Báo cáo của DKRA Group cho thấy, năm 2022, TPHCM và vùng phụ cận có 72 dự án mở bán. Trong đó, có 22 dự án mới, 50 dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung mới có 26.681 căn, tăng 22% so với năm 2021, tiêu thụ mới 20.713 căn với tỷ lệ tiêu thụ đạt 78%, tăng 19% so với năm 2021. Nguồn cung nhà ở mới TPHCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. TPHCM và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, lần lượt chiếm 64,8% và 31,4% tổng lượng sản phẩm mở bán. Đồng Nai chiếm 1,9%, Bà Rịa - Vũng Tàu chiếm 1,2%, thấp nhất là Long An khi chỉ chiếm 0,7%.
Phân khúc căn hộ hạng A, B là 2 phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường. Riêng tại TPHCM, phân khúc căn hộ hạng A chiếm đến 74,8% tổng nguồn cung mở bán trong năm, hầu hết các dự án phân bổ tập trung tại khu Đông. Tại TPHCM, giá bán sơ cấp cao nhất lên đến 440 triệu đồng/m2, thấp nhất là 38 triệu đồng/m2; Bình Dương có mức giá cao nhất là 60,1 triệu đồng/m2, thấp nhất là 17,3 triệu đồng/m2; Bà Rịa - Vũng Tàu cao nhất là 47,8 triệu đồng/m2, thấp nhất là 32 triệu đồng/m2; Đồng Nai cao nhất là 41 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37 triệu đồng/m2; Long An cao nhất là 23 triệu đồng/m2, thấp nhất là 21 triệu đồng/m2.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group nhận định, thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái "ngủ đông" khi nguồn cung và sức cầu liên tục ghi nhận giảm mạnh kể từ giữa quý 2.2022, ở một số phân khúc sức cầu chỉ bằng 10-20% so với đầu năm 2022. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại và có thể sẽ lan trên diện rộng.
Hiện nay, một số chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến trên 40% giá niêm yết nhằm kích cầu thị trường cũng như nhanh chóng thu hồi dòng tiền, đảm bảo hoạt động vận hành doanh nghiệp. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2-4% so với cuối năm 2021 trước áp lực các chi phí đầu vào. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá từ 3-8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý 3. 2022, tập trung ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chậm tiến độ thi công, hết thời gian hỗ trợ ân hạn nợ gốc - lãi vay hay ở những nhà đầu tư cần thu hồi dòng tiền trước áp lực lãi vay leo thang.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, lượng tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ ở TPHCM và các tỉnh phía Nam tăng dần trong nửa cuối năm 2022. Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm qua, nhất là vào dịp cuối năm - thời điểm vàng của thị trường bất động sản. Để kích cầu khách hàng, nhiều doanh nghiệp đã nâng mức chiết khấu đến 40-50% giá trị bất động sản.
Đánh giá về năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm sâu lúc này. Giai đoạn 2012-2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, dẫn đến giá nhà giảm mạnh 20-30%. Còn hiện tại thì hoàn toàn ngược lại, thị trường đang trong tình trạng “đói cung”, trong khi nhu cầu không ngừng tăng, nên thanh khoản dù kém thì giá sơ cấp vẫn khó giảm. Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều tăng. Chưa kể, sắp tới đây, Luật Đất đai sửa đổi sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng phải điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán.
