... để nhất quán cách hiểu và áp dụng.
Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cũng đề nghị, cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, như: Thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026 và từng bước nghiên cứu, áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất.
Có thể kể đến là phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc sẽ được cập nhật hằng ngày, theo sát thị trường.
Ông Cấn Văn Lực kiến nghị, xây dựng bộ tiêu chí trong trường hợp cần áp dụng thêm phương thức định giá kiểm chứng tuỳ thuộc vào khả năng thu thập dữ liệu, điều kiện khu đất được định giá.
Về phương pháp thặng dư, chuyên gia Cấn Văn Lực đề nghị, dự thảo nghị định cần có hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn nữa trong việc xác định các yếu tố giả định ban đầu như dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… khi triển khai dự án.
Còn đại biểu Quốc hội Nguyễn Trúc Anh (Đoàn Hà Nội) cho rằng, để tránh phức tạp khi có nhiều phương pháp định giá đất, thì nên quy định một phương pháp định giá đất. Theo đó, nghiên cứu một phương pháp trên cơ sở có tính dự báo dài hạn, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp khi tính toán đầu tư.
Ông Nguyễn Trúc Anh nhấn mạnh quan điểm, vai trò của nhà nước trong định giá đất rất quan trọng, làm sao cân bằng giữa đầu vào và đầu ra cho tất cả các hợp phần của dự án.
Chỉ như vậy thì mới có thể đáp ứng được yêu cầu không làm thất thoát ngân sách nhà nước, nhưng đảm bảo được các hoạt động bình thường của phát triển kinh tế, tránh phát sinh khiếu kiện.
Tại cuộc họp về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất chiều 7.8, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi đề nghị, dự thảo Nghị định cần thiết kế điều kiện áp dụng một thửa đất chỉ áp dụng được 1 phương pháp, hoặc từ 2 phương pháp định giá trở lên.
Đồng thời, ông Chi đề nghị quy định phương pháp thu thập nguồn thông tin giá đất khoa học, chặt chẽ.
Còn Phó Tổng Thanh tra Chính phủ Lê Sỹ Bảy cho rằng, quan trọng nhất là phải công khai nội dung phương pháp định giá, thông tin dữ liệu đầu vào và kết quả định giá.
Theo Thứ trưởng Bộ Công an Lê Văn Tuyến, “việc thu thập thông tin đầu vào rất quan trọng, nếu thông tin không chuẩn thì áp dụng phương pháp nào cũng không có kết quả chính xác được”.
Thứ trưởng Bộ Công an Lê Văn Tuyến cho biết thêm, sai phạm chủ yếu trong định giá đất đai là do thông đồng giữa cán bộ định giá, cơ quan quản lý và doanh nghiệp để định giá đất thấp hơn giá quy định, chứ không phải do phương pháp.
Còn tại hội thảo lấy ý kiến về Luật đất đai (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội cũng không đồng tình với việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất.
Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) đánh giá, đây là phương pháp đang được sử dụng nhiều nhất, trong bối cảnh Việt Nam đang phát triển thì phần lớn quỹ đất phải đưa vào đầu tư phát triển. Do vậy, bỏ phương pháp thặng dư thay bằng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp.
Nếu chỉ bỏ đi vì để khâu thực hiện cho đỡ dẫn đến sai phạm khi có điều tra, thanh tra, sẽ làm mất đi tính khoa học và thực tiễn của việc định giá đất đối với sự phát triển của kinh tế - xã hội.
