Một dự án điển hình đang khốn khổ vì chờ tính tiền sử dụng đất là dự án Khu dân cư Phú Thuận (tên thương mại là Lotus Residence) tại phường Phú Thuận, Quận 7, TPHCM. Sau khi nhận chuyển nhượng và hoàn tất các thủ tục theo quy định như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở từ năm 2015, nhưng đến nay, chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn vẫn chưa thể triển khai tiếp do chưa được nộp tiền sử dụng đất.
Theo đại diện của công ty, vào thời điểm giao đất, TPHCM chưa xác định được số tiền sử dụng đất nên chủ đầu tư chưa có cơ sở để đóng theo quy định. Sau đó, doanh nghiệp đã nhiều lần nộp hồ sơ đến các sở, ngành liên quan với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án, nhưng 7 năm nay vẫn chưa được giải quyết.
Bên cạnh việc gặp khó vì thời gian tính tiền sử dụng đất kéo dài thì doanh nghiệp cũng đau đầu với việc tiền sử dụng đất đang chiếm tới hơn 1/3 giá thành sản phẩm bất động sản, nhưng lâu nay chưa được tính đúng, tính đủ cho doanh nghiệp.
Một doanh nghiệp bất động sản khác ở TPHCM cho biết, pháp lý càng kéo dài, chi phí lãi vay càng đội lên cao, miếng đất mua 1 tỉ đồng, nhưng 10 năm mới xong pháp lý thì chi phí tăng gấp vài lần. Ví dụ, dự án của doanh nghiệp này vào năm 2018 tính tiền sử dụng đất là 1.600 tỉ đồng, đến tận bây giờ đã tăng lên 3.800 tỉ đồng. Rồi doanh nghiệp không biết sang năm có tăng tiếp lên hay không.
Trên thực tế, việc định giá đất còn nhiều vướng mắc, có nhiều chi phí hợp lý của nhà đầu tư đã không được đưa vào hoặc buộc phải bỏ ra, nếu có đưa vào thì cũng với mức độ rất hạn chế. Chẳng hạn, chi phí tháo dỡ, làm sạch mặt bằng thi công là khoản chi phí bắt buộc, nhưng một số trường hợp không cho đưa vào dự toán chi phí tiền đất.
Khi các chi phí hợp lý không được ghi nhận thì chủ đầu tư buộc phải tăng giá sản phẩm để bù đắp. Đây là điều chủ đầu tư không muốn, bởi nó ảnh hưởng tới thanh khoản dự án, làm cho thị trường phát triển không lành mạnh, nhất là giá nhà tăng quá cao khiến người có nhu cầu mua sử dụng ngày càng khó tiếp cận, chưa kể các hệ lụy khác có thể xảy ra.
Chẳng hạn như nhiều dự án trước đây đã được tạm tính tiền sử dụng đất bằng một con số nào đó và doanh nghiệp lấy con số đó cơ cấu giá bán cho khách hàng. Nay sau nhiều năm, cơ quan chức năng tính lại tiền sử dụng đất thì con số cao hơn rất nhiều con số tạm tính. Điều này khiến nhiều dự án đang lời bỗng dưng lỗ nặng, thậm chí doanh nghiệp không có khả năng đóng.
Trong văn bản kiến nghị mới đây góp ý cho Dự thảo Nghị định quy định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất mà Bộ Tài chính đang lấy ý kiến, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, kiến nghị khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì tiền sử dụng đất cần được tính lại đối với toàn bộ dự án tại thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch. Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã nộp trước đó được tính lại tại thời điểm phê duyệt lại quy hoạch và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại, mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án mà doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch. Số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) được tính lại tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch, có tính yếu tố trượt giá và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại. Mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Đồng thời, doanh nghiệp phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất nếu đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất.
