Dòng tiền âm sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản?

Gia Miêu |

Báo cáo tài chính năm 2019 của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản đang được niêm yết cho thấy phần lớn đều tăng trưởng lợi nhuận nhưng phân nửa trong số đó có dòng tiền kinh doanh âm. 

Tồn kho và phải thu tăng mạnh

Theo báo cáo tài chính quý IV/2019 của Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG), doanh nghiệp này tăng 25% doanh thu so với cùng kỳ, lợi nhuận năm 2019 tăng khoảng 3%, đạt 1.216 tỷ đồng. Tiếp tục như từ năm 2016 đến nay, Tập đoàn Đất Xanh có một năm âm dòng tiền kinh doanh tới 1.796 tỉ đồng.

Nguyên nhân nằm ở các khoản phải thu tăng 40%, hàng tồn kho tăng 49%, chi phí trả trước gấp 76 lần năm trước. Tồn kho ghi nhận tăng do có các dự án mới như Khu dân cư Long Thành (1.572 tỉ đồng), Opal Skyline (177 tỉ đồng), La Maison (431 tỉ đồng), Gem Riverside (1.559 tỉ đồng)…

Một số công ty khác như Nhà Thủ Đức cũng trong tình cảnh tương tự mà nguyên nhân là tăng các khoản phải thu và tồn kho. Năm 2019, Nhà Thủ Đức tiếp tục âm dòng tiền 314 tỉ đồng khi lợi nhuận đạt 156 tỉ đồng, tăng 36%.

Công ty Đầu tư LDG hay Khang Điền đã có 2 năm liên tục âm dòng tiền, trong khi 3 năm liền trước (2015 - 2017) đều dương. Như LDG âm dòng tiền kinh doanh 1.496 tỉ đồng năm 2019 bởi tăng các khoản phải thu 1.862 tỉ đồng, gấp 3 lần năm trước.

Công ty phát sinh trong năm khoản đặt cọc 370 tỉ đồng chuyển nhượng cổ phần; đặt cọc, kỹ quỹ ký cược dài hạn hơn 1.165 tỉ đồng, gấp 7 lần. Còn Khang Điền có khoản phải thu tăng 1.817 tỉ đồng và tồn kho tăng 1.205 tỉ đồng, cao hơn năm trước khoảng 1,3 - 2 lần.

Nhiều dự án bất động sản đang phải đối mặt với lượng tồn kho cao
Nhiều dự án bất động sản đang phải đối mặt với lượng tồn kho cao 

Trong kinh doanh, khi dòng tiền âm, các doanh nghiệp buộc phải huy động từ nhiều nguồn khác để đảm bảo dòng tiền hoạt động, đầu tư, về lâu dài sẽ thành rủi ro cho doanh nghiệp. 

Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Nguyễn Duy Phương, chuyên viên phân tích cao cấp của CTCK VCSC, lĩnh vực bất động sản là ngành đặc thù, khác với những ngành khác như hàng tiêu dùng, nên việc “đọc” những khoản mục trong báo cáo tài chính cần hiểu “chiêu” của doanh nghiệp hơn. 

Nguyên nhân là theo quy định, ngoài hồ sơ pháp lý thì tòa nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp chỉ cần hoàn thành phần móng là có thể mở bán, đối với nhà ở liền kề, thấp tầng là hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án. Sau khi mở bán, doanh nghiệp sẽ thu tiền theo tiến độ thi công, nhưng chỉ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khi sản phẩm hoàn thiện và bàn giao.

Một dự án từ khi đáp ứng đủ điều kiện bán hàng đến khi giao nhà thường vào khoảng 14-20 tháng. Đối với doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn, nếu có báo cáo tài chính trong điểm rơi này thì họ buộc ghi nhận trong khoản mục hàng tồn kho và khoản phải thu. 

Trong khoảng thời gian đó, mặc dù hàng tồn kho cao do chưa đến thời hạn giao nhà thì việc ghi nhận hàng tồn kho tăng có thể khiến dòng tiền âm. Trong tương lai thì dòng tiền thu về vẫn tốt bởi sản phẩm đã bán hết cho khách hàng từ khi mở bán, ông Nguyễn Duy Phương đưa ra phân tích.

Ngoài ra, theo phân tích của chuyên gia tài chính TS Trương Huy Mai, RMIT, một vấn đề đáng chú ý là hoạt động đầu tư của doanh nghiệp nếu doanh nghiệp bất động sản sử dụng tiền để tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh chính, đặc biệt là tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt dù dòng tiền âm. Trên thực tế, có những dự án mà giá thị trường của doanh nghiệp sở hữu lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách.

Gia Miêu
TIN LIÊN QUAN

Thiếu minh bạch là lỗ hổng lớn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Gia Miêu |

Trái phiếu doanh nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục bùng nổ trong thời gian tới. Tuy nhiên, sẽ có “bước ngoặt” khi Bộ Tài chính đang mong muốn siết chặt lại những quy định phát hành vì thị trường phát triển nóng nhưng có phần thiếu minh bạch.

Gói tín dụng 30.000 tỉ kết thúc, đề xuất gói cứu trợ mới cho bất động sản

Anh Tuấn |

Đây là ý kiến được nhiều doanh nghiệp đưa ra tại Hội nghị lắng nghe những khó khăn vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản, nhằm kịp thời kiến nghị Thủ tướng Chính phủ trong tháng 3.2020.

HoREA đề xuất cấp sổ đỏ cho "nhà phố du lịch"

Cường Ngô |

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), các văn bản chưa đề cập đến khái niệm "nhà phố du lịch", từ đó chưa xác định phương thức xem xét cấp “sổ đỏ” cho loại hình này.

Giao dịch bất động sản giảm, nhưng nghịch lí giá nhà đất vẫn ở mức cao

Thế Lâm |

Giao dịch nhà đất trong hai tháng đầu năm 2020 có xu hướng giảm mạnh, tuy nhiên giá nhà đất vẫn ở mức cao, đặc biệt là ở phân khúc nhà liền thổ và căn hộ chung cư.

Quy hoạch phố đi bộ ở TPHCM: Cần giải bài toán về giao thông công cộng

PHƯƠNG NGÂN |

TPHCM – Quy hoạch phố đi bộ nhằm tạo nét riêng, đáp ứng nhu cầu của người dân thành phố và du khách. Tuy nhiên, việc quy hoạch phố đi bộ cần phải hài hòa với giao thông và gắn với yếu tố văn hóa, lịch sử nơi đó.

Mỹ công khai chi tiết lệnh khám nhà ông Donald Trump

Thanh Hà |

Bộ Tư pháp Mỹ lấy 11 bộ tài liệu mật khỏi dinh thự Mar-a-Lago của cựu Tổng thống Donald Trump trong khi thực hiện lệnh khám xét trong tuần này, theo tài liệu của tòa án công bố ngày 12.8. 

Đánh án ma túy ở vùng cao Sơn La

KHÁNH LINH |

Để có những chuyên án ma túy thành công, tóm gọn đối tượng và thu giữ tang vật là biết bao nỗ lực, vất vả, hy sinh của những cán bộ, chiến sĩ ở vùng cao Sơn La.  

Nhận định Brentford - Man United: "Quỷ đỏ" đứng dậy được chưa?

VIỆT HÙNG |

Thua tủi hổ trong ngày ra quân trước Brighton, Man United không còn cách nào khác ngoài việc phải thắng Brentford bằng mọi giá.

Thiếu minh bạch là lỗ hổng lớn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Gia Miêu |

Trái phiếu doanh nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục bùng nổ trong thời gian tới. Tuy nhiên, sẽ có “bước ngoặt” khi Bộ Tài chính đang mong muốn siết chặt lại những quy định phát hành vì thị trường phát triển nóng nhưng có phần thiếu minh bạch.

Gói tín dụng 30.000 tỉ kết thúc, đề xuất gói cứu trợ mới cho bất động sản

Anh Tuấn |

Đây là ý kiến được nhiều doanh nghiệp đưa ra tại Hội nghị lắng nghe những khó khăn vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản, nhằm kịp thời kiến nghị Thủ tướng Chính phủ trong tháng 3.2020.

HoREA đề xuất cấp sổ đỏ cho "nhà phố du lịch"

Cường Ngô |

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), các văn bản chưa đề cập đến khái niệm "nhà phố du lịch", từ đó chưa xác định phương thức xem xét cấp “sổ đỏ” cho loại hình này.

Giao dịch bất động sản giảm, nhưng nghịch lí giá nhà đất vẫn ở mức cao

Thế Lâm |

Giao dịch nhà đất trong hai tháng đầu năm 2020 có xu hướng giảm mạnh, tuy nhiên giá nhà đất vẫn ở mức cao, đặc biệt là ở phân khúc nhà liền thổ và căn hộ chung cư.