Không quy định thời gian cụ thể
Những ngày qua, dư luận khá ồn ào về đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Bởi lẽ có những thông tin đưa ra quy định về thời gian cụ thể hạn sử dụng chung cư là 50 năm hay 70 năm.
Trước vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong dự thảo đề xuất quy định thời hạn nhà xác định theo sử dụng thời hạn công trình. Ngoài ra, việc xác định cũng nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Thời hạn này cũng được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.
“Trong dự thảo Luật Nhà ở đang lấy ý kiến không nêu thời hạn sở hữu nhà chung cư cụ thể là bao nhiêu năm”, vị này khẳng định.
Cũng theo vị này, khi hết thời hạn sở hữu sẽ có cơ quan kiểm định vào kiểm tra, thẩm định lại. Nếu nhà còn đủ điều kiện sử dụng sẽ được gia hạn thời gian sở hữu. Theo đó, giả sử, nhà được mua với giá của thời hạn sở hữu là 70 năm, nhưng được sử dụng có thể lên đến 80 – 90 năm và thậm chí là 100 năm.
Ông Khởi ví von giống chiếc xe, nếu chúng ta giữ gìn thì đi được lâu và bền, công trình chung cư cũng vậy trong quá trình sử dụng được bảo trì, bảo quản tốt sẽ không bị ảnh hưởng.
Trong trường hợp khi cơ quan thẩm định vào kiểm tra mà công trình không còn tiếp tục sử dụng được nữa thì lại phá dỡ. Lúc này đặt ra tình huống khu vực đó không còn bố trí nhà chung cư mà phục vụ công trình khác như công viên, phúc lợi buộc phải di chuyển. Chủ sở hữu chung cư sẽ được bồi thường theo chính sách về đất và được bố trí tái định cư.
Còn nếu khu vực đất đó không phải chỉnh trang đô thị theo quy hoạch chung mà quy hoạch vẫn được xây dựng chung cư thì người dân tiếp tục tái định cư tại chỗ. Lúc này người dân đóng góp tiền xây nhà chung cư, không phải đóng tiền đất và có quyền tự lựa chọn chủ đầu tư…
Một vấn đề mà nhiều người hiện nay đang ở chung cư thắc mắc, lo lắng là thời hạn sở hữu nhà của họ đang ở sẽ như thế nào. Ông Khởi cho rằng, nếu người dân mua chung cư trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực được áp dụng quy định tại thời điểm mua đó. Ví dụ, nếu Luật được thông qua, có hiệu lực ngày 1.7.2024, người mua nhà thuộc các công trình có giấy phép xây dựng cấp trước 1.7.2024 được áp dụng quy định cũ về sở hữu không thời hạn. Theo đó, nhà chung cư hiện đã mua bán áp dụng theo hiện hành, không áp dụng thời hạn.
Lý do theo đuổi đề xuất
Giải thích về các lý do Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất này xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng công trình sẽ xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn.
Ông Khởi nói, nhà chung cư khác nhà trong hẻm, đông người, ảnh hưởng đến tính mạng của nhiều người dân. Nếu có nguy cơ sập đổ chưa nói đến tài sản mà liên quan đến hàng nghìn người. “Nhà nước phải có chính sách bảo đảm cho người dân. Chính vì vậy phải xác định có thời hạn, đánh giá, kiểm định lại mặc dù đó là tài sản của dân”, ông Khởi nói.
Cũng theo ông Khởi, đề xuất này không vi hiến, phù hợp với Luật Dân sự. Bởi theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Mặt khác, Luật Dân sự cũng quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản (ở đây được hiểu là các căn chung cư cũ, xuống cấp, không đảm bảo an toàn bị buộc dỡ bỏ) bị tiêu huỷ.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng cho rằng nếu điều khoản này được thông qua, việc cải tạo chung cư cũ, vốn ách tắc nhiều năm nay sẽ được thúc đẩy; giá chung cư có điều kiện để giảm. Tất nhiên đây không phải là nguyên nhân chính để kéo giá nhà giảm.
Một nguyên nhân nữa, ông Khởi nói theo quy định hiện nay, Luật Nhà ở cho phép các bên thỏa thuận mua bán nhà ở có thời hạn. Sau thời hạn đó trả lại cho chủ ban đầu.
“Nhiều người họ chỉ cần một thời gian nhất định, họ công tác ở Hà Nội khoảng 10 năm thì họ chỉ mua chung cư có thời hạn 10 năm sau đó trả lại”, ông Khởi nói và cho biết thêm tại một số địa phương, một số chủ đầu tư đã bán căn hộ có thời hạn. Ví dụ như Công ty cổ phần Quốc tế CMT đã triển khai dự án tại quận Tân Bình và thực hiện bán 300 căn hộ có thời hạn 12 năm giá 347 triệu đồng/căn hộ.
