THỊ TRƯỜNG MỚI NỔI
Condotel (viết tắt của hai từ condominium và hotel) là thuật ngữ dùng để chỉ loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, mỗi căn hộ có một chủ sở hữu riêng. Chủ sở hữu căn hộ này có thể ở, bán hoặc cho thuê lại theo ý muốn.
Dù mới chỉ xuất hiện vài năm gần đây nhưng thị trường condotel đã phát triển bùng nổ tại các thành phố ven biển. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong năm 2016, có gần 35 dự án bất động sản nghỉ dưỡng được chào bán mới với 12.000 căn hộ nghỉ dưỡng và gần 2.000 biệt thự, chủ yếu tại Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Hơn 80% trong số này là căn hộ - khách sạn, lượng giao dịch thành công 15-30%, tùy sản phẩm ở từng thị trường khác nhau.
Còn theo Cty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills ước tính, đến năm 2019, các thành phố ven biển Việt Nam sẽ đón nhận tổng cộng khoảng 30.000 bất động sản là “ngôi nhà thứ hai” (gồm villa, căn hộ nghỉ dưỡng, condotel), trong đó 65% là condotel. Sự xuất hiện của mô hình căn hộ - khách sạn đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới ngày càng trở nên mạnh mẽ trên thị trường.
NHỮNG BẤT ỔN VÀ RỦI RO
Tuy đã phát triển rầm rộ nhưng hiện nay, loại hình bất động sản này vẫn chưa được quy định cụ thể trong hệ thống pháp luật. Do đó, hầu hết người mua condotel đều gặp khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này. Người mua không được cấp giấy chứng nhận, do đó cũng không thể “vốn hóa” nguồn tài sản này. Luật Kinh doanh bất động sản cũng mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.
Hiện tại, với nhiều dự án condotel, khách hàng được cam kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ trong vòng 50 năm kể từ ngày bàn giao thực tế. Tuy nhiên, không phải căn hộ nào cũng được cấp giấy chứng nhận.
Chính vì vậy hiện nay, để tránh rủi ro, các luật sư đưa ra khuyến nghị với loại hình condotel người mua cần xem xét kỹ. Đất gắn với bất động sản dự định mua phải là đất ở dưới hình thức giao đất (thường thời hạn giao không quá 50 năm) cho chủ đầu tư thì người mua mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được ngân hàng chấp nhận là tài sản bảo đảm. Đối với bất động sản tại dự án đất thương mại dịch vụ (đất phi nông nghiệp) với hình thức đất thuê (thường thời hạn thuê không quá 50 năm), người mua không được cấp giấy chứng nhận sở hữu và không được ngân hàng chấp nhận làm tài sản bảo đảm.
CẦN SỚM ĐƯA VÀO LUẬT
Mới đây, trong văn bản trả lời kiến nghị của VNREA, Bộ Xây dựng cho biết bộ này đã có đề xuất lên Chính phủ về phát triển loại hình condotel. Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với condotel. Đồng thời, sẽ nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình này.
Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) cũng vừa trình Chính phủ về dự án bổ sung, sửa đổi một số điều Luật Đất đai 2013, trong đó đề xuất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài cho người mua căn hộ officetel, condotel. Bộ TN-MT kiến nghị đề xuất hai phương án bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (condotel, officetel, resort).
Cụ thể, theo phương án 1, nếu công trình có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.
Với phương án 2, bộ này đề nghị giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai, xác định đây là loại đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.
