Chung cư thu nhập thấp, cũ nát vẫn nộp thuế tài sản cho đất hằng năm
Theo ví dụ của Bộ Tài chính, căn hộ chung cư để ở có diện tích 75m2 ở một khu đô thị tại Hà Nội (nhà chung cư 20 tầng) với giá theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỉ đồng, giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố đối với vị trí thửa đất xây dựng nhà chung cư là 10.000.000 đồng/m2. Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư do Bộ Xây dựng công bố khoảng 9.710.000 đồng/m2 (áp dụng đối với nhà chung cư từ 18 tầng đến 20 tầng). Với ngưỡng tính thuế 700 triệu đồng, căn hộ này sẽ phải gánh hai loại thuế tài sản là thuế đối với đất và thuế đối với nhà. Trong đó, giá tính thuế đối với nhà được xác định bằng giá 1m2 nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố) nhân (x) diện tích nhà. Khi đó, giá tính thuế là 728.250.000 đồng và căn hộ chung cư trên phải nộp thuế tài sản đối với nhà 113.000 đồng/năm. Loại thuế này có thể giảm, hoặc không còn bị áp khi căn chung cư cũ đi. Tuy nhiên, loại thuế thứ 2 áp đối với đất theo công thức giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) diện tích nhà (x) hệ số xác định diện tích đất tính thuế (dự kiến là 0,2%) x thuế suất 0,4%, sẽ luôn bị áp ngay cả khi căn chung cư đã cũ nát và không phụ thuộc vào việc giá căn chung cư đó có thấp hơn ngưỡng tính thuế. Thậm chí, khi bảng giá đất điều chỉnh theo chu kỳ 5 năm bị tăng lên, và thường sẽ tăng bởi đất chật người đông giá đất ít khi có cơ hội giảm, mức thuế người dân phải chịu hằng năm cũng sẽ tăng lên.
Thông tin này ngay lập tức khiến nhiều người dân sống ở chung cư lo lắng, thậm chí “nhảy lên” phản ứng bởi khi mua một căn chung cư, người dân đã gánh không ít loại thuế phí.
Dân phản ứng vì nguy cơ thuế chồng thuế
Trao đổi với PV Lao Động, LS Bùi Quang Hưng (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) điều khiến dư luận phản ứng với đề xuất thuế tài sản mà Bộ Tài chính đề xuất, thứ nhất là thuế chồng thuế, thứ hai là không minh bạch.
Theo LS Hưng sẽ dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế. Bởi theo quy định hiện nay, mỗi hộ gia đình sẽ thực hiện nộp thuế đất hằng năm với mức thuế suất từ 0,03 - 0,15% tùy diện tích trong hạn mức, hay vượt hạn mức, đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư... Trong trường hợp bỏ thuế đất, áp dụng Luật Thuế tài sản thì tiền thuế mà người dân phải đóng sẽ tăng lên từ 2 - 10 lần so với trước kia. Tiếp theo là thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp phải đóng thuế, khoản thuế này lên tới 2%. Ngoài ra, khi xây dựng nhà ở, người dân phải chịu thêm khoản thuế VAT cho các loại vật liệu xây dựng, thuế VAT trên hợp đồng thi công (không bao gồm vật tư, thiết bị). Bên cạnh đó, người dân còn phải nộp các khoản lệ phí như: Lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đo vẽ, phí cấp mới giấy chứng nhận…
Việc không rõ ràng, minh bạch trong mục tiêu thu thuế LS Hưng cho rằng, đọc đề xuất của Bộ Tài chính thấy, việc thu được tính toán rất kỹ lưỡng, có cả việc thu sẽ mang về con số hàng chục tỉ đồng, hàng chục tỉ đồng được chi ra sao hay chỉ vào nộp ngân sách chung chung. “Chung cư cũng là xã hội thu nhỏ thôi. Ở đây phải hiểu theo nghĩa hai chiều, giữa thu và chi thuế. Nếu tên gọi là thuế tài sản thì Bộ Tài chính phải có phương án dùng khoản chi này để hỗ trợ lại cho người dân, người dân phải được biết số tiền mình nộp vào để làm gì chứ” - LS Hưng đặt vấn đề.
Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM - nhận định, người dân lo ngại ở chỗ, hiện nay thu ngân sách đang chi tới hơn 70% là chi thường xuyên, trong đó phần nhiều trả lương cho bộ máy nhà nước. Bởi vậy, ông Châu đề xuất, việc thu thuế tài sản này Nhà nước nên đầu tư lại cho hạ tầng xã hội, hoặc chi vào các gói kích cầu nhà ở.
Người sở hữu nhà đang chịu bao nhiêu loại thuế, phí?
Tính từ khi mua căn nhà, chuyển vào ở và đến lúc bán, người dân phải chịu nhiều khoản thuế, phí khác nhau. Trong đó, thuế Giá trị gia tăng (VAT) 10% là thuế đầu tiên người mua nhà phải chịu và tính trực tiếp vào giá nhà. Mức phí người mua nhà phải đóng tiếp đó là lệ phí trước bạ 0,5% giá trị căn nhà khi nhận chuyển nhượng tài sản...
Ngoài ra, nếu mua nhà trên toàn bộ diện tích đất xây dựng ngôi nhà đó, người dân sẽ phải chịu thêm 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất. Lệ phí trước bạ cũng sẽ bao gồm cả tiền đất và tiền nhà với cùng mức 0,5%.
