Không hiểu rõ quy định, người mua nhà chịu thiệt
Thực tế tại TPHCM trong thời gian qua, đã có không ít vụ việc xảy ra tranh chấp giữa người mua nhà và ngân hàng bảo lãnh khi người dân mua nhà tại dự án đã được chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh ký giữa ngân hàng và chủ đầu tư, nhưng không nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.
Những khách hàng mua căn hộ tại dự án Kingsway Tower (quận Bình Tân, TPHCM), cho biết năm 2018, họ ký hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty Siêu Thành là chủ đầu tư dự án. Do chủ đầu tư đưa ra được văn bản đồng ý về mặt chủ trương sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở thuộc dự án của Ngân hàng ABBANK nên hầu hết khách hàng đều tin tưởng mua và thanh toán từ 70-95% giá trị căn hộ. Tuy nhiên khi triển khai gần xong phần xây dựng thô thì dự án dừng lại, chủ đầu tư biến mất.
Những người mua nhà dự án đã tìm đến ngân hàng nhưng không được bồi thường vì theo trả lời của phía ngân hàng ABBANK - Chi nhánh TP.HCM thì ngân hàng này có gửi cho Công ty Siêu Thành văn bản đồng ý về mặt chủ trương sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở thuộc dự án chung cư Kingsway nếu Công ty Siêu Thành đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định của pháp luật và ABBANK. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hồ sơ để được ABBANK cấp bảo lãnh, Công ty Siêu Thành chưa đáp ứng các điều kiện cũng như không thực hiện được cam kết với ABBANK, do đó không đủ cơ sở để ABBANK phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà.
Khách hàng khá bức xúc vì tất cả những thông tin này đến khi sự việc vỡ lở thì họ mới được biết.
Sẽ quy định rõ quyền và trách nhiệm các bên tham gia bảo lãnh
Theo luật sư Nguyễn Thanh Nhã, Văn phòng luật DBS, nguyên nhân của tình trạng trên là do người mua nhà không nắm rõ quy định pháp luật về quyền thụ hưởng bảo lãnh của mình chỉ được bảo đảm khi được ngân hàng cung cấp thư bảo lãnh. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư cố tình không thực hiện đúng quy định khi chỉ ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng mà không tiến hành thủ tục để ngân hàng phát hành cam kết bảo lãnh tới người mua nhà.
Để chấn chỉnh, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo quy định sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN và Thông tư 13/2017/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng. Trong đó, để thống nhất với các quy định pháp luật và xử lý các vấn đề thực tế phát sinh nêu trên, dự thảo bổ sung quy định về khái niệm “Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai” là thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng thương mại với chủ đầu tư và các bên liên quan khác (nếu có), hoặc giữa ngân hàng thương mại với bên bảo lãnh đối ứng cho chủ đầu tư về việc ngân hàng thương mại chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
NHNN cũng bổ sung quy định rõ trách nhiệm của các bên khi chủ đầu tư gửi chậm, không gửi hợp đồng mua bán nhà cho ngân hàng, người mua nhà không nhận được cam kết bảo lãnh nhưng vẫn nộp tiền mua nhà... Đơn cử như các ngân hàng phải có nghĩa vụ phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trước thời hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Người mua nhà được quyền nhận cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai trong thời hạn Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực. Được yêu cầu ngân hàng thương mại thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền đã ứng trước cho chủ đầu tư sau thời điểm nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại.
Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, ngân hàng thương mại phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của ngân hàng thương mại và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn ngân hàng thương mại giao dịch. Đối với các cam kết bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, ngân hàng thương mại tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
Chủ đầu tư cũng phải có nghĩa vụ gửi cam kết bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua ngay sau khi nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng gửi đến và thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư về việc ngân hàng thương mại chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn.
