Cẩn trọng tránh thiệt thòi
Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) cho biết, gần đây nhận được phản ánh và đề nghị cung cấp thông tin của một số người tiêu dùng về hợp đồng giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư. Cụ thể, người tiêu dùng phản ánh hai bên ký kết một số loại hợp đồng có tên gọi như “Hợp đồng mua bán quyền căn hộ”, “Hợp đồng chuyển nhượng tài sản”, trong đó đối tượng mua bán là dạng hợp đồng căn hộ du lịch hoặc quyền sử dụng căn hộ (chứ không phải quyền sở hữu).
Trong các hợp đồng này đều không căn cứ vào Luật Nhà ở, văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng hay hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của bên bán trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ và thời hạn sử dụng các loại căn hộ này ghi trong hợp đồng là 50 năm.
Bên cạnh đó, đối với dạng hợp đồng mua bán quyền căn hộ, trong hợp đồng chỉ đề cập đến các quyền sử dụng của người mua như quyền sử dụng căn hộ, quyền sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung... mà không đề cập tới quyền sở hữu cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua.
Trên thực tế, dự án Sơn Thịnh 2 tại số 2A Lê Hồng Phong, phường Thắng Tam (TP.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu) đã được bán cho nhiều người dân dưới dạng hợp đồng mua bán nhà ở với 400 căn hộ, hiện đang có hàng trăm người sinh sống. Tuy nhiên, căn hộ người dân đã mua không phải căn hộ ở mà là condotel. Điều này đồng nghĩa khách hàng không được cấp sổ hồng, vì thực chất nguồn gốc đất của dự án Sơn Thịnh 2 được cấp phép là đất chuyên dùng với thời gian sử dụng lâu dài, không phải là đất ở.
Bức xúc và chia sẻ với báo chí, bà T.T.H.N (ngụ TP.Vũng Tàu) cho biết, năm 2011 bà ký “Hợp đồng mua bán nhà ở” với DNTN Sơn Thịnh để mua căn hộ 112,3m2. Tháng 9.2017 bà mới được bàn giao căn hộ. Sinh sống chưa được bao lâu thì bà N và nhiều hộ khác bất ngờ khi biết đây là dự án căn hộ condotel.
Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, Thanh tra tỉnh đề nghị Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giải quyết theo 2 phương án. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tại vị trí này từ đất dịch vụ du lịch sang đất ở và truy thu tiền chuyển mục sử dụng đất sang đất ở nhằm tránh thất thu ngân sách cũng như đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Nếu không thực hiện được phương án trên thì buộc chủ đầu tư trở lại mục đích ban đầu là căn hộ condotel.
Khi nào thì đặt cọc, ký kết?
Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng nhấn mạnh, có rất nhiều bất cập phát sinh từ sự nhầm lẫn khi mua căn hộ chung cư thông thường. Ví dụ như không được đăng ký hộ khẩu thường trú dẫn tới những thiệt thòi trong việc học hành của con cái hay việc khám chữa bệnh theo tuyến.
Trao đổi với Lao Động, Luật sư Nguyễn Doãn Hùng - Giám đốc Công ty Luật HTC Việt Nam (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho biết, người mua nhà cần kiểm tra kỹ các điều khoản cơ bản trong hợp đồng để xác định chính xác đối tượng mà mình muốn mua. Ví dụ đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì đối tượng mua bán của hợp đồng là “căn hộ chung cư”. Các căn cứ quan trọng xác lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; Mục đích sử dụng căn hộ là để ở; Bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…
“Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 13.1.2012 về Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu/điều kiện giao dịch chung, doanh nghiệp phải đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thẩm quyền trước khi giao kết với người tiêu dùng. Vì vậy người mua cần xác minh thông tin về bản hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thông qua”, luật sư Hùng nói và cho biết thêm, người mua chỉ đặt cọc, ký kết bất kỳ giấy tờ gì hoặc hợp đồng mua bán với bên bán một khi đã hiểu rõ về đối tượng giao dịch và đã nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng cũng như các giấy tờ pháp lý có liên quan.
Trong khi đó, nói với PV ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội - cho rằng, hiện nay đã có mẫu chung mua bán căn hộ theo các phân khúc điển hình. Trong đó quy định rất chặt chẽ về mặt pháp lý, tuy nhiên, khi giao dịch sản phẩm bên ngoài thị trường thì họ có những thỏa thuận và làm theo ý của chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư. "Việc không đúng là trách nhiệm của các cấp quản lý cần phải giám sát. Quy định đã rõ ràng rồi" - ông Điệp nói.
Ngoài ra, theo ông Điệp, người tiêu dùng khi thỏa thuận mua bán các sản phẩm chưa hình thành trong tương lai hoặc dự kiến trong tương lai thì rất nhiều vấn đề. Nếu hợp đồng của dự án thì có mẫu chung còn nếu của cá nhân thì hoàn toàn có lợi cho người bán sản phẩm đó. Chính vì vậy, khách hàng phải sáng suốt, tham chiếu để tránh hệ lụy. Thường các hợp đồng thì chủ đầu tư hay cài những lợi thế thuộc về họ để khi xảy ra tranh chấp khách hàng luôn là người bất lợi.
