Theo hồ sơ vụ án, vào tháng 1.2020, biết một người đàn ông đang có nhu cầu mua đất, Ánh đã tự mình làm giả các giấy tờ: “Giấy thỏa thuận bán đất, giấy bán đất, hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; văn bản thỏa thuận về việc xác định vị trí, tọa độ thửa đất chuyển nhượng; giấy hợp đồng đặt cọc, bản vẽ tay sơ lược thửa đất thỏa thuận bán theo hợp đồng đặt cọc” rồi dùng lời nói gian dối để người mua tin lô đất thuộc thửa đất số 134 đã được Ánh mua hợp pháp từ chủ của lô đất.
Sau đó, Ánh làm hợp đồng bán lô đất này cho người đàn ông trên. Với thủ đoạn tương tự, Nguyễn Thị Phương Ánh đã lừa nạn nhân này thêm các lô đất thuộc thửa đất số 152 tờ bản đồ số 04; thửa đất tại tổ 01, KV1, An Đông, qua đó chiếm đoạt gần 3,5 tỷ đồng.
Quá trình điều tra ban đầu, cơ quan Công an xác định Ánh còn thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản với nhiều bị hại khác trên địa bàn.
