Sửa gì, sửa chỗ nào
Trao đổi với PV Báo Lao Động, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội - cho rằng, để hoàn thiện về Luật Đất đai năm 2013 có nhiều vấn đề nhưng trước mắt cần sửa đổi nội dung khoản 2 Điều 19 của luật này.
Cụ thể, sửa đổi, bổ sung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; trong đó đặc biệt chú trọng đến những quy định về điều tiết phần chênh lệch về địa tô do việc chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra.
Thực tế trong việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hiện nay (đặc biệt là xây dựng các khu đô thị, xây dựng khu nhà ở thương mại); người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp (thông thường giá đất này rất thấp, chỉ vài chục nghìn đến vài trăm nghìn đồng/m2). Sau đó, diện tích đất này được giao cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở.
Họ tiến hành san lấp nền và xây dựng nhà để bán. Mỗi mét vuông đất lúc này có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu đồng.
Theo đó, người bị thu hồi đất có sự so sánh về sự chênh lệch giữa giá đất mình được bồi thường với giá đất mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà: Giá đất được bồi thường quá thấp, trong khi giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lại quá cao. Đây là một nguyên nhân cơ bản làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.
Theo ông Tuyến, để khắc phục những bất cập này, cần quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế cho người bị thu hồi đất. Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của nông dân thì ngoài việc họ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi, cần quy định một tỉ lệ hỗ trợ nhằm để thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư.
Khoản hỗ trợ này được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
Có như vậy mới hy vọng tạo thêm nhiều sự đồng thuận và giảm các khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất; do người bị thu hồi đất được hưởng lợi từ việc chênh lệch địa tô từ sự thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra.
Thứ hai theo Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, sự chênh lệch về địa tô từ sự thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đô thị, đất ở… được điều tiết cụ thể như sau: 50% tổng giá trị của phần chênh lệch này được điều tiết vào ngân sách Nhà nước, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai đã xây dựng cơ chế, chính sách, quy hoạch tổng thể về phát triển các khu đô thị mới làm thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội làm tăng giá trị của đất đai.
“30% tổng giá trị của phần chênh lệch này, chủ đầu tư dự án được hưởng do việc bỏ vốn đầu tư trên khu đất được Nhà nước giao, cho thuê đất tạo ra. 20% tổng giá trị của phần chênh lệch này được hỗ trợ trở lại cho người sử dụng đất do họ có công giữ gìn, bảo vệ vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân” - ông Tuyến nêu.
Ngoài ra, về xử lý phần giá trị địa tô chênh lệch, trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của người đầu tư.
Để thực hiện được yêu cầu này, chúng ta nên thực hiện dựa trên nguyên tắc mỗi chủ thể đều được hưởng lợi ích từ phần địa tô chênh lệch phát sinh đó. Nhà nước thông qua việc điều tiết thu về địa tô chênh lệch. Người dân, tổ chức được hưởng lợi từ địa tô chênh lệch phải nộp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước ngay sau khi địa tô chênh lệch xuất hiện để điều tiết cho người có đất bị thu hồi. Ngoài việc được bồi thường về đất, họ còn được hưởng khoản hỗ trợ.
Thực tế việc thu địa tô chênh lệch từ người dân là rất khó khăn, vì vậy trước mắt cho các trường hợp phải nộp địa tô chênh lệch được ghi nợ (như ghi nợ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Khi nào người sử dụng đất thực hiện việc giao dịch, chuyển nhượng hoặc hoạt động kinh tế khác có thu lợi từ địa tô chênh lệch thì họ phải nộp nghĩa vụ tài chính trước khi được Nhà nước cho phép thực hiện việc giao dịch.
Hoàn thiện để toàn diện hơn
Nói thêm với Lao Động, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội - cho rằng, về mặt pháp lý, pháp luật đất đai cấm mua bán chuyển nhượng chỉ có quyền sử dụng hoặc quyền chuyển nhượng sử dụng đất tuy nhiên ông Tuyến đặt câu hỏi sao lại có giá.
Theo vị này, nguyên tắc thị trường thì có mua bán mới có giá. Trong luật chúng ta cho phép quyền sử dụng đất được chuyển nhượng nhưng không có giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 3 của Luật Đất đai giải thích giá đất (giá quyền sử dụng đất), ông Tuyến cho rằng, đây là nhập nhèm khái niệm. Bởi vì giá đất khác và giá quyền sử dụng đất khác.
“Giá đó là giá ý chí của cơ quan nhà nước. Như vậy không tuân theo cơ chế thị trường” - ông Tuyến nói và cho biết thêm UBND các tỉnh vẫn chi phối giá đất cụ thể.
Trong khi đó, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) - cho rằng, Luật Đất đai hiện nay còn nhiều điều cần phải hoàn thiện thêm. Một trong những vấn đề cần chú ý khi sửa đổi Luật Đất đai là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: "Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn quá phức tạp. Cơ chế về thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế xã hội, chúng ta cũng phải khoanh vùng. Thế nào là kinh tế xã hội? Kinh tế xã hội phải được hiểu là điện, đường, trường, trạm phục vụ cho nhân dân không thu phí. Với những cơ sở y tế, bệnh viện tư... thu phí cao ngất ngưởng thì Nhà nước sao phải có cơ chế đó cho họ?
Trong trường hợp thu hồi với mục đích phát triển thương mại, phát triển về nhà ở thì cơ chế như thế nào? Nhận thức về việc này ra làm sao? Giá thị trường hay giá Nhà nước hiện nay? Hay sẽ sử dụng một cơ chế thỏa hiệp mới, sáng tạo để "cả làng cùng vui"?.
Bây giờ Nhà nước có quy hoạch quốc gia, quy hoạch các tỉnh về các loại đất sử dụng vào việc gì nhưng mới ở giai đoạn sơ khai. Chúng ta có tiến tới bước khu vực quận A, quận B là quy hoạch đất ở thì chúng ta có tiến hành thu trắng và bán đấu giá cho các nhà đầu tư không? Hay tiếp tục cơ chế như hiện tại, Nhà nước thất thoát tài sản, nhân dân thiệt thòi" - ông Tú nói.
Chủ tịch Công ty TAT Law firm cũng cho rằng, đây là thời điểm các chuyên gia cần đóng góp ý kiến của mình, xây dựng một đạo Luật Đất đai hoàn thiện. Nhà nước nên tạo ra những kênh để tiếp thu ý kiến của các tầng lớp nhân dân, đặc biệt là các chuyên gia về đất đai, xây dựng, kinh tế và luật pháp để tiếp thu tối đa ý kiến của họ. Trước đây chúng ta đã làm, nhưng đâu đó vẫn mang biểu hiện hình thức", ông Tú nói.
