Báo cáo tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Một số ý kiến nhất trí về quy định các loại giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, mục tiêu chính của việc bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản là: nâng cao tính công khai, minh bạch; bảo vệ quyền lợi cho khách hàng; thông qua sàn giao dịch bất động sản để thu thập thông tin, dữ liệu.
Tuy nhiên, việc bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản không bảo đảm thực hiện hiệu quả các mục tiêu nêu trên.
Theo ông Thanh, thực tiễn cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chỉ làm chức năng quảng cáo, môi giới, chưa thực hiện hết chức năng của mình; câu kết với các bên giao dịch để trốn thuế, lũng đoạn thị trường, cung cấp thông tin không chính xác.
Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch nên không bảo đảm tính công khai, minh bạch; các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, chịu trách nhiệm với các bên trong trường hợp phát sinh tranh chấp.
Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường.
Mặt khác, dự thảo luật đã có các quy định cụ thể về việc công khai thông tin của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Do đó, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo luật đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Chương VII dự thảo luật.
Bổ sung khoản 7 Điều 8 dự thảo luật về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản, theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Đồng thời, bổ sung, hoàn thiện các quy định về tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 6 Điều 23 dự thảo luật), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo luật.
Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.
Nội dung này có 2 phương án:
Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Theo ông Thanh, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với phương án 1. Bởi lẽ, việc bắt buộc chủ đầu tư dự án có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm chủ đầu tư đã được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Nếu cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này” sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ đã được quy định tại Điều 25 dự thảo luật.
