Ám ảnh “bong bóng”
Năm 2018, với những biến động mạnh trên thị trường BĐS, nhiều nhận định cho rằng, sẽ xảy ra bong bóng. Đặc biệt, với chu kỳ khủng hoảng kinh tế 10 năm, giới quan sát e ngại một kịch bản bong bóng BĐS sẽ tái diễn kể từ sau cuộc khủng hoảng thừa năm 2008. Sự sốt nóng của phân khúc đất nền, giá cả tăng chóng mặt cùng nguồn cung dư thừa ở một số phân khúc như chung cư, BĐS nghỉ dưỡng, tín dụng BĐS vượt ngưỡng an toàn, một số chuyên gia đã liên tục đưa ra lời cảnh báo rủi ro về bức tranh bong bóng BĐS. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS đã có những vận động ngược lại hoàn toàn với dự báo khi ghi nhận chiều hướng tích cực, khả quan.
Nhận định tổng quan về diễn biến của thị trường, ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, thị trường có thể chia làm ba giai đoạn: Từ đầu năm đến giữa tháng 5 là gần chạm bong bóng; nửa cuối tháng 5 đến nửa đầu tháng 9 là suy giảm không đóng băng; giai đoạn từ đó đến nay là hồi phục và tìm các chiều hướng đi lên. Ở góc độ khác, đánh giá về thị trường BĐS năm 2018, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) khẳng định: “Năm 2018, chúng ta kiểm soát được thị trường BĐS, dòng vốn đầu tư rõ hơn, làm thay đổi cơ cấu đầu tư sản phẩm trên thị trường. Sự ổn định chính sách cũng tốt hơn, điển hình là việc Chính phủ đã quan tâm và đưa ra chỉ thị về quản lý, vận hành nhà chung cư. Nhìn chung, năm qua chính sách có nhiều điểm rõ ràng, minh bạch hơn tạo nên sự bền vững cho thị trường”.
“Đánh giá chung về thị trường BĐS 2018, tôi có thể rút gọn lại ở một số chữ: Đi vào ổn định, chất lượng, lành mạnh hơn và cá biệt hóa tốt hơn. Về các chủ đầu tư, trong bối cảnh tình hình kinh tế cũng như thị trường có nhiều biến động chính sách, các chủ đầu tư đã ứng biến nhanh, thích nghi nhanh với thị trường, theo đó đã tung ra nhiều sản phẩm mới” - TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia - khẳng định.
Vẫn còn nhiều thách thức
Trải qua một năm đầy biến động mạnh, thị trường BĐS đã vượt qua dự báo về một kịch bản vỡ bong bóng vào cuối năm 2018. Đáng lạc quan hơn khi trong giai đoạn nửa cuối năm 2018, hàng loạt tín hiệu tích cực xuất hiện với tính thanh khoản tại một số phân khúc trở nên sôi động, nguồn vốn vay cho doanh nghiệp địa ốc trở nên đa dạng.
Nhận định về triển vọng thị trường BĐS năm 2019, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM - cho biết: “Tôi cho rằng thị trường BĐS Việt Nam năm 2019 sẽ đan xen giữa thách thức và cơ hội”. Cụ thể, ông Châu cho rằng do năm 2018, thị trường sụt giảm nguồn cung nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019. Bên cạnh đó, việc mất cân đối giữa cung cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp. Hiện phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách. “Từ 2019, việc tiếp cận vốn tín dụng của các dự án BĐS được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn hơn” - ông Châu dự báo.
Ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cũng cho rằng: “Về thị trường BĐS năm 2019, tôi cho rằng có 3 điểm nghẽn từ 2018 sẽ kéo dài sang 2019. Thứ nhất, xét về mặt thể chế, Việt Nam hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn, cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn là rất cần thiết và phải có thể chế cho nó, như tạo ra khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác. Thứ hai, năm 2018 và 2019, chúng ta chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường BĐS. Đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường BĐS nhưng chưa được thực hiện. Thứ ba, các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Chúng ta cần mở cửa, nhưng cần phải kiểm soát, như dòng tiền nước ngoài có thể được đổ vào nhiều, nên phải biết thế nào là đủ. Năm 2018, chúng ta đã vận dụng được, nhưng 2019 phải trong tầm kiểm soát phù hợp”.
