Không dám mơ mua được nhà
Hơn 16 năm vào TPHCM sinh sống và làm việc, nhưng tới nay, anh Đoàn Trần Nhiệm (quê ở Tây Sơn, tỉnh Bình Định) - công nhân Bộ phận bảo trì Công ty Nidec Việt Nam - vẫn đang phải ở thuê nhà trọ ở Khu giãn dân phường Long Thạnh Mỹ, TP.Thủ Đức, TPHCM. Dù thu nhập của 2 vợ chồng khoảng hơn 20 triệu đồng/tháng kể cả làm thêm, nhưng do còn nuôi hai con nhỏ đang ăn học, không tích lũy được bao nhiêu, nên không thể mua được nhà.
Tương tự anh Nhiệm, chị Trần Thị Thu Hương rời quê từ Quảng Trị vào TPHCM để đi làm từ năm 1998. Làm công nhân cho công ty Việt Nam Samho (huyện Củ Chi, TPHCM). Mỗi tháng thu nhập của 2 vợ chồng chị Hương khoảng 17 triệu đồng. Gia đình có con nhỏ, đang tuổi ăn tuổi học, nhiều khoản chi phí nên cả gia đình chị chỉ dám thuê căn phòng trọ chưa đầy 20m2. Chị Hương, anh Nhiệm chỉ là 2 trong số rất nhiều công nhân đang làm việc tại TPHCM không dám mơ tới việc mua đất, mua nhà, dù là nhà ở xã hội (NƠXH).
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho thấy, TPHCM có 122.111 công chức, viên chức nhưng mới chỉ có hơn 5.000 cán bộ được hỗ trợ vay ưu đãi với lãi suất 4,7%/năm trong 20 năm để mua nhà. Thành phố có khoảng 3 triệu người nhập cư, chủ yếu là công nhân lao động mà phần lớn muốn thuê nhà ở xã hội, hoặc phòng trọ.
Mới đây, tại hội nghị về thúc đẩy phát triển NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính giao Bộ Xây dựng chủ trì, xây dựng đề án đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp trong giai đoạn từ nay tới năm 2030.
Vậy cách nào để điều chỉnh giá nhà ở xã hội để phù hợp với công nhân, người lao động có thu nhập thấp? Trao đổi với PV Lao Động, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho hay, trong Luật Nhà ở cũng như các Nghị định của Chính phủ đã quy định nguyên tắc tính giá nhà ở xã hội. Do đó, muốn giảm giá NƠXH phải kéo giảm từng thành phần cơ cấu nên giá.
Theo ông Châu, hiện với các dự án NƠXH sử dụng đất công thì chi phí giải phóng mặt bằng (GPMB) sẽ thấp hơn so với việc doanh nghiệp đi mua đất để làm NƠXH. Hoặc nếu doanh nghiệp dành 20% đất trong dự án nhà ở thương mại thì chi phí GPMB rất cao. Cùng với đó, địa điểm xây dựng cũng khiến yếu tố GPMB tăng giá. Ví dụ địa điểm xây dựng ở quận 2 (TPHCM) giá sẽ cao hơn nhiều so với xây dựng ở huyện Củ Chi hay ở Bình Chánh.
Tạo quỹ đất sạch, kéo giảm giá đất, giá xây dựng
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, chi phí thứ hai tính vào giá thành NƠXH là chi phí vốn. Chi phí vốn nếu doanh nghiệp được vay ưu đãi lãi suất 4,8% theo quy định thì chi phí vốn là thấp. Nhưng hiện nay doanh nghiệp phải vay ở mức thực tế cao hơn nhiều đó là từ 9-11%/năm thì chi phí vốn tăng hơn bởi lãi suất tăng gấp đôi. Chi phí thứ ba là chi phí chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị dự án. Một dự án NƠXH mất tới 1 năm hoặc 2-3 năm mà chưa triển khai được thì chi phí quản lý dự án tăng lên rất lớn. Nếu cải cách thủ tục hành chính, thời gian xử lý các thủ tục nhanh hơn thì sẽ giảm được các chi phí này. Một chi phí khác là chi phí xây dựng, nếu giá vật liệu xây dựng tăng thì dẫn tới giá thành tăng. Giá vật liệu xây dựng (VLXD) do công tác quản lý thị trường của Bộ Công Thương. Về đơn giá định mức kỹ thuật do Bộ Xây dựng quản lý.
Do vậy, Chủ tịch HoREA cho rằng, để giảm giá NƠXH thì từng thành phần trong yếu tố cấu thành giá phải được kéo giảm. Cần kết hợp nhiều giải pháp đồng bộ để kéo giảm từng chi phí giá như nói ở trên. Ngoài ra cần tháo gỡ vướng mắc về đấu thầu dự án sử dụng đất làm NƠXH. Đất không mà để hoang hoá thì có trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương.
Cùng trao đổi, chuyên gia kinh tế - bất động sản Trần Khánh Quang phân tích, muốn giảm giá NƠXH có 2 yếu tố rất quan trọng đó là giá đất và giá xây dựng. Để giá đất rẻ thì nên ưu tiên những vùng xa trung tâm khoảng 15-20km. Những khu vực đó xây dựng NƠXH là hợp lý. Bởi những khu vực đó giá cả đền bù GPMB từ 2-5 triệu/m2 thì giá thành GPMB không cao.
Còn ở khía cạnh để xây dựng rẻ thì cần phân tích rằng, xây dựng một chung cư cao tầng thì chi phí giá thành cũng rất cao. Đối với việc xây dựng chung cư trên 12 tầng có giá xây dựng trên 11 triệu/m2. Còn xây dựng chung cư thấp tầng thì cho phí rẻ hơn. Diện tích của từng căn hộ khoảng 30-50m2, có thể bố trí thêm gác lửng để tăng thêm diện tích sử dụng. Khi đó giá xây dựng rơi vào khoảng 4-6 triệu/m2.
“Phải hội tụ 2 yếu tố này mới tạo được cơ chế giá rẻ. Muốn vậy phụ thuộc vào chính sách và định hướng chính sách. Định hướng ở đây nên khuyến khích doanh nghiệp xây thấp tầng hơn là xây cao tầng. Bởi xây cao tầng có rủi ro là số vốn, tài chính lớn. Thứ hai là thời gian xây dựng lâu, dễ biến động về giá” - chuyên gia Trần Khánh Quang phân tích.
Ông Quang cũng cho rằng, để tạo điều kiện cho các dự án NƠXH, Nhà nước cần đi trước một bước, tạo ra quỹ đất sạch để phát triển NƠXH. Những dự án NƠXH có thể giao cho các doanh nghiệp vừa. Ngoài ra, đối với doanh nghiệp cần cơ chế nhanh, gọn, thông thoáng để triển khai thuận lợi các dự án NƠXH.
