Chặn tình trạng không đủ điều kiện vẫn xây nhà
Căn cứ theo dự thảo "Điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP.Hà Nội”, tại 4 quận lõi (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng), những lô đất đủ điều kiện để tách thửa phải đáp ứng đủ điều kiện không nhỏ hơn 30m2. Trong khi đó, tại thị xã Sơn Tây và 8 quận còn lại (Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ) không được nhỏ hơn 40m2. Đối với các địa bàn còn lại không nhỏ hơn hạn mức tối thiểu quy định tại Điều 3 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND TP.Hà Nội.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định đối với thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện có đường vào, trường hợp chia tách thửa đất hình thành ngõ đi thì ngõ đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 1m trở lên đối với địa bàn 4 quận lõi và 2m trở lên đối với địa bàn thị xã Sơn Tây và 8 quận còn lại.
Trên thực tế, thời gian qua trên địa bàn Thủ đô Hà Nội tồn tại và phát sinh hàng trăm công trình nhà ở được xây dựng trên diện tích đất không đủ điều kiện về kích thước, hình dạng (hay còn được gọi là công trình “siêu mỏng, siêu méo”). Theo số liệu tổng hợp báo cáo của Sở Xây dựng, toàn TP vẫn còn 130 công trình dạng này tồn tại, phát sinh từ giai đoạn sau năm 2005 và trước 2019 vẫn chưa thể xử lý.
Đây không phải là vấn đề mới và cũng đã được dư luận đề cập đến như một căn bệnh nan y trong quá trình đô thị hóa, nhưng cho đến nay, cơ quan quản lý Nhà nước vẫn chưa tìm ra được giải pháp hữu hiệu để giải quyết triệt để vấn nạn này. Có thể thấy, nhà "siêu mỏng, siêu méo" không chỉ làm mất mỹ quan đô thị, mà còn ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống, thậm chí gây nguy hiểm cho người dân.
Với những điều kiện đưa ra trong dự thảo lần này của Hà Nội, nhiều chuyên gia đánh giá với quy định cụ thể này sẽ góp phần hạn chế, tiến tới triệt tiêu những thửa đất không đủ điều kiện về diện tích nhưng vẫn được xây dựng nhà ở.
"Mạnh tay" chống đầu cơ giá đất
Theo nhận định của một số nhà đầu tư đang tham gia thị trường bất động sản thì động thái công bố dự thảo này phần nào thể hiện chủ trương thắt chặt quản lý của TP.Hà Nội đối với bất động sản nói chung và tình trạng tăng nóng giá đất nền thời gian qua nói riêng.
Trước đó, vào tháng 3.2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Theo anh Hoàng Đức Nhã (ở Quốc Oai, Hà Nội) - một nhà đầu tư chủ yếu tham gia mua các thửa đất ở lẫn đất vườn tại các vùng nông thôn thuộc 2 huyện Thạch Thất và Quốc Oai rồi chia lô nhỏ ra để bán lại, từ tháng 3.2022 đến nay mô hình kinh doanh như của anh gần như “đứng hình”.
Theo anh Nhã, một phần do không làm được thủ tục tách thửa, một phần do thị trường trầm lắng nên thị trường mua bán đất ở nông thôn gần như tạm dừng. Không ít nhà đầu tư đang trong thế “tiến thoái lưỡng nan” khi trót “ôm” mảnh đất to, chưa kịp chia nhỏ để bán thì thị trường đã xuống trong khi đó để thanh khoản cả mảnh to thì lại rất “kén khách”.
Thực tế cho thấy, thời gian qua, tại một số huyện ngoại thành của Hà Nội, xuất hiện tình trạng các cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất vườn, đất trồng cây lâu năm rồi phân lô, bán nền. Giới đầu cơ tham gia thị trường này khá tấp nập, nhưng rất ít người mua để ở, từ đó dẫn đến tình trạng “sốt ảo”, thổi giá, nhiễu loạn thị trường rồi gây ra những hệ lụy mà cả Nhà nước và người dân phải gánh chịu. Thực trạng này diễn ra ở nhiều huyện của Hà Nội như: Thạch Thất, Quốc Oai, Mê Linh, Đông Anh...
Dù được nhận định là có những tác động nhất định trong việc ổn định thị trường, tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, sự vào cuộc của các địa phương chỉ là giải pháp tình thế trong khi cái “gốc” của vấn đề là những vướng mắc trong quy định của luật thì chưa được giải quyết.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội - cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “sốt ảo” giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan bắt nguồn từ “bất cập” của một số quy định dưới luật. Vào tháng 5.2022, một số đơn vị đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị sửa đổi quy định dưới luật về tách thửa đất ở, để không xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan.
Đáp ứng nhu cầu thực
Theo Luật sư Nguyễn Huy An - Đoàn luật sư TP.Hà Nội, quy định quản lý về tách thửa phải định tính, định lượng, cụ thể phải phân loại và xác định rõ đối tượng có nhu cầu tách thửa thật sự. Tách thửa phải coi như chính sách nhà ở cho người dân địa phương có nhu cầu để ở thực sự.
