Ngăn chặn đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất

Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2021 đã chứng kiến những cơn "nhảy múa" của giá đất tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Giá đất nhiều nơi tăng mạnh, có khi tăng đến 200%. Có người phải thốt lên rằng “sốt điên đảo”. Với sự vào cuộc của chính quyền địa phương, các bộ ngành hiện tượng sốt đất đang có xu hướng giảm.

Tuy vậy, hệ lụy sau những cơn sốt đất vẫn hiện hữu. Nhà đầu tư, người dân “thiệt đơn, thiệt kép”. Những khu đất bỏ hoang, hàng ngàn ngôi nhà không người ở… được nâng giá trị gấp 10-20 lần. Nhà đầu tư ôm tài sản bạc tỉ muốn bán nhưng không ai mua. Còn người dân thì mất đất canh tác, mất nơi cư trú. Người có thu nhập thấp khép lại cơ hội có thể sở hữu đất nền.

Hệ luỵ này cũng rất dai dẳng đối với sự phát triển của địa phương, phá vỡ quy hoạch gây mất an ninh trật tự xã hội. Vì thế, cần thiết có những giải pháp ngăn chặn đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất.

Những ngày đầu tháng 6, thời tiết cả nước nắng nóng oi ả nhưng có lẽ chưa thể so với “sức nóng” của những cơn sốt đất trong thời gian trước. Chỉ khác, cách đây không lâu, từng đoàn xe ô tô về tận một số khu vực của Hà Nội, Quảng Ninh, Ninh Bình, Quảng Trị, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Phước, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu… để săn lùng đất. Thời điểm đó, giá đất tăng một cách đột biến, tăng từng giờ. Thì giờ đây…, lại yên tĩnh đến lạnh lùng.

Đã hơn một năm trôi qua, nhưng người dân thôn Đồng Táng (xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, Hà Nội) vẫn chưa thể quên được cảnh giữa những ngày phòng dịch COVID-19 thì bất ngờ “cò” đất đổ về “họp chợ" ngay giữa cánh đồng của thôn.

Thời điểm đó, xe ô tô nối đuôi nhau len lỏi về tận đầu thôn, ngõ xóm để săn lùng mua đất. Một số nơi, giá đất tăng theo thực tế, nhưng cũng có khu vực dựa vào “nghệ thuật” bán hàng, thông tin về quy hoạch mới được các “cò” đất vận dụng rất tốt để thổi giá lên cao. Có những khu vực dù không nằm trong quy hoạch nhưng vẫn được “cò” đất vẽ ra cơ hội sinh lời để người dân xuống tiền nhằm trục lợi.

Cách Đồng Trúc không xa, đối với người dân sống gần Khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức) cảnh “cò” đất đứng túm năm tụm ba ở các đầu đường để “săn mồi” cũng như những đoàn xe ôtô nối đuôi nhau rầm rập vào làng hỏi mua đất cũng chỉ còn trong hồi ức. Nhiều huyện ngoại thành Hà Nội xảy ra sốt đất như Mê Linh, Ứng Hòa, Đông Anh, Long Biên… cũng trong tình cảnh tương tự.

Tại Bình Phước, “chảo lửa” sốt đất được ghi nhận tại huyện Hớn Quản. Vùng quê vốn yên bình này trong những ngày tháng 2.2021 đã trở nên náo nhiệt với từng dòng người, xe cộ tấp nập từ nhiều nơi đổ về mua đất sau khi có thông tin tỉnh lập đề án quy hoạch sân bay Técníc. Giá đất ở đây được miêu tả là “tăng dựng đứng”.

Theo chân một cò đất ở địa phương chúng tôi được biết, giá tăng mạnh nhất là các lô đất mặt tiền đường nhựa, người mua cũng chủ yếu săn đất mặt tiền đường vì dễ giao dịch.

Đặc biệt, tại xã An Khương, Tân Lợi và các vùng lân cận (nơi được khảo sát lập đề án quy hoạch Sân bay Técníc) của huyện Hớn Quản thì sức nóng còn cao hơn khi dòng người, xe cộ đổ về đây. Chỉ trong mấy ngày giá đất tại đây đã tăng lên “chóng mặt”, một số mảnh đất cách vị trí được cho là cách cổng sân bay khoảng 1,5km bình thường có giá từ 150 đến 200 triệu đồng/450-500m2, nhưng chỉ sau vài ngày những mảnh đất ấy đã lên đến có giá vài tỉ đồng tùy từng vị trí.

Thế nhưng, đến đầu tháng 3, những vùng phụ cận Sân bay Técníc Hớn Quản đã yên ắng, không còn tiếng còi xe inh ỏi, tiếng người huyên náo. Sự yên ắng, trái ngược với cảnh náo nhiệt, xe ôtô tấp nập, ùn tắc cả một đoạn dài trên tuyến đường liên xã những ngày cuối tháng 2.2021.

Sau khi cơn sốt đất ảo ở huyện Hớn Quản tạm lắng, giá đất ở các huyện khác lại "nhảy múa". Tại huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước, giá đất liên tục được đẩy lên cao, nhất là sau khi có thông tin huyện Chơn Thành lên thị xã và làm đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Bình Dương - Bình Phước. Giới đầu tư mua đi bán lại kiểu "lướt sóng", mới đặt cọc mua đã rao bán, làm cho giá đất tăng lên từ 10-20 lần so với 4 năm trước đây.

Tại xã Minh Thành, huyện Chơn Thành, Bình Phước tình trạng sang nhượng đất đai với số lượng lớn, hiện tượng tách thửa, phân nền khá phức tạp. Việc cung cấp thông tin pháp lý của thửa đất giao dịch không chính xác.

Hiện tượng này nan giải đến nỗi, ngày 13.4, UBND xã Minh Thành ra văn bản cảnh báo người dân cảnh giác trước các giao dịch bất động sản. Theo UBND xã Minh Thành, nguyên nhân tình trạng sang nhượng đất đai phức tạp là do có nhiều nhà đầu tư lợi dụng thông tin huyện Chơn Thành chuẩn bị lên thị xã để thổi giá đất lên cao.

Vào đầu năm 2021, một cơn sốt đất kinh hoàng xảy ra ở khắp các tỉnh thành như Quảng Ninh, Ninh Bình, Quảng Trị, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai…. Giá đất được đẩy lên bởi một số khu vực chuẩn bị quy hoạch đô thị, đề xuất xây dựng sân bay, xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị hay các siêu dự án hạ tầng giao thông lớn được mở ra, từ huyện lên quận.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, cơn sốt đất chạy theo thông tin thành lập Thành phố Thủ Đức hay khởi công Sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai) ngày càng tăng nhiệt kể từ đầu năm 2021. Sau khi chính thức thành lập Thành phố Thủ Đức, giá đất ở khu vực phường Trường Thọ (thuộc quận Thủ Đức cũ) và các khu vực phụ cận tiếp tục tăng chóng mặt lên tới ngưỡng từ 70-90 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất ở các trục đường chính như Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển (quận 9 cũ) cũng có bước nhảy vọt, những khu vực còn lại cũng tăng lên mức 30-60 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15-20% so với đầu năm 2020.

Vào khoảng tháng 6.2020, giá đất ở khu vực Bình Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2 cũ) khoảng 60-70 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã có nhiều lô đất được treo bảng rao bán từ 100-140 triệu đồng/m2, có khi cao hơn. Với loại nhà phố, trong khi ở khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh có giá nhà giảm 3% vì tình hình dịch bệnh thì tại Thành phố Thủ Đức vẫn ghi nhận tăng gần 7%-10% so với cùng kỳ. Với loại hình căn hộ, mức tăng giá các quận thuộc khu Đông vào khoảng 8%, trong khi khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh chỉ 5%.

Cùng với Thành phố Thủ Đức, các huyện Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè, khu vực sân bay Long Thành (Đồng Nai) cũng diễn ra sốt đất từng ngày.

Dù sân bay Long Thành chỉ vừa mới bắt đầu khởi công, các dự án hạ tầng giao thông kết nối với sân bay đang trong quá trình triển khai, nhưng "cò" đất đã đẩy giá tăng chóng mặt.

Đơn cử như các khu vực thuộc các xã gần với vị trí đặt sân bay là Bàu Cạn, Bình Sơn hay Lộc An thuộc huyện Long Thành, các hoạt động môi giới nhà đất nhộn nhịp. Hàng loạt biển quảng cáo mua bán nhà đất, tờ rơi rao bán đất, nhận ký gửi nhà đất được dán chằng chịt, chồng lên nhau ở các cột điện, gốc cây hai bên đường.

Về giá bán thì mức giá lâu nay chỉ từ 3-3,5 tỉ đồng cho một sào (1.000m2 đất). Hiện tại lại được nâng lên mức giá khoảng 5-6,5 tỉ đồng/sào. Đối với những khu đất có vị trí và gần đường lớn được rao bán với mức hơn 7 tỉ đồng/sào.

Không chỉ khu vực sát Sân bay Long Thành mới xảy ra tình trạng “sốt ảo” mà ngay cả nhiều xã ở xa, không liên quan đến những công trình trọng điểm, giới đầu cơ và “cò” đất vẫn dùng đủ chiêu để tạo ra những cơn sốt về giá đất.

Tại Quảng Trị, từ khoảng tháng 2.2021, đất đai ở các khu vực trung tâm tỉnh Quảng Trị bắt đầu lên giá. Tại Khu đô thị Nam Đông Hà (TP.Đông Hà), trước Tết Nguyên đán, các lô đất dọc tuyến đường 15,5m giá chỉ từ 5 đến 5,5 triệu đồng/m2 thì bất ngờ tăng lên 8 triệu đồng/m2. Ở Khu đô thị Bắc sông Hiếu (TP.Đông Hà) dọc các tuyến đường nhựa 15,5m được bán với giá chỉ từ 7-8 triệu/m2 tăng lên trên 10 triệu đồng/m2. Lúc đó, mỗi ngày tại 2 khu đô thị nói trên, nườm nượp khách từ ngoại tỉnh, trong tỉnh đến xem đất, việc mua bán, cọc đất diễn ra ngay tại chỗ rất náo nhiệt.

Tương tự, tháng 4.2021, tại nhiều địa phương ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu như thị trấn Phước Bửu và xã Phước Thuận (huyện Xuyên Mộc), một số xã tại huyện Châu Đức, thị xã Phú Mỹ… diễn ra tình trạng sốt đất nền. Giá đất nhiều nơi tăng cao và biến động mạnh về lượng giao dịch ở một số địa phương. Có nơi giá đất đã tăng đến cả 10 lần, từ 300 triệu đồng lên khoảng 3 tỉ đồng cho 1 sào (1.000m2) đất nông nghiệp chỉ dựa trên những thông tin truyền miệng chưa cụ thể.

Người dân nơi đây truyền tai nhau về thông tin quy hoạch của nhiều dự án du lịch nghỉ dưỡng và dự án quy hoạch đô thị tại Phước Thuận. Còn tại thị trấn Phước Bửu có những thông tin về quy hoạch đường ven hồ, mở rộng đô thị và nông nghiệp công nghệ cao…

Tại huyện Châu Đức, ông Thái Tăng Lâm - Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện cho biết, chỉ trong đầu tháng 4, lượng hồ sơ đã tăng khoảng 40% so với giữa tháng 3 và các nhân viên luôn trong tình trạng quá tải. Đó là chưa tính đến rất nhiều hồ sơ còn nằm ở xã, hoặc chỉ dừng ở việc công chứng.

Câu chuyện sốt đất ảo tại các địa phương hiện nay giống như kịch bản đã diễn ra ở nhiều tỉnh thành trước đây. Một số nhà đầu tư cho biết, cơn sốt đất ở nhiều nơi thực chất được tạo bởi một nhóm khách đã mua với giá rẻ trước đó. Sau khi có thông tin dự kiến lập đề án quy hoạch thì những người này bung hàng ra bán, tạo cơn sốt ảo để lôi kéo người mua. Hầu hết các giao dịch thực hiện bằng hình thức sang tay.

Ngoài việc đăng tin trên mạng xã hội, “cò” đất còn tổ chức sự kiện xem đất thực tế. Có thời điểm có cả trăm người, đi xe ôtô từ nhiều tỉnh thành tới xem, mua bán đất. Nhóm cò đất cho người đến làm thị trường, tập trung người đến ký cọc, công chứng trong ngày. Đa phần những người trong nhóm mua bán ảo với nhau tạo thị trường, hoặc đây là những “chim mồi” đã cài kịch bản trước. Những nhà đầu tư kém hiểu biết thấy giá liên tục tăng sẽ nhảy vào ngay và mắc cạn.

Một hình thức tổ chức khác là sau khi nghe ngóng được một vài đề xuất về lập dự án, giới đầu cơ nhanh chóng nhắm vào đất nông nghiệp ở những vùng lân cận với mục đích đi trước đón đầu, tranh thủ để lướt sóng, kiếm lời.

Tại đây, giới đầu cơ và “cò” đất đã tỏa đi gõ cửa nhà dân mồi chài mua bán đất. Nhóm người này tự làm giá, đẩy giá lên cao để thuyết phục người dân. Khi người địa phương đồng ý bán, họ lập tức xuống cọc, lấy sổ đất đi phô-tô hàng chục bộ để rao bán.

Trong cuộc chơi này, không ít nhà đầu tư thứ cấp phải "khóc ròng" vì không kịp thoát.

Ông Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư của Quỹ đầu tư DG Investmen - cho rằng không thể phủ nhận, nhiều nhà đầu tư thắng lớn do đón đầu quy hoạch, hạ tầng. Thế nhưng, ngược lại cũng không ít trường hợp nhà đầu tư "ôm hận" vì chạy theo những thông tin mãi chỉ nằm trên giấy. Đó cũng chính là nguyên nhân khiến nhiều cơn sốt đất diễn ra ở các khu vực từ trước đến nay.

Tâm lý của giới đầu tư, đặc biệt đầu tư lướt sóng là ở đâu có thông tin tốt liền dồn về đó để kiếm lời. Nhiều cơn sốt đất chóng vánh diễn ra cũng từ những hoạt động mua bán qua tay của giới đầu cơ. Thậm chí, dân đầu cơ dùng các chiêu trò để thổi giá, kiếm lợi từ nhà đầu tư khác.

Bài học nhãn tiền đã để lại từ nhiều cơn sốt đất ở các khu vực Bắc – Trung - Nam. Rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp "cuối cùng" phải ôm những quả bom nổ chậm, chôn vốn vì đầu tư kiểu lướt sóng, chạy theo thông tin.

Sốt đất sẽ hình thành nên “bong bóng” giá, từ đó gây bất ổn trong cung cầu. Khối “bong bóng” này ngày càng lớn khi thị trường phát triển không bền vững và khối “bong bóng” này xì hơi sẽ gây ra tình trạng đổ vỡ dây chuyền, khiến nền kinh tế thiệt hại trong dài hạn. Nhà đầu tư nên có cái nhìn toàn diện hơn để có quyết định chính xác hạn chế rủi ro, ông Phương cho hay.