Tăng gánh nặng cho sản xuất và người mua nhà
Bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá theo giá thị trường là một trong những tâm điểm của nghị trường Quốc hội những ngày qua. Đồng ý về chủ trương nhưng không ít ý kiến lo lắng trước vấn đề lớn này. Quan điểm của ông về việc này như thế nào?
- PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Chủ trương của Nhà nước là đúng đắn, mang tầm nhìn dài hạn và phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Nhưng việc thực hiện đúng là còn không ít lo lắng, đòi hỏi cần làm rõ.
Chúng ta thống nhất bỏ khung giá đất theo quy định của Nhà nước, nhưng bỏ thế nào mới là vấn đề. Có hàng loạt câu hỏi phải trả lời: Bỏ khung giá đất thì lấy cơ sở nào để tính toán giá đất thị trường? Giá đất thị trường xác định ra sao để phù hợp với từng địa phương, từng mảnh đất…?.
Ngoài việc xây dựng chính sách, vấn đề quan trọng cần lường trước là với mức giá theo thị trường, giá đất đền bù chắc chắn phải cao lên. Điều này đồng nghĩa chi phí tính toán giá thành xây dựng của các dự án, công trình sẽ tăng lên rất cao.
Khi chi phí đầu vào tăng lên, với các dự án nhà ở, chắc chắn chủ đầu tư cũng phải tăng giá. Người dùng cuối, tức là người mua nhà sẽ là đối tượng gánh mọi chi phí.
Như vậy, sẽ xuất hiện câu chuyện quan trọng không kém là vấn đề giải quyết nơi ăn chốn ở của người dân, bởi khi đó rất nhiều người sẽ không thể mua nổi nhà để ở nữa.
Đất đai vốn là một lĩnh vực đặc thù, không giống bất kì hàng hoá, sản phẩm nào. Vậy tác động ở góc độ vĩ mô thì sao thưa ông?.
- PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Chi phí đất tăng lên, đẩy vào giá thành nhà ở chỉ là một phần. Cần xác định rằng, giá đất tăng lên còn tác động trực tiếp tới bất động sản (BĐS) các khu công nghiệp, khu chế xuất, các công trình dịch vụ, thương mại…, từ đó có thể gây giảm sức thu hút vốn đầu tư, cả của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
Bài toán này có thể giải bằng cách Nhà nước chấp nhận chi ngân sách để hỗ trợ cho các ngành nghề lĩnh vực khi sở hữu quyền sử dụng hoặc thuê đất xây dựng. Tuy nhiên, việc cân đối ra sao là rất đáng bàn. Chưa kể đến tâm lý nhà đầu tư nước ngoài sẽ e dè khi vào Việt Nam vì chi phí đầu tư lớn, lợi thế cạnh tranh giảm.
Đây là những vấn đề cần lường trước để có tính toán thật sự thận trọng. Tôi cũng rất hi vọng, chi phí hạ tầng sẽ không trở thành gánh nặng cho nhà đầu tư bởi sắp tới là giai đoạn quan trọng để Việt Nam thu hút vốn, sau thời gian khó khăn vừa qua.
Thận trọng vì sự phát triển của đất nước
Thực tế thì nhiều ý kiến bày tỏ mong muốn bỏ khung để giá đất được về giá trị thực một cách công khai minh bạch. Từ đó, công tác giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và giải quyết được nguồn cung – vấn đề làm khó thị trường BĐS những năm qua?
- PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Đó là mong muốn hợp lý và chính đáng của người dân và thị trường. Tuy nhiên, trong thực tế, chắc chắn là rất nhiều người sẽ kì vọng và đòi hỏi mức giá đền bù ngày càng cao. Điều này có thể khiến việc đàm phán, trao đổi giữa người dân và cơ quan chức năng và các chủ đầu tư càng thêm khó khăn, tốn nhiều thời gian.
Đó là chưa kể tại Việt Nam, giá đất chạy theo “tin đồn” là điều thường thấy, từ đó sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng. Hậu quả có thể là nguồn cung thị trường lâu nay đã yếu lại càng khó khăn. Trong khi lực cầu vẫn lớn, vô tình, lại tạo thêm một yếu tố tăng giá BĐS nữa cho người dân.
Vậy, để xác định giá đất theo thị trường, theo ông, chúng ta cần cách làm khoa học ra sao để tránh tình trạng “bình mới rượu cũ”?
- PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Tất nhiên, việc xác định thế nào là giá thị trường rất không đơn giản. Các cơ quan hoạch định thậm chí cần cả trăm yếu tố, thông tin để tính toán được chính xác, sát với thực tế thị trường.
Tại các nước, đặc biệt là các nước phát triển, họ xây dựng kho dữ liệu khổng lồ về giá đất trong nhiều thập kỉ, với lịch sử giao dịch của từng mảnh đất, từng chủ sở hữu, giá đất theo vùng…
Ở Việt Nam chưa có kho dữ liệu như vậy hoặc nếu có thì thông tin chỉ ở mức hạn chế. Bởi thế, tôi nhấn mạnh yêu cầu cần phải có hệ thống tiêu chí để định giá thị trường càng chi tiết càng tốt bởi thực tế giá đất vô cùng phong phú đa dạng, tùy từng địa phương.
Nếu xử lí không tốt, không có được sự đồng thuận của người dân thì rất có thể sẽ có có tình trạng bất bình đẳng, gây nên phản ứng trong nhân dân, từ đó tác động tới trật tự xã hội.
Việc bỏ khung giá đất và Luật Đất đai sửa đổi vẫn sẽ tiếp tục được thảo luận trong các kì họp tới của Quốc hội khóa XV. Tuy nhiên, để dự án Luật này thực sự đi vào cuộc sống, quan điểm xuyên suốt cần có là gì, thưa ông?
- PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Việc bỏ khung giá đất là đòi hỏi để thị trường hóa vấn đề đất đai. Tuy nhiên, chúng ta cũng đặc biệt lưu tâm bởi đất đai là lĩnh vực vô cùng đặc thù.
Quan điểm là cần xem xét, tính toán để vừa đảm bảo quyền lợi của người dân, vừa thể hiện được vai trò Nhà nước trong quá trình định giá cũng như thuận lợi cho hoạt động quản lý sau đó.
Với những cảnh báo đã nêu ở trên, trong quá trình sửa đổi Luật đất đai cần nhấn mạnh yêu cầu thận trọng trong giải quyết cân đối bài toán kinh tế vĩ mô, vì sự phát triển của đất nước.
Xin cảm ơn ông!
