Quyền tài sản của dân không nên nay sửa, mai sửa
Đề xuất của Bộ Xây dựng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình đã nhận được nhiều ý kiến góp ý. Góp ý cho quy định này, PGS-TS Phạm Duy Nghĩa - Trọng tài viên VIAC cho rằng miếng đất, căn hộ là tài sản.
“Trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu ta đăng kí riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán. Sở hữu chung cư 50 hay 70 năm, như vậy là can thiệp vào quyền tài sản”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Theo ông Nghĩa phải quan tâm đến gốc của vấn đề là “quyền tài sản”, “quyền tự do giao dịch”… Quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi.
“Chúng ta đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên làm tổng thể, Quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp không nên nay sửa, mai sửa”, ông Nghĩa nói.
Cũng về vấn đề này luật sư Nguyễn Hồng Chung - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.
Vị này cho rằng, các vấn đề cần xác định rõ, một là thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư. Trong đó, việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần xác định đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn.
Hạn chế chủ đầu tư “ôm đất”
Ở những góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Tuấn – Tổng Giám đốc Công ty Phương Đông cho rằng nếu đưa ra quy định thời gian sở hữu chung cư thì giá căn hộ sẽ hạ nhiệt, hạ chính tiền sử dụng đất.
Vị này cũng cho rằng, nếu quy định thời hạn sở hữu chung cư thì phải sửa đồng bộ Luật Đất Đai. Bởi lẽ, dự án 50-70 năm là thuê đất trả tiền 1 lần, mà thuê đất trả tiền 1 lần thì không xây dựng được nhà ở. Nhà ở chỉ được xây dựng trên đất giao có thu tiền sử dụng đất.
Cùng quan điểm, đại diện Hải Phát Land làm rõ thêm, từ năm 2013, Hà Nội đã xuất hiện loại hình căn hộ sở hữu 50 năm gồm loại sở hữu 50 năm hình thành đơn vị ở và loại còn lại là căn hộ sở hữu 50 năm nhưng không hình thành nên đơn vị ở.
Với căn hộ hình thành đơn vị ở thì người sử dụng được các quyền lợi như căn hộ sở hữu lâu dài nhưng thời hạn ngắn hơn. Còn căn hộ không hình thành nên đơn vị ở thì người sử dụng chỉ lưu trú vì không có các quyền lợi như đăng ký hộ khẩu thường trú, cho con đi học đúng tuyến tại nơi đang cư trú mà không đăng ký được hộ khẩu.
Bên cạnh đó, đối với những căn hộ sử dụng 50 năm thì sau 50 năm sẽ lại phải đóng thuế nếu sử dụng tiếp, còn đối với căn hộ sở hữu lâu dài thì chỉ phải đóng 1 lần.
Và cũng vì quan niệm "ăn chắc, mặc bền" mà giá căn hộ lâu dài bao giờ cũng cao nhất, tiếp đến là căn hộ 50 năm hình thành đơn vị ở, cuối cùng là căn hộ 50 năm không hình thành đơn vị ở (căn hộ khách sạn - PV), so giá bán giữa căn hộ ở lâu dài với căn hộ niên hạn 50 năm, chênh nhau khoảng 20-30%.
Đánh giá về tác động nếu quy định này được áp dụng, đại diện Hải Phát Land cho rằng, giá mặt bằng chung cư trên thị trường vẫn sẽ tăng, nhưng sự xuất hiện nhiều của các loại căn hộ 50 năm sẽ giúp thị trường chung cư hạ nhiệt. Không những thế, khi quy định này được áp dụng, nguồn lực về đất sẽ được tận dụng triệt để, không để lãng phí, "ôm" đất như hiện nay.
Các chuyên gia khác cũng nhìn nhận rằng, có những dự án được giao đất 10 năm, nếu giao thời gian sử dụng lâu dài, các chủ đầu tư "ôm" đất mà không bị ảnh hưởng về quyền lợi.
Do đó, khi quy định 50 năm, các chủ đầu tư sẽ buộc phải tìm cách phát triển dự án, bởi chắc chắn, nếu dự án "đắp chiếu" 10 năm hay 20 năm thì thời gian sử dụng sẽ ít dần và không thể bán được giá bằng những dự án còn niên hạn 50 năm.
