Hợp đồng "thuê" 50 năm là vô hiệu
Thông thường, các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có tài sản gắn liền với đất (căn hộ, nhà ở) sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự. Riêng Bộ luật Dân sự là căn cứ để xem xét tính hiệu lực của hợp đồng. Một giao dịch dân sự, một hợp đồng muốn được công nhận có tính hiệu lực, nó phải đáp ứng được quy định tại Điều 117 (Bộ luật Dân sự), trong đó "mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật”.
Đối chiếu với quy định nêu trên, chúng ta áp vào các hợp đồng mà doanh nghiệp đã ký với khách hàng tại dự án nhà chuyên gia trong Khu Công nghệ cao TPHCM, sẽ thấy có một số vấn đề pháp lý như sau:
Dự án nhà ở trong khuôn viên đất, là dự án nhà ở dành cho chuyên gia, và nó là dự án thuộc diện cho thuê bởi doanh nghiệp đang thuê đất nhà nước và trả tiền thuê hàng năm. Vì vậy, chuyên gia có thể ký hợp đồng thuê ngắn và dài hạn tùy thuộc vào visa mà họ được cấp khi vào Việt Nam; hoặc những người Việt Nam đang làm việc với vai trò quản lý cao cấp tại các công ty trong Khu công nghệ cao TPHCM theo các loại hợp đồng lao động.
Đối với các hợp đồng thuê, dành cho những người thuộc đối tượng được thuê, nhưng thay vì ký hợp đồng thuê hàng năm, ký ngắn hạn theo điều kiện mà người thuê đáp ứng, thì chủ đầu tư đã ký hợp đồng thuê dài hạn. Loại hợp đồng này sẽ vô hiệu một phần vì thời hạn thuê không phù hợp và như vậy, các bên phải ký lại hợp đồng, giá thuê... Số tiền thuê mà người thuê đã đóng sẽ phải tính toán lại theo hướng chủ đầu tư phải trả lại tiền cho người thuê.
Đối với các hợp đồng thuê mà người ký hợp đồng không thuộc đối tượng được thuê, thì hợp đồng này được xem là vô hiệu. Lúc này áp dụng quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 để giải quyết hậu quả pháp lý của nó. Theo đó, hợp đồng này không phát sinh quyền và nghĩa vụ từ thời điểm xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi sẽ phải bồi thường.
Sai đối tượng thì không được nhận nhà
Đối với các hợp đồng chuyển nhượng có người nhận chuyển nhượng là chuyên gia hay không phải là chuyên gia thì hợp đồng này được xem xét vô hiệu toàn phần, bởi nhà ở này là nhà cho thuê chứ không được chuyển nhượng. Và như vậy, vẫn phải tiếp tục áp dụng Điều 131 nêu trên, để giải quyết hậu quả pháp lý của nó.
Bản thân những người đã ký hợp đồng vẫn là người quan trọng nhất trong việc chủ động để yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình. Có một điều có thể nói rằng, chắc chắn những người ký hợp đồng mua/thuê mà không phải là chuyên gia hoặc cán bộ làm việc tại Khu Công nghệ cao thì tất nhiên sẽ không bao giờ được nhận nhà để ở trong dự án này.
Đối với các cá nhân đang là chuyên gia, họ cũng phải chứng minh họ là chuyên gia thông qua hợp đồng lao động, danh sách nhận lương, bảo hiểm xã hội, giấy phép lao động tại Việt Nam... khi các cơ quan chức năng vào cuộc thanh tra toàn diện dự án.
